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东莞涨出了“深圳模式”

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  是福是祸躲不过,该来的终究还是会来。

  近几天,东莞楼市又双叒叕释放出调控收紧信号。

  

4月8日,住建部约谈五市,东莞被列入重点监测名单; 4月9日,东莞市委常委召开紧急会议,强调坚决完成被上级约谈的目标任务; 4月10日,东莞市委召开会议研究落实约谈工作要求,强调坚决确保实现稳地价、稳房价和稳预期调控目标; 4月11日,东莞住建局正式对外发文,表示将迅速行动,落实“一城一策”调控要求。

  这是继东莞出台“莞九条”、“莞六条”后,吹响的又一轮反炒房战的号角。

  同时也意味着,2021年东莞楼市不能再闭眼上车,不仅容易踩坑,还容易被调控闪了老腰。

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  东莞涨出“深圳模式”

  有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有“打打杀杀”,东莞就是很好的证明。

  在约谈之前,东莞已经多次出台调控政策了。

  据不完全统计,2020年东莞就累计发布超10份与楼市调控相关的文件,涉及限购、公积金贷款、新房备案、租赁新规出台等等。

  2020年2月25日发布了《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》,公积金贷款年限最长可贷款30年,额度最高可上浮20%。

  3月4日发布了《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》明确取消价格备案,完全堵截双合同漏洞。

  7月25日深夜多部门共同发布史前最严调控《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

  今年2月份再次打了补丁,限购时间延长,杜绝假离婚,严禁信用贷、经营贷、消费贷等违规资金进入房地产,切断炒房资金来源。

  但奈何前有广州,后有深圳这两位老大哥。

  不是东莞不认真调控,是他们的人实在太有钱了,东莞楼市严防死守的压力太大了。

  特别是深圳自从“7.15”新政后,楼市基本上等于自废武功,这就导致大量外溢资金都盯上东莞。

  再加上现在“深房理”被曝光,炒房的套路被扒了个底朝天,难免其他炒房团学过来,把枪口更加瞄准东莞。

  还有一点,2020年-2021年东莞这波行情实在和深圳老大哥当初的行情实在太相似了。

  去年东莞几乎逢拍必抢,楼面价屡创新高,诞生25宗“新地王”。

  今年1-2月东莞成功出让3中商住地,再次刷新“封顶价”。

  

麻涌南洲村地块,吸引了近70家房企疯抢; 凤岗的地块,以24021元/平的楼面价,溢价率近78%; 松山湖湖景路地块,折合楼面价25800元/平,未来售价预计近5万/平。

  当大家目光都关注深圳的时候,认为深圳才是涨幅爆表的城市,实际上东莞才是那个最亮眼的仔,官方的数据显示,东莞这波行情涨的结结实实。

  根据东莞住建7月15日后公布的市商品住宅网上签约数据显示,从去年六月开始到今年2月,二手房网签价格达到了18760元/平米的高峰。

  新房方面地面建筑层数超过4层的最高均价去到了今年1月的29242元/平。


  虽然近期价格开始有回落迹象,但明显可以看到,前几个月东莞房价的异动。

  所以政策调控方面,难免也会借鉴深圳。

  上个月,东莞为了抑制这种上涨热潮,公布了二手房133个小区网签价。这个是实打实的成交价格。从价格指导的角度来看,实际上也算是“二手房指导价”。

  比如东莞松山湖1号花园,官方公布的小区网签价均价39676元/平,而链家平台上成交的价格显示2020年12月就有房源已经冲到72529元/平。


  松山湖的万科金域松湖花园一期,官方公布的小区网签均价41595元/平,而链家平台上成交的价格显示今年已经有房源已经冲到60053元/平。


  官方公布的网签均价和中介平台上成交的价格明显差了许多。

  但是这个价格并不像深圳二手房指导价这般,有各大商业银行表态,严格按照二手房指导价评估放贷。

  因为这只是东莞官方方面的暗示,并没有做什么明确的要求,威力效果一般。

  但这是东莞调控,借鉴深圳最明显的例子。

  有人问,这么频繁的开会,预计政策在哪些方面会有加码?

  如果这波调控依旧没有奏效,东莞也是不怕的。

  因为还可以有更多的手段,直接对标老大哥深圳就可以了。

  征税、落户购房、买房政策倾斜可以向深圳看齐。

  东莞现在是新购住房(含新建商品房和二手房),需不动产证满3年才免征增值税,而深圳是5年;

  新入户的首套东莞要求是“落户满半年+社保满半年”,而深圳老大哥要求“落户满3年+社保满3年”;

  新房购买方面,东莞暂无“积分买房”规则,但深圳新房采用“积分买房”规则,名下有房无房,有无转让记录的优先。

  所以如果还继续有政策加码,官方手里仍然有不少砝码。

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  上车东莞还有戏吗?

  东莞被约谈,除了后续会怎么加码楼市,大家最关心的是现在还能不能买房,买了会不会站岗。

  首先在这里要明确一点,住建部约谈的核心是“遏制投机炒房,稳地价、稳房价、稳预期”,本质是想捏住炒房客的七寸。

  怎么遏制,住建部长给了很明确的指示:

  

“城市政府要增强工作的积极性、主动性,紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,精准调控,坚决遏制投机炒房,引导好预期,确保房地产市场平稳运行。要完善人口、土地与住房联动机制,加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调,强化二手房交易管理,提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。”

  所以东莞房价降温是必然,但不是大涨,也不是大跌,而是稳字当头。

  换句话说,就是利好刚需,所以刚需,该上车的上车。

  比如尽量选择新房或者次新房,尽量选择市中心的区域,尽量避开那些价格非常冒尖容易被盯上的小区等等。

  但这种背景下,改善则不妨再等一等。

  因为目前一些热门楼盘在高位,部分二手业主心态强硬,甚至有点飘,这不符合稳预期的定调。

  而且二手房的管理大概率也是要出招的,比如银行评估价参考133个小区的网签均价。

  甚至也有可能步深圳后尘,以后或许会很难再看到单个项目个别房源高价成交的信息,市场会冷却,回归理性。

  目前是东莞均价超过6万/平的二手房,在中介平台看不到参考均价,但仍然能够看到历史成交信息。





  所以,置换群体可以先一边观察政策动态,另一边关注松山湖周边的大岭山、大朗、寮步以及凤岗等价值板块,松山湖周边承接松山湖的人口外溢,凤岗板块,承接深圳的人口外溢。

  总之,政策落地前,最好的做法就是做两手准备,心存敬畏。

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