1、四新三块
昨天,有人和我说:现在几个新城,有点弄不清楚。
我拿着手机地图,和他讲解了半天,讲着讲着,变成了“四新城,三板块”:
四大新城:
①新区-科技城
②相城-高铁新城
③吴中/吴江-太湖新城
④园区-高贸新城
三个值得注意的板块:
①相城区北部:苏相合作区
②吴中区西部:太湖度假区
③吴江区南部:没有名字,只不过,那里叫长三角一体化“先行启动区”
房价表现情况:
2、四大板块斗法
目前,四座新城斗法剧烈,纷纷拿出杀手锏。
(1)相城-高铁新城
昨天,金茂在高铁新城以48.2亿元竞得高铁新城王炸地块,楼面价16370元/㎡,给区域又添了一把火!
该新城主打“高铁枢纽、创智枢纽”,站在类似于虹桥在上海的地位,依托高铁地铁,引进了京东等超级产业战舰。
其实看下面这张规划图,隐隐有美国中央公园的既视感。
学校配套:苏大附属学校,省重点级小学南京师范大学苏州实验学校、三星级高中及市重点初中南京师范大学苏州实验学校;
商业配套:23万方的圆融广场、24万方的新城吾悦广场,在建和未建设的商业更是多如牛毛。
值得一提的是,目前高铁新城才开发了第一期!就是南部片区。
可以说:高铁新城已然成熟,且具有新城红利!
(2)新区-科技城
作为最早的新城开发,新区科技城当年可是与湖东一个级别!
园区往湖东搬,新区管委会就整体搬迁到科技城,围绕:“城区园林化、开发园区化、产业生态化、环境自然化”的建设理念。
因为大家都知道:科技城,是苏州最近的“真山真水”。
至少说,在这四座新城里,科技城是唯一有山的,苏州不缺水,苏州缺的是可以攀爬的山峰。
公办学校有:
1.科技城实验小学
2.彭山实验小学也就是科技城实验二小
3.新区实验中学科技城校区
4.苏州实验中学科技城校区
......
学校非常不错,也是继新区CBD之后,城西最好的学区房了。
突然发现,新区科技城没有叫得上的商业体,至少说目前没有,未来金融小镇会有。
总的来说,新区科技城目前有点冷了,还需要强心针,比如说太湖科学城。
(3)园区-高贸新城
作为苏州尖子生的园区,在2020年轰轰烈烈的出现了“高贸新城”。
当初出现这个名字的时候,我们都觉得:什么玩意?开发商吹牛逼的东西又出现了!
但是,基于自贸区的落地,高贸新城并不是一个口号而已!
官方数据显示:
苏州自贸区2019年9月2日挂牌,截至2020年4月底,8个月的时间,516亿自贸专项发展资金立项,高贸新城11亿道路专项资金到位,19条道路建设开工,东部文体中心规划定项,吴淞江文化休闲走廊改造方案落实,5座邻里中心落位,3所学校参与组建星海教育集团,星字头学校落户!
有了商业,有了学校,加上自贸区自带的产业,高贸新城瞬间实体落地!
当然,核心是什么?园区啊!
园区自带的光环,对于高贸新城而言,是一个5分钟的外溢市场。
15年前,奥体板块远的无法接受!
10年前,吴中区尹山湖远的无法接受!
5年前,胜浦远的无法接受!
但是而今,胜浦升级成了具有很强ip的高贸新城,红利绝对最充分。
(4)吴中/吴江-太湖新城
这个其实是两个板块,一个叫“吴中太湖新城”,一个叫“吴江太湖新城”。
而且,这两个太湖新城,相互看不上相互!
在吴中太湖新城眼里:我是苏州的,我这里多高端!你是吴江的,乡窝头!
上面这张图,可以看到吴中太湖新城的西侧,全是空地!是空地!空地!地!!
在吴江太湖新城眼里:我叫苏州湾,是世界第九大湾区,你那一丢丢的地!(备注:目前吴中太湖新城仅友新高架两侧)
其实,两个板块只隔了一座桥,未来的融合发展是必然的,这座太湖新城,也将成为苏州最大的新城板块。
以苏州湾为代表的吴江太湖新城,其实现在已经很成熟,有学校(苏州湾实验初中、北外附属苏州湾外国语学校、南师大附属、韩国人学校等),有吾悦等各种商业。
而吴中太湖新城,则是目前苏州四大新城最热的地方,备案价突破到了31500元/平米,更是可见其关注度。
确实,在两个太湖新城中,个人更偏爱吴中太湖新城,金融街、富力天鹅港等等,除了华东师大苏州湾实验小学等,刚刚还喜提华中师大太湖中学。
而四座新城,总结一下卖点:
①新区-科技城:学校,科技产业,有山水,太湖科学城,高科技人才6万人。
②相城-高铁新城:学校,高铁交通枢纽,商业,智慧产业,京东。
③吴中/吴江-太湖新城:规划,学校,有水,商业(四大新城中,这里商业最具看点)。
④园区-高贸新城:产业,星海挂名学校,园区属性,这个属性是最有价值的。
3、三大外门弟子
(1)相城区北部:苏相合作区
昨天(2021年4月8日),苏相合作区成立一周年。
曾经的相城区北桥镇,那片清澈的湖面,叫做“漕湖”,后来,苏州工业园区派了一批人马,苏相合作区也就稳稳的成立了。
苏州工业园区党工委委员、相城区委常委、苏相合作区党工委书记、管委会主任沈磊说
:
“苏相合作区将从理念、模式、方式上充分解构和复制‘园区经验’,让‘园区经验’在这里落地生根。”
苏相合作区官方数据显示,在疫情当前的2020年,苏相合作区可以说是“突飞猛进”!
在园区人马、园区经验的辅佐下,可以轻松导入一些产业和企业,完成片区的快速增长。
同时,苏相合作区紧挨着高铁新城,未来连成一片,与当前新区科技城与太湖科学城如出一辙。
嗯,这片区没什么新房,有一些,但确实不熟。
(2)吴中区西部:太湖度假区
曾几何时,苏州太湖度假区是度假胜地,大都是高端别墅产品(高尔夫山庄、太湖天阙、黄金水岸等等,均价2万+)。
可是在8年前,花样年别样城横空出世,5500-5800元/平米,加上子胥快速路、地铁5号线,“度假圣地”变成了“刚需圣地”。
现在不同了,龙湖、中海、绿城、路劲、新希望、碧桂园、旭辉……,大片的开发商入驻太湖度假区。
是这三大外门弟子中,最风生水起的板块,房价也风生水起,基本在2万左右。
这里有山有水,这里有房企,有五星级酒店集群,没什么高科技产业,毕竟人家是度假区,要生态环境。
(3)吴江区南部:长三角一体化“先行启动区”
长三角一体化,这是一个宏图伟业。
先行启动区大约660平方公里,包括青浦区下辖的金泽、朱家角两个镇,苏州市吴江区下辖的黎里镇(汾湖高新区)以及浙江省嘉善县下辖的西塘镇与姚庄镇。
这就是前两年,汾湖突然火起来的原因所在。
那里,也聚集着龙光、碧桂园、光明、合景等房企,房价从15000以内卖不动,跳水到2万买不到。
就好像高贸新城依托的是“园区属性”,这吴江南部的长三角一体化先行区,依托的是“上海+江苏+浙江”,三张底牌。
目前,这里产业尚且不足,学校资源也不足,商业不足,房企数量也不足。
不过嘛,咱看的是“长三角一体化”的前景!
完毕
由此,四大新城、三大外门弟子点评完毕。
可以说,四座新城都各具特色,无论是喊了十几年的新区科技城,还是去年才出现的高贸新城。
个人最看好的依次排列为:
吴中太湖新城>高铁新城>高贸新城>吴江太湖新城>新区科技城。
太湖度假区>长三角一体化示范区>苏相合作区。
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