货殖列传｜最严调控下的深圳：打游击战的中介和迷茫的投资客

　　过去一年，深圳楼市“万人抢房”、“众筹打新”、“房东一天一个价”、“投资客跑步进场”屡见报端。过热的深圳楼市引来政策不断升级调控，在楼市政策频繁出击下，中介、购房者、投资客都被“裹挟”前行，在他们中间，“一天打300个电话的经纪人、庆幸摇到新房的购房者以及无处下手的投资客”组成了当前深圳楼市现状的缩影。
一天打300个电话的经纪人
从业近十年的经纪人小刘，再一次遇到了调控后“速冻”的深圳楼市。
上一次他像“打游击战”一样去深圳周边区域的楼盘拉客户还是三年前。
2021年春节后的深圳楼市让他又想起了2018年“深圳楼市二手房挂牌半年才卖出”、“高温下中介截客差点落泪”的画面。
“一下子没生意了。”经纪人小刘这样说道。
今年2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。但参考价几乎相当于市场价的七折。最为关键的是，银行将根据参考价发放贷款。
“政策出来的时候正好临近过年，一时有点懵，春节过后，市场就一下子降温了，二手房基本上没有生意。”小刘感慨。
一天打两三百个电话拓客已成为小刘目前的日常。
“通常每天要打两三百个电话，问问有没有客户有需求，一般打七八十个的时候头已经晕了，但是干销售这行也没办法，没人买啊。”
打工人的辛酸不止如此，小刘又开始了“打游击战”的生活。
据其介绍，目前小刘和其同事们开始主攻一些住宅公寓产品、租赁单，周末就跑去一些楼盘揽客，或者转战去深圳周边城市成为日常。“哪里有项目就去哪里卖房子，我们门店策略调整算快的，不然真的没法干。”
这样的说法毫不夸张。
澎湃新闻走访深圳楼市了解到，目前深圳二手房市场观望情绪浓厚，大部分中介门店的二手房业务在春节后尚未开单。
“新政后，二手房市场基本没有交易，买家和卖家都在观望。我们在这一片区一共40多家门店，3月至今一共只成交了不到10套房源。”深圳一经纪人说道。

　　图片来源：澎湃新闻

　　“难”变成了中介口中说的最多的一个字。
新政后二手房源实际挂牌价格均不得在门店内展示，不少门店外几乎看不到房源信息，有个别门店展示的也仅标识政府指导价。有门店原本应该展示房源的标牌上写着“欢迎进店咨询”几个大字。

　　图片来源：澎湃新闻

　　据一些门店经纪人介绍，深圳出台二手房成交参考价格发布机制后，所有二手房挂牌价格均不得在中介公司门店或网站上展示，“来问的客户也不多，一般新政出来后，都会有两三个月的政策消化期。”
“大家都是这样的，每家门店的情况都差不多。特别是我们宝安区，去年房价涨了一波，和政府官方参考价的差距很明显。”
以宝安区碧海片区的泰华阳光海为例，按照政府官方指导价，该小区一套112.42平方米房源的参考总价为912万元，但在链家网内部系统中，目前该房源的实际挂牌价格为1300万元。宝安区西乡的圣淘沙骏园一套93.74平方米房源的参考总价为832万元，但房主实际挂牌价格为1260万元。海湾明珠小区一套104.96平方米的房源参考总价显示为553万元，房主实际挂牌价845万元。“买家和卖家现在呈现两种心态，买家认为新政后房价会有所下调，但卖家方面目前并未现主动降价的情况，毕竟卖家也不着急卖，还是想观察一下新政的影响。”深圳链家一经纪人告诉澎湃新闻。
澎湃新闻询问的多个楼盘均尚未现价格松动。
“官方指导价格主要是抑制需求，因为银行贷款按照政府官方指导价来批，那么就意味着买家的首付需要增加，提高了购房的门槛，从而控制了需求。真正的刚需买家在这样的情况下也会有所顾虑，延迟购房需求。”深圳中原一经纪人解释道。
从二手房的成交量上来看，几近腰斩。根据深圳市房地产中介协会公布的数据统计，2月22日至28日当周深圳二手房网签量为834套，3月1日至7日为991套。新政出台前几周的周网签量在1900到2500套左右，市场成交降温明显。此外，整个2月份深圳二手房网签量共计5272套，环比1月的8971套网签数据，近乎腰斩。
庆幸摇到新房的购房者
“买完再也不焦虑了，所有的政策都跟我没关系了。”
毕业后就在深圳工作的夏先生，在深圳打拼已有十余年，在深圳的购房大军中，他是焦虑的，但也是幸运的。
经过近一年的时间，他终于摇到了新房，不再焦虑。
“2012年在深圳龙华买过一套小房子，2019年11月卖掉了，主要是想置换成一套大一点、带学区的房子。”夏先生介绍道。
然而，房子刚卖掉，市场就开始变化，“一下子没方向了”。
“我们的房子刚卖掉没多久，同小区在卖的房子突然涨了近100万，当时想换去宝安，但二手房那会儿一天一个价。”矛盾、焦虑，都开始在夏先生和家人之间蔓延。
2019年11月11日，深圳市调整普通商品住房认定标准：普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年即可免征增值税。这被市场认为是“实实在在少交钱”。
深圳二手房价格也正是在这个时候开始驶上高速路。“成交价格创新高”“房源去化率达50%”“房东捂盘惜售”“签单至凌晨一两点”成为中介口中描绘的深圳楼市。
“当时是很焦虑的，房子卖掉了，想买的又都在涨价，家里人开始埋怨，觉得没有踩中点，没什么方向。”夏先生说道。
但是不买房就没房子住，小房子卖掉后，夏先生夫妇就开始租房。
为此夏先生还和自己的妻子办理了离婚手续，以应对快速上涨的房价带来的首付压力。
“2012年买房的时候，因为社保不够所以房子写的是我姐姐的名字，我老婆名下是有一套房子的，也是家人挂名字的。房子卖了，离婚后，我就有三成首付的资格。”一心想置换的夏先生夫妇在2020年4月下定了决心，办好了离婚手续。
与此同时，看着一天一个价的二手房市场，夏先生决定撞一次“南墙”——放弃二手房，专注摇新房。
之所以下这样的决定，是因为深圳新房在政府严格限价政策下与周边二手房价格形成鲜明的倒挂。
“离婚后，我和老婆去摇新房就有两个号，我摇到就是三成首付，前后一共参与了三个楼盘摇号。”夏先生说。
然而，房子还没摇到，又一个楼市新政落地。
2020年7月15日，深圳市住房和建设局联合市规划和自然资源局等发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），通知对限购政策、离异购房等精准细化。
按照新政，深户家庭和个人首次被加上购房门槛，必须满足落户满3年加上社保满3年，方有购房资格；同时，转让增值税征免年限由2年变5年。
这些对在深圳工作十余年的夏先生来说，都不是问题。但是，新政上写着：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
“又慌了，新政出来后，一直在研究，想看看有没有什么空子可以钻。”夏先生说。
令夏先生高兴的是，深圳市住建局在之后的解读中对“离异购房”又进行了补充：在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在深圳市无房，离异后任一家庭成员可以成年单身人士身份在深圳市购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳市有1套商品住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份在深圳购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有2套商品住房，离异后任一家庭成员在深圳均不得购买商品住房。
夏先生正好符合“离异前家庭名下在深圳有1套商品住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份在深圳购买1套商品住房”。
“我们在9月份终于摇到了南山的一个楼盘，真的很激动。”夏先生的喜悦溢于言表。
他说，“虽然每个月月供4万多元，但我不再焦虑，所有的政策都跟我没关系了。”
无处下手的投资者
“135个月的社保被刷下来了。”李哥是众多看好深圳楼市又付诸行动的“投资客”之一。
因为新房限价，“买到就是赚到”的心理让李哥又一次萌生了合伙买房的念头。
之所以是“又一次”，是因为他在六年前就这样干过。
“那时候我还没有购房资格，当初加入是为了对抗通胀，防止货币贬值，当时按3到5年回报计算，扣除税费比一般的理财产品要划算。”李哥有他自己的一套想法。
因此，有购房资格的朋友发起“合伙买房”的倡议后，李哥二话不说就同意了。
“最开始深圳房价其实并没有起来，一开始的一两年成本是很高的，没有预想的那么好，后面几年才发现这种投资如果能收回的话，是很不错的。”李哥说。
据李哥介绍，他在这次“合伙买房”中首付和贷款份额均占20%，但由于并非主控方，因此在他想脱手的时候没有了话语权。
“我们的房子买在罗湖，罗湖房价在这两年的涨势并不好，但兄弟几个在卖房的意见上又没有统一，他们想再等等，我就拿不出投资的这笔钱。”李哥是心急的，因为他看着深圳其他区域的房价一窜又窜。
“那也没办法，后面我就想着把老家的房子先给卖了，但老家郑州房子也才一百来万，在深圳买不了啥。”由此，“合伙买房”的念头再次萌生。
这次是“三兄弟”，李哥说他们派了一个有135个月社保的兄弟去摇新房。
2021年1月，深圳集中推出6个新盘，彼时，“打新大军为打印征信挤爆银行”、“网点外大排长龙”、“楼盘网上诚意登记系统被挤崩”中，就有“三兄弟”的身影。
“万丰海岸城，我们当时就去了。”这一楼盘被打新者称为网红盘。原因是，该楼盘均价5.75万元/平方米，而周边二手房价格已在7万元／平方米左右，倒挂幅度较大。
当时，为了抑制打新热，监管部门已开始对购房者严查社保、个税清单、收入证明、银行流水单等资料。
“135个月社保，资料都符合，我们还是挺期待能中的，但最终被刷下来了。最后得知社保入围线是278个月！你算算是多少年。”李哥无奈地说。
让李哥这样的“投资客”更无从下手的不仅如此，深圳“打新”规则在今年3月再次发生改变。
3月以来，多个楼盘的销售方案显示，项目将采取新的积分规则确认入围名单，包括在深购房情况、户籍情况、社保/个税缴纳情况、子女情况等。值得注意的是，10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房可积40分；2~10年内（含2年）在深有住房转让记录且现名下无房仅可积20分；2年内在深有住房转让记录且现名下无房仅可积10分。
这也意味着，过去社保年限高，积分入围的可能性就高，而现在不止拼社保，社保时间长但卖房打新的“漏洞”也被堵上。
“就是说，10年之内，没有买卖房产的纪录，才可能摇到新房，不然直接把你关在门外了。”李哥叹气。
“现在想合伙买也打不起什么精神，政策越来越严了。”李哥又叹了口气。
转战公寓的刚需买家
“新房摇号摇不到，二手房首付增多，进退不得。”
在深圳一二手房频繁开启调控模式下，庞女士这样的刚需买家开始转战公寓。
“原本一点都不会考虑公寓产品，中介打来电话我都是直接挂掉的。”庞女士这样说。
但是，打新无果、二手房按政府参考价发放贷款等一系列事件使得庞女士一心想买“70年产权住宅”的念想一再落空。
“关了很多门，也算开了一点窗吧。”
庞女士说的“窗”是指，深圳支持商务公寓项目可配建燃气管道设施。
2月23日，深圳市住房和建设局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，提到新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目应当配套建设燃气管道及设施。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式，如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。
同时，鼓励对未配套建设管道供气设施的已建成住宅区进行管道供气改造。已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。
这也被业界解读为是对公寓产品赋予居住的属性，客观上有助于增强此类房产项目的使用价值，也使得交易价值增加。

　　3月中旬，位于深圳国际会展中心的一公寓产品加推，庞女士也跟着中介去看了。
“有一些动摇了，精装修的，里面设计的和住宅一样，厨房、卫生间、房间什么都有。”庞女士介绍道。
澎湃新闻在现场也看到，该楼盘售楼处确实人头攒动，还有不少穿着白衬衫的中介人员带着客户前来看房。
“手里首付就这么多，也没有办法。看公寓也是因为没有新房、二手房那么多的限制条件。”庞女士说。
庞女士拿着一叠楼盘资料以及销售经理给她计算的首付和月供单，说了一句：“再想想吧，再想想。”
她还是有些不甘心。