姚劲波炮轰贝壳找房，涉嫌垄断应罚40亿？专家：动机肯定不纯

在阿里巴巴因垄断被罚当天，安居客董事会主席姚劲波在微博称，房产交易领域有更明目张胆的“二选一”包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳（即贝壳找房）40亿元（4%标准）。

对此，贝壳找房公开回应称，自创立起，贝壳坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示，姚劲波在安居客上市之际，借机对贝壳找房发难，目的动机肯定不单纯，而且当下安居客体验还不如贝壳。但是对于购房者而言，现阶段房产中介确实造成了3个点到10个点的成本，双方的竞争将有利于购房者。

针对上述言论，时间财经联系安居客方面，截至发稿时间暂未获得回复。

贝壳找房由链家于2018年4月推出的在线和离线住房交易和服务综合平台，2020年8月在纽交所上市，目前市值约660亿美元。安居客是2007年成立的房产信息服务平台，2015年被58同城2.67亿美元收购100%股权，4月8日，安居客向香港联交所正式递交上市申请。

早在贝壳找房2018年上线时，58集团曾牵头组成“反贝壳联盟”，质疑链家“既做裁判员，又做运动员”。

是否垄断？

北京京安律师事务所张越律师告诉时间财经，《反垄断法》考量一家公司是否有垄断行为是基于3个条件：一是经营者达成垄断协议，二是经营者滥用市场支配地位；三是具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。最核心的考量是，公司是否滥用市场支配地位，实施限制市场竞争的行为。

姚劲波在微博贴出两张图片显示，在太原地区，贝壳找房上两个新房项目显示“独家”，独家的两个新房项目排在前面，并用红色字体标注价格，未标识独家的房源用绿色字体显示价格，并显示在第三的位置。

另一张图则疑似贝壳找房的一份协议，内容显示，贝壳提供A、B、C三种合作模式，A级为乙方自愿选择合作期间仅为贝壳方提供新房项目的渠道销售服务，不以任何方式为贝壳以外的任何第三方直接或间接提供新房项目的渠道销售服务。对此，贝壳将给予最大的权益，包括公共项目分佣比例为85%，独家项目分佣比例为80%。

非排他性的B级方案上述两项权益均下降5个百分点。垫佣比例也由100%变为“正常”。C级方案则在B级的条件和权益上进一步下降。

景晖智库首席经济学家胡景晖对时间财经表示，这张图显示的是贝壳找房与其下线签的协议，即贝壳找房跟开发商签完代理协议之后，再跟它的下线、帮它分销的中介公司签的一个协议。用一些条件去限定帮它做分销的公司，不能再跟其他平台去做类似业务。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对时间财经表示，姚劲波给出的贝壳找房疑似要求独家的协议可以算作考量垄断的因素之一，但关键还是在于有个大前提，即首先是否具有市场支配地位。即并非“二选一”就构成垄断，而是在具有市场支配地位的情况下，要求“二选一”。

但是贝壳找房的情况还是比较复杂，它在部分城市已经超过了市场份额的50%，但全国性的市场合作占用率还不足以证明其支配地位。具体是按全国性情况判定还是某个地方情况判定？市场范围区域的不同，结论是不同的。

贝壳找房GTV达3.50万亿元

贝壳发布的截至2020年底未经审计全年财务业绩显示，2020年全年，贝壳找房GTV（平台交易总额）达3.50万亿元，同比增长64.5%。可对比的是，阿里巴巴2020财年GMV为7.053万亿元，拼多多去年GMV为1.67亿元。

截至2020年底，贝壳找房平台连接的经纪门店数已超过4.69万家，同比增长25.1%，连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%。

中信证券一份研报显示，贝壳找房是目前中国规模最大的房地产经纪公司，其覆盖的经纪人已经达到全国的约25%，二手和新房业务市占率分别达到19.2%和5.4%。

安居客的招股书显示，据艾瑞咨询数据，安居客目前线上覆盖820余个城市，在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万，按2020年平均移动月活跃用户量计算，为中国最大的在线房产平台。截至2020年12月31日，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。

贝壳找房曾被投资者问及反垄断指南的影响，管理层称目前符合反垄断指南的所有要求。“我们认为这个反垄断指南主要针对一些高市占率的互联网公司，贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元，2018年我们的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%，还有很大的增长空间。”

广州市房协专家委员邓浩志对时间财经表示，贝壳系有德祐、链家，覆盖的面很广，58同城的安居客业务还是比较窄，两者还差很远，无论是竞争范围、覆盖范围还是业务规模都差很远。

胡景晖对时间财经表示，贝壳此前为了做独角兽，为了获得资本认可，一直采取高投入策略，走向垄断，而一旦形成垄断，必然会剥夺了C端和B端客户的选择权，自觉或不自觉地通过霸凌定价谋取超额利润，导致各方面涨价，最终自己也丧失进步的动能。

邓浩志并不这么认为，他表示，贝壳找房利用资本优势进行快速扩张，形成对一些区域的垄断，但这种垄断会不会像互联网公司的垄断一样，直接导致排他性，导致一些竞争对手的生存空间被直接压缩，还很难说，毕竟地产中介存在很强的地方性，不是很容易实现全国迅速覆盖。

邓浩志认为，贝壳找房是否违规，还须专业的综合分析，但其个人认为，网上找房的这些平台其实还算是在一个平面上进行竞争的，“我不完全认同这个姚劲波的话”。

渠道佣点高达10%

三月初，贝壳找房在重庆调整二手房屋买卖中介费为卖方1%，买方2%（之前为卖方0%，买方2%），据媒体报道，在此之前贝壳找房已在郑州、上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

贝壳找房方面当时回应称，贝壳作为平台，对于平台上的众多经纪公司来说其实只是监管方，上述标准是贝壳找房对于经纪公司的一个指导标准，这些公司都有自主定价的权利，至于他们落实不落实，由经纪公司自己决定。

可对比的是，2017年、2018年，链家二手房业务的佣金率是2.5%左右，2019年贝壳的二手房业务佣金率下降至1.9%。贝壳找房董事长左晖曾在采访中表示，中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，中国台湾是5%，南非是8%。并表示，这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。

实际上，新房销售服务费高企才是行业关注焦点。易居企业集团CEO丁祖昱此前公开表示，2020年房地产市场营销乱象丛生，高额的渠道费挤压着项目的利润，并与房企不断收紧的成本形成对立。天津和杭州市场上，渠道出现高达10%的佣金点数，深圳最高达到7%。

他还称，渠道营销在帮助房企提振销售业绩的同时，虚假承诺、利益争夺、客户与房源错配等现象也正在不断发生。昂贵的渠道费和行业乱象正引发房企和市场的反思。

贝壳找房的财报数据显示，其新房交易的营业收入赶超存量房业务。2020年贝壳找房存量房交易服务的营业收入同比增长24.4%至306亿元；新房交易服务的营业收入同比增长87.1%至379亿元。2017~2019年，公司新房业务渠道费率在持续提升，远超二手房佣金率。

今年全国“两会”期间，全国政协委员、房天下董事长莫天全也在提案中称，最近几年颇为盛行的一二手联动的新房销售模式，在实际操作的过程中，存在个别经纪机构利用垄断势力抬高佣金的情况，部分新房市场的中介费高达5-10%，少数楼盘的中介费甚至高达10%以上，扭曲了新房市场的正常运行。

他建议设立国家住房市场监管机构，设立房地产市场垄断程度评价指标，定期监测全国各城市房地产市场，制定房地产行业的垄断认定制度。

国泰君安一份研报称，贝壳找房之于房企，类似于携程之于酒店，一旦新房遇到去化压力，任何需求来源都是房企想要的，且越有压力的时候，可以给到的渠道费率就更高。

该研报预计这种环境会持续到2021年，直至房企完成房企去杠杆之后，预计渠道费率会有明显下降。（北京时间财经 陈世爱）