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预判!郑州楼市第二轮大分化即将到来

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  撰文:悟空美编:刀妹校对:紫藤

  大家好,我是悟空。

  今天的文章没有世界观,没有宏观理论,不谈未来与格局,只讲述客观市场,下明确结论,并告诉你我心目中下一阶段买房的实际操作方法。

  老规矩,一千个人心中有一千个哈姆雷特,你若反对或者抬杠,我必认输。

  郑州楼市第一轮分化

  历次调控政策都是新一轮财富洗牌,调控的过程实质上是财富再分配的过程。

  目前在南方,多个城市房价已经呈现“点状爆发”、“由南向北”蔓延的趋势。

  

  2016年7月-2017年5月,郑州完成了上一轮全面上涨。

  楼市高峰期,刚性需求、改善性需求、投资需求、短线投机者等一涌而入,阿猫阿狗的楼盘都能涨,是个房子都能成交。

  但是,2017年5.3新政后,郑州楼市,进入了长达4年的横盘期。

  楼市平稳期,市场逐渐回归理性,短线投机者销声匿迹,非刚需也失去恐慌情绪,市场观望情绪浓厚。

  唯有真正对房子有迫切需要的人与改善型需求才会买房。

  优质学区房、中心区优质物业、区域改善标杆是成交主体。

  学区房的涨价,是基本操作,别说在郑州,即便在北上广深,学区房一直都是坚挺的存在。

  望子成龙、望女成凤是每个父母的心愿,大多数父母都愿意为孩子未来的成长买单,这点无可厚非。

  

  除了学区房之外,主城区的改善盘亦是过去几年楼市的赢家。

  新晋富人由于财富的增长,目前的住房已经不符合他们的居住要求,因此迫切需要通过置换或二次购买一套能体现自己居住需求的房子。

  而远郊的很多房子虽然也能满足改善需求,但近几年发展缓慢,显然没有一个新区能够复制郑东新区的神话,因此被大多明智的富人抛弃。

  当然,还有一些购房者是出于优化资产配置需求,把多年前投入的老旧物业置换成高端的更受市场欢迎的新房、次新房、优质学区房及区域内标杆豪宅。

  所以,在过去四年,郑州楼市开启了第一轮分化。

  优质学区房稳中有升,非学区房表现一般;

  区域改善盘全面走强,刚需盘表现疲软;

  主城区走强,外围全面走弱;

  从本质上看,郑州楼市上一轮的分化,主要是资金逐步沉淀在“优质资产”,抛弃“劣质资产”。

  但是,随着市场的逐渐转暖,供求关系发生变化,郑州楼市将迎来新一轮的分化,即:东西分化!

  ——2——

  郑州楼市新趋势:东西分化

  

  作为北方TOP城市,郑州的市场也逐渐蠢蠢欲动,很多人说郑州会迎来新一轮行情,普涨即将来临。

  下面的言论,可能会引起很多人的不适,也会得罪很多区域的购房者,但是,我还是要说出我个人的判断!

  在未来的几个月时间,郑州东部的楼盘会完成一轮小幅度的全面普涨,西部非品质楼盘会受市场影响走一波量,很难完成实质性的上涨。

  受这个影响,郑州北部、中部、南部也是临近东区的市场优于西北、西南地区。

  东西部差异,将进一步拉大。

  随着东部与其他区域的差异将会进一步拉大,郑州全面发展,短期内不可能实现,而这一切,都会体现在房价上。

  不可否认,郑州未来一定是一个多中心的格局,但是未来有多远,我看不到,也不想猜。

  我能看到的是,短期内郑州各种资源都会逐渐在东部聚集,资源的聚集带动就业岗位的聚集,就业岗位的聚集带来的则是购买力的聚集。

  目前,市场的信号也已经很明显。

  北龙湖市场从今年一月起就已经火热;

  永威上和琚2021开年热销8.6个亿!

  龙湖北岸,中海云鼎湖居劲销10个亿,目前涨价到3.2W!

  而正商祯瑞上境前三月销售近8亿,正商珑水上境销售近6亿,二者开年销售合计近14亿......

  除了这些楼盘外,北龙湖主力楼盘都出现了不同程度的涨价!

  北龙湖之外,整个东部的很多楼盘都同样火热。

  而相对于刚刚启动的东部而言,西部市场明显冷清。

  

  当然,拿东部和西部对比,很多人感觉不是很直观。

  其实,我们不妨看看过渡区域的市场情况,比如老城区金水组团、管南新区组团、大北区组团、金水北组团等地的市场。

  目前老城区金水组团在售楼盘很少,不具有参考意义。

  但是看看管南新区组团或者大北区组团、金水北组团的楼市,你就能发现一个清晰的趋势。

  管南新区组团整体面积比较大,在产品基本相同的情况下,价格整体是从东北到西南递减趋势,离东区越近的地方越贵,越靠近西南越便宜。

  关键的是,目前管南东部涨幅显然更高一些。

  富田九鼎公馆部分房源直接怼到了17000元/㎡!

  绿都澜湾二手房在16000+

  融创城新地块15000+

  富田城九鼎华府整体均价突破14000+,

  康桥未来公元首开均价11500元/㎡左右,目前均价13500元/㎡;

  碧桂园时代城13300+元/㎡!

  管南的房价无论是价格还有涨幅都具有阶梯性,虽然都在上涨,但是东北部房价高且涨得多,西南部是洼地涨得少。

  再来看大北区以及金水北,这点不用过多的列举,明显靠近东区的金水北市场持续火热。

  瀚宇天悦城直接现在怼到19000+,马上新开的一栋楼大概率要突破20000+大关!

  除此之外,美盛教育港湾、和昌优地等楼盘价格不断攀高。

  而西北部的惠济虽然市场有所转暖,但是价格显然不及金水北。

  可以说,大北区的房价上涨同样具有阶梯性,东南部涨的多,西北部涨的少。

  虽然,楼盘的价格和去化跟具体的开发商、产品以及营销等多个方面挂钩,但不可否认的是,与东区接壤的区域,整体去化会更好,价格涨幅也更高。

  这样一来,趋势就很明显了,郑州东部本身领涨,且外溢效应明显。

  ——3——

  结论与实操

  

  一个结论:

  郑州未来一段时间,楼市会呈现明显的东西部分化,东强西弱,差距会进一步拉大。

  几个买房实操建议:

  1.站在自住的角度看,选择你生活的区域,买学区好的改善盘,这个理念永远不会过时

  但是站在投资或者投资+自住的角度看,至少未来一段时间,要紧盯东部。

  北龙湖、老东区、白沙组团、老经开、金水科教园区、滨河国际新城以及惠济区、金水区、管城区靠近东部的地方。

  2.其他区域依然有机会,郑州未来一定是全面发展,多中心的格局,但现阶段的资源、产业、就业机会等等主要还是集中在东部,买东部,容错率更大一些。

  3.你要明白一个道理,人口跟着饭碗走,房价跟着人口走。

  一个楼盘的价值除了产品本身,最能带来溢价的就是周边的就业发展机会以及学区

  4.北龙湖、CBD、高铁东站、龙子湖是下一阶段郑州买房金四角。

  有钱就进金四角(下图内环区);

  钱不多就围着金四角买;

  实在没钱就尽可能买通勤金四角方便的地方。

  

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