建业地产“失势”：胡葆森失灵的大河南信仰

　　“你原来养着它这么多年，你今后还得养着它，但是它不能叫你的姓了。”在某老建业球迷的交流群中，建业地产（0832.HK）董事局主席胡葆森已经被制作成表情包。

　　这是一件让他郁闷良久的事情：从1994年8月成立，胡葆森创建“河南建业队”。近30年的感情，硬是在中国足协一纸管理要求下，改名为“河南嵩山龙门队”。建业地产仍然持股约30%，可是“看上去”这里的一切都与他无关，默默地继续扮演“接盘侠”。

　　球迷最是恼恨，网络上铺天盖地的咒骂，地上碎的满是他们曾经的足球信仰。可有什么办法？整个中国足球都在震荡，自己的坚持又能换来什么呢？

　　在众人眼中，难以想象胡葆森竟会如此平静妥协：怀揣“深耕河南”、“报效中原”的人生宏志，胡葆森扎进大河南地产圈；眼下多年沧桑，中原土地上有了一支强大归属感的足球队，中国有了一家房企依靠单独省份业绩实现规模破千亿的房企，这些都是胡葆森闪耀的标签。

　　可是现在，他力不从心了。

　　自己的足球队要改名，完全听不出与建业地产还有什么关系；千亿规模却换不回对等市值，不足108亿港元的市值，尚不及同为千亿的“河北王”荣盛发展（002146.SZ）276.5亿元人民币的一半市值。这“河南王”委屈且难受，可是能做点什么呢？

　　偌大一幅中原土地，已经被胡葆森横着、竖着、斜着、拐着弯……耕犁太多太久，再丰饶的池子也快要没鱼了。摆在眼前的大路有两条：一条是换个更大的池子，另一条是撒些养鱼的饵料。胡葆森都做了，只是预期都不甚理想。

　　何以至此？其中有现实所迫，有大势所趋，也有一点他自己骄傲的倔强。

　　变小的鱼池

　　让胡葆森感到力不从心，是2020年9月的事。

　　眼看中原地产圈迟迟未见起色，众多房企开始打折促销抬升业绩。胡葆森手里持有众多优质地块不愿降价，遂在河南房地产商会活动中，联合30多家一线开发商成立了不降价联盟。有意以一己之力，扛住房价下降的压力，直到下一个增长周期到来。

　　可是在双十一期间，市场需求疲软，顷刻间摧毁了胡葆森主导的攻守联盟。5%拼团优惠、万元限时优惠券与打折降价，建业地产一个也没少——曾经面对购房者，还敢喊着“10年回本”，现在确实没那个胆。

　　这不是一个适合逞英雄的时代：新冠疫情的负面影响犹在，“三条红线”的监管要求刚刚出台，“一城一策”的调控措施渐次落地，都在强化“让价格波动回归理性”的调子，一个同盟如何破得了？在大势面前，建业地产只能服从。

　　何况对胡葆森而言，可以运作的空间并不算大。河南是建业地产的根据地，5265万平方米总土储的99%集中于此。建业地产官方回复《一点财经》，目前已进入河南省18个地级市与25个县级市，全域布局基本饱和。

　　再往后，建业地产只能执行向周口、许昌、新乡、驻马店等低能级市场下沉的“大纵深”战略，推动业务不断渗透到大河南的每一条毛细血管。

　　根据公开信息统计

　　河南热门地块的宝藏要挖空了，未来低线市场能支持快速增长吗？数据表现上，建业地产的土储还在不断增长，可是合约销售额自从2019年突破千亿后，已经失去原来的增速——答案一目了然。

　　根据公开信息统计

　　“我这辈子就干了两件事儿：第一，把房子从郑州省城盖到了农村；第二，把河南足球这杆旗帜扛了25年。”2019年底，胡葆森让乡亲邻里见识拳拳赤子心，可这不是二级市场投资人想看到的价值。

　　他们想看的，是越来越多的人选择在此置业，批量的房源被风卷残云式消化，可是结果并不尽然。公开数据显示，2000年至2018年河南60岁以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人，老年人口比重从10.2%上升至17.9%；劳动力外流达到804万人，人口外流率7.9%。

　　在地产圈，年轻用户是需求的源头，是市场走势的标尺。只是在河南，支撑行情的动力正在减退。一旦供求两端逐渐失衡，建业地产能挺得住吗？河南这个池子，已经很难捞到鱼了。

　　中原的大堡垒可以继续守。不过这样下去，千亿规模的建业地产还有多少成长空间，胡葆森一定要想清楚这个问题。

　　走出河南？

　　其实胡葆森还是敏感的，总是要从河南走出去，只是要选好时间点。既然2020年业绩已经摸到天花板，2021年必须迈出这第一步了。

　　按照建业地产官方的回复，走出去的计划被称为“大中原战略”：以郑州为中心、500公里为半径，重新构划建业地产的业务版图。执行了20年的“省域化战略”开始改变，襟怀报效老家执念的胡葆森，也要到河南外面的世界看看。

　　既然河南的池子越来越小，就换个大一点的，眼下建业地产坐到了大池边上。

　　500公里不仅圈住了整个河南省，还辐射到江苏、安徽、河北、陕西等8个省份和83个省辖市，触角深入长三角、京津冀、关中等多个城市群，几乎打破建业地产的传统形象，一度带动建业地产的股价，从阶段性低位的3.11元上涨至3.8元。

　　不过翻开地图来看，这份计划还是有保守的一面。遵循500公里半径，建业地产的触角并未对接各城市群的核心城市——隶属于长三角的上海、南京、合肥，长江中游的武汉与长沙，以及京津冀的北京与天津，“恰巧”与这份大计划擦身而过。

　　如果乘坐高铁，从郑州到北京、天津、武汉等地的时间基本在3小时左右，却都不在胡葆森的涉猎区域内。可见建业地产无意涉足各大城市群核心区域，主要目的是渗透核心城市周边以及相对偏远地区。

　　因此这是一次以郑州为起点，向河南以外地区下沉市场定向扩张，而非真正意义上跳出河南，向其他城市群拓展的大胆尝试。建业地产确实走出了河南，只是这步子并不大。

　　没有痛快杀入超一线城市，胡葆森也有难处：都是兵家必争之地，毕竟初来乍到，建业地产的胜算并不大；何况当了这么多年的“河南王”，胡葆森或许很难接受以后来者的身份重开天地。

　　可是好不容易走出河南村落，又走进了河南周边的村落，从低线市场走进了另一个低线市场，对业绩有什么帮助呢？

　　根据中房智库的数据，2020年三四线城市提供87943万平方米土地，同比减少49%；成交面积为73125万平方米，同比较少48%。供需两侧增量疲软，已经是不争的事实。

　　一年当中，土地招拍挂市场未成交地块达到3515条，同比增长52%，大部分集中在三四线城市。换言之，在众多房企眼中，三四线城市都不是一门好生意，持有风险成本过高——胡葆森到了大池边上，鱼也并不多。

　　眼下，房企最怕的就是风险成本。尤其是规模刚破千亿规模的房企——时代中国控股（01233.HK）、祥生控股集团（02599.HK）、融信中国（03301.HK）等，新增土储一二线城市占比都在80%以上。大家都追捧热门地块避险，这让胡葆森的选择显得非常另类。

　　赚不到钱

　　除了“走出去”，胡葆森还有其他打算。

　　“抢地块-盖房子-卖项目”的模式沉降大量的资金，有些尾大不掉，地产商开始寻求“轻量化”转型——放弃高成本拿地计划，通过项目代建、品牌输出、小股操盘等方式兑现价值，也是房企的可选项之一。

　　早在2015年6月，胡葆森就提出了轻资产运营的思路。毕竟建业地产同时具备品牌和代建能力，通过这种方式转移运营风险、提高利润率也是不错的选择。在建业地产内部，这被称为“由房地产开发商向新生活方式服务商转型”。

　　公开信息显示，转型之后建业地产轻资产合同销售额逐年提升，从2017年的63.89亿元到2020年的343.03亿元，76.03%的年复合增长率，远超同期重资产30.98%的成长速度，打造出华谊兄弟电影小镇和只有河南戏剧幻城等优质项目。

　　根据公开信息统计

　　只是在这次成长中，胡葆森更看重强化整体建筑能力。从2019年7月收购装配式建筑公司筑友智造科技（0726.HK），到2020年推动旗下代建公司中原建业赴港IPO，建业系正在打造建筑-地产的产业闭环。

　　根据公开信息统计

　　“匠人精神就是咬定青山不放松。”对外表态时“匠人精神”经常挂在胡葆森嘴边。在这个极端稀缺“匠人精神”的时代，反而让胡葆森的倔强坚持显得尤为可贵。以建业地产为开端，向上整合产业链，也很符合他的价值观。

　　理论上，这条路走得通。公开数据显示，截至2018年中国城镇化率为59.58%，在河南该数据只有51.71%。区域加快城镇化建设，势必为建筑业预留可观的利润空间。建业地产已雄踞中原多年，现有模式将帮助其最大限度吸收市场养分。

　　那么这养分究竟有多少？其实并不多。相关数据显示，2018年建筑业总产值提升了9.9%，不过净利润率还不足2%，超低的利润空间，已经成为建筑业的行业属性。

　　相比之下，按照建业系物管公司建业新生活（09983.HK）的业绩报告，其2020年的毛利率为32.4%，净利润率为16.1%，远高于建筑业的2%——建筑行业当“匠人”，首要面对的是生存压力。

　　根据公开信息统计

　　只看合同销售额，从2015年开始建业地产仍保持超过45%的年复合增长，可是主营利润率已经从2018年24.08%的最高点，一路下滑至2020年中期的11.53%，快要接近房企公司债的水平。

　　靠着地产主业，胡葆森已经很难赚到更多的钱；如今规划未来方向时，胡葆森又选择了一条可能是更不容易赚钱的路，这能够帮助他实现人生的理想，只是很不符合资本市场的胃口。依靠现有盈余，以及投身建筑行业的回报，何时才能还清超过1500亿元的债务？

　　根据公开信息统计

　　这样看来，建业地产开辟的新水池，同样没有太多鱼。

　　结语

　　要说建业地产没有前景，那是低估了胡葆森和建业地产。

　　在单一省份维持10%的超高市场占有率、持有超过800亿元的存货及建筑全产业链布局，都决定着胡葆森有足够的运作空间，继续维持千亿规模稳定发展。

　　不过在二级市场，原地踏步就意味着缴械投降，建业地产还是要寻找到新的增长空间。不要总想着深耕低线市场，也不要纠结于产业链向上整合。尝试持有一些保值属性更强的土储资源，加大力度布局更多高利润空间的业务——健康、文旅、养老……还是有很多可选择的方向。