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上海楼市:内行人都避之不及的楼盘

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  提问:曾叔你好,开放式社区,对自住来讲,会有不方便的因素吗?

  回答:我不会买这样的产品的,你可以看一下前滩三湘旁边的格力地块,就是开放式的小区,下面的底商会吵到上面住户的。另外还有北京朝外soho也是这样的建筑,居住品质真的不高。

  提问:曾叔你好,自住坐标建平实验初中学区房,小孩已就读,准备现在的房子给父母居住,有1000万预算,想附近另置一套3房,看了一套不靠高架最里面的4房,150平,优点是04年商品房,较新,实际得房率高,自住适宜且有固定车位,缺点是小区小又冷门,没有学区价格浮动较大,是否适合购入,不要增值,只想保值,谢谢

  回答:没有学区的小区小的楼盘,要想增值只能靠地段为主,你说的这个户型偏大,也不是在最强势地段,增值挺难的,但是自住+保值问题不大,上海的房子不怎么会跌的,即便跌也是因为涨多了才会有跌。

  提问:曾叔你好,我有预算300万左右,想在大虹桥买个一手的动迁房,用来投资升值,请问:

  1. 华漕的西郊九韵城和青浦的徐泾北城那一片,哪个升值空间更好?

  2. 徐泾北城那边的动迁房,产证归属有的属于华新,有的属于徐泾,这个需要注意吗?

  回答:本来是徐泾北城潜力大过华漕,但之前一年多徐泾北城涨了不少,所以综合性价比差不多了。没必要区分,以户型产品和到地铁站距离结合价格来分析。另外你这个预算,还可以再看看泗泾、九亭、江桥、甚至徐泾南侧也是可以考虑的。

  提问:曾老师,本人首套房,预算400万,想买新房或者次新房,上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站,有推荐自住的区域或者楼盘吗?

  回答:这个预算,想买新一点的房子,只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房,距离就会很远,大概要到松江新城和鲁汇的样子,我觉得有点太远,应该优先考虑略微近一点的二手房可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一的次新房。细化到楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料,可以解决你的疑问。

  提问:曾叔你好,想请教下。名下市区有三套房。想卖掉两套小区环境不好的,置换到青浦赵巷别墅能行不。市区两套卖掉有600万,以儿子名义首套贷款。但是又担心买别墅跑不赢大盘。喜欢是喜欢,暂时又不去住又租不出去。也有些为难,您有什么好的建议吗

  回答:别墅是消费型的产品,自住会非常好,但要出租出售都很麻烦。你如果是真的为了自住的话,可以考虑买别墅,但不要对增值性有太多期待。不要考虑增值性的话,不如去大虹桥和三林核心区买品质房。

  提问:曾叔您好,想请问一下买房策略,首套刚需,因为拿到户口的时间不长所以近期才能买房

  有以下三个选择,您觉得哪个合适?感谢!

  1.持续摇新房,按照目前的概率计算,最晚明年下半年摇到自己想要的新房

  2.买大热区域,今年眼睁睁地看着例如大宁、瑞虹、联洋等强势区域大涨,现在高位买入这些强势区域

  3.买一般热度区域,这些区域今年上涨幅度相对小一点,可能会补涨,但属于某方面资源(如学区)有缺陷或者未来前景一般的,例如塘桥、世博等

  回答:第一个选择概率不是这样算的,假设热门新盘在积分足够认筹入围的前提下,有30%的中签率,不意味着你摇三四个盘就肯定能中,而是你每个楼盘的中签率都在30%,只要脸足够黑,摇一个和摇10个,很可能没区别。

  第二个选择是比较稳定的,上海楼市历来强者恒强,弱势地段和产品崛起的难度很大,要学区或者重点规划过去才有希望。但更建议在强势地段中,反过来去找那些没有学区和规划溢价的地段,支撑力更扎实。不会受zc影响。

  第三不建议,弱势地段,尤其这些已经造满房子,开发完毕的弱势地段,很难再有翻身之日,永远拖在最后。

  提问:你好曾叔,请问如何做好买房子的工作?

  回答:初级房产投资人,要做好买房工作,有两面,一方面是融资+杠杆,尽可能多的通过一切渠道融更多的钱,从亲朋处,银行借款。但融资之外更重要的是多赚钱,少消费,以贷还贷、以融续融不会走太远,应在自身力所能及的范围内投资。另一方面是选筹,自住和投资分离,自住围绕工作生活半径5公里内寻盘,怎么喜欢怎么来。投资,原则上永远追求收益最大化,遵循“好城市、好区域、好房子、好价格”十二字方针,不要为了买房而买房,入一堆没有价值、没有涨幅的货,如公寓、鬼盘。综合考虑“贷款+涨幅+租金”,保证未来能够卖出变现或拆迁变现。

  深房产投资专家,欢迎大家关注“曾叔谈房”

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