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为什么县城以后不能盖高楼

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  最近,有一个概念特别的火,那就是:碳中和

  但凡炒股的人甭管理解不理解碳中和是什么,都知道只要挨上这三个字,那股票就蹭蹭的往上涨。但是,万万想不到,碳中和竟然还和房地产有关系

  我们先来看看碳中和是什么。

  简单来说,碳中和就是我们排放的碳能够经过植树造林等方式,正负相互抵消掉,实现碳的零排放,也就是一种环保。

  

  因为前段时间,在我国的重要会议上着重提出了碳中和的要求,所以目前,这个概念非常的火,也带动了股市里一大堆符合碳中和概念的股票上涨。

  那么,碳中和又有哪些地方和房地产有关呢?

  根据2018年的一份报告显示:2016年,中国建筑能源消费总量为8.99亿吨标准煤,占全国能源消费总量的20.6%;建筑碳排放总量为19.6亿吨CO?,约占全国能源碳排放量的19.0%。

  房地产,是碳排放的大户。如果想要达成碳中和,那么必须先从大头房地产抓起。

  这里的房地产不仅指的是钢筋水泥等建材原材料和建设过程中排放的碳,还有存量建筑中产生的碳,也就是我们生活在居民楼里,工作在商务楼、工厂里排放出的碳。

  所以住建部为了响应碳中和,发起了关于绿色低碳建设的征求意见。

  让人想不到的是,住建部的征求意见,是放在了小县城上

  

  公众号:真叫卢俊

  认认真真聊地产,实实在在谈买房。

01

  减碳,从小县城开始

  我们先来看看住建部的通知,到底讲了什么。

  3月29日,住建部出台了一则通知,《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》。

  

  在通知中,我们可以明确看到一点,这份通知是关于县城的。

  这点好理解,虽然城市很多,但是最基层的广阔县城,才是城乡发展的融合点。

  我国共有2851个县城,在这些大量的县城中生活着大量的人。并且在县城的发展建造过程中,产生了高楼过多、空置率高的情况。

  比如之前有个著名的花几万块去鬼城买房的帖子,就说明了这一点,有太多的小县城人口不足以支撑它的住宅。

  并且,在县城中试点,比在大城市中试点要方便一些,县城的规模小,遇到任何问题方便调整,不会像城市一样引起不便。

  

  从通知中我们也可以看到,为了探索可复制可推广的经验做法,等到县城摸索完毕后,这套经验就可以用在了人更多、地方更大、环境更复杂的城市中了。

  所以,减少建设过程中的碳排放,从县城开始,能够理解。

  但是接下来,就有一个让我不太能理解的事情了,在具体的征求意见里,有这么一条:

  

  县城的新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

  什么情况,小县城居然不允许建造高层了

02

  为什么小县城不允许建造高层?

  虽然只是征求意见稿,但是可以看到的是,这份通知里,对小县城的住宅层高进行了限制。

  如果是为了减少高层的空置率,能理解一点。但是我们都知道,县城的土地不如城市里的稀缺,它依旧可以在大量的住宅用地上建造普通住宅,这样的话,还是会产生部分空置。

  不许建造高层的意义到底在哪里?

  查阅了几篇论文后,我发现,不允许建高层,主要是为了容积率的考虑

  容积率,对诸位来说不陌生,和我们住宅的舒适程度有关,大部分人买房子的话也会看容积率。容积率越低,证明小区内建筑面积与总面积比例越低,住得也就越舒服。

  但是其实,容积率还和我们前面所说的碳中和是有着很大的关系的。

  几篇论文数据分析暂时略过,我们只提结论:碳排放量和空间规划以及建筑物本身性质具有较高的相关性。

  武汉大学的一篇论文显示:居民建筑物稀疏的地块,碳排放量极低,居民建筑物稠密的地块,碳排放量较高。

  居民建筑物碳排放量,主要受到规划因子中的容积率影响,社会经济因子中的人口密度的影响。

  也就是说,同一地块的人口密度太大的情况下,碳排放量会高。这样一来,不利于同一区域内的碳中和,所以需要将人口密度变小,让容积率低点。

  另一篇北京工业大学的论文也显示了住宅的建筑面积和碳排放的关系。

  

  住宅碳排放影响要素及减碳策略研究

  在这篇论文里,随着建筑面积增多,用电量、天然气、液化石油气以及生活其他产生的碳排放会增加,所以总体是呈现正相关的,而且相关性非常显著。

  此外,还有一个热交换的原因,如果住宅的层高比较高的话,因为热交换而产生的碳排放也会增多。

  在论文中显示了,同一区域内,单住宅面积与大气接触的表面积就越大,住宅的外围护结构传热损失也越大。

  简单来说,就是越是高层,和空气接触的多,那么住宅的内部越容易受到外界环境气温的影响。

  尤其是室内外温差较大的两个季节:冬季和夏季。这两个季节,我们都要开空调暖气等等,制冷制热所需的能耗随着建筑体型的增加而变多。

  而且,还是超过我们想象的更多。

  这也就是为什么住建部绿色建设过程中,特地提到了要求75%在6层及以下,目的就是为了让容积率尽可能的变低,以至于单位面积内的碳排放量减少,这样才好通过绿植等环保措施来进行碳中和。

  这就是为什么,小县城要尽可能地建造低层住宅了。

  那么,另一个问题来了,为什么偏偏是6层?

03

  为什么偏偏要求是6层?

  通过上面,我们知道了小县城不让建高层是出于节能减排的需求。为什么偏偏要建造六层,而不是五层或者七层?或者11层?或者干脆两层小洋楼。

  尤其是两三层住宅,那不是更有利于环保。

  要明确的一点,“限墅令”的出台,导致盖楼不能低于四层,最为合适的就是六层了。

  住宅上有几个节点:6、11、18、26、32/33,不同节点适用的建造规格不同。

  如果我们要减少碳排放,自然是容积率越低越好,而最合适的节点就是6层这个节点了。

  首先,6层及其以下的住宅,是不需要建造电梯的。虽然在现在来说,如果没有电梯,六层可能鲜少有人去买,而且很多老旧小区改造时,也将六层加入了电梯。

  但是确实根据《住宅设计规范》,电梯是只有7层及以上才是强制要求的。限制六层一方面是从这方面考虑,减少一部分碳排放。

  国标GB 50096-2011《住宅设计规范》第6.4.1条:

  属下列情况之一时,必须设置电梯:

  

  • 七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时;
  • 底层作为商店或其他用房的六层及六层以下住宅,其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时;
  • 底层做架空层或贮存空间的六层及六层以下住宅,其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时;
  • 顶层为两层一套的跃层住宅时,跃层部分不计层数,其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度超过16m时。

  而六层和六层以上住宅的区别,又不仅仅是电梯,它们在建造形态上有很大的区别。

  所有的建筑,都有抗震要求,其中六层和七层的抗震要求也是不同的。

  

  国标GB 50011-2010《建筑抗震设计规范》第7.1.2条

  6层的时候可以使用砌体结构;而如果到了7层及以上,必须使用钢筋混凝土结构。

  
不考虑成本,仅仅从碳排放来考虑,钢筋混凝土在生产过程中的碳排放量也是比较大的。

  其他的消防标准等等,也随着6-7这个节点会发生变化,比如需要更多的空间,根据《建筑设计防火规范》七层以上必须做消火栓系统。

  并且,还有一点,7层以上住宅,在建造过程中,桩间距上的标准也变了。因此,如果在统一标准范围内,选择接近临界点高度的层数,既有利于居民居住,也有利于减少碳排放。

  总的来说,六层以下,建筑是一个标准,六层以上,建筑是另一个标准。两者的标准在实际施工上,碳排放的能级是不同的。

  其实在通知中也暗示了这一点,如果要做高层,要确保消防应急、市政配套设施等建设。

  因此,即使我们不从成本角度,仅从碳排放的角度来看,六层也是最合适的。

  这就是为什么,县城的新建住宅都要求在6层这个节点上。

04

  碳中和未来将改变整个房地产

  碳中和这个概念,和我们的生活息息相关,就连县城的楼房都和它产生了不小的关系。

  我们从住建部的这则意见通知就可以看到,未来,碳中和将会影响我们的生活,我们的城市布局,甚至会改变我们现在的生活方式。

  小县城只是一个试点,从小县城开始,终将会将这份经验运用到城市中。也许将来,城市的住宅也会在容积率上苦下功夫,让人们生活在一个尽可能地靠近碳中和的目标的环境中。

  那么等征集意见回馈完毕后,为了碳中和的目的,真的执行了小县城限高,对房地产又有什么影响?

  第一,从原本的18层以上住宅居多,变成了6层楼居多,那么房价很有可能会跟着改变。

  在新规下,容积率会变得非常低,下降到1.5以下甚至更低。住宅舒适的同时,新房的房价预计会提升一部分,除非是出让土地的时候价格也随着楼层的高低而改变。

  从这个角度来看,原本的高层,也可能会在众多低层低密度的社区压力下贬值。

  第二,开发商的日子会比较难过。

  从成本和收益来看,高层肯定是比低层要更符合开发商的利益,如果大面积低层,卖太贵了,购房者不买账。卖太便宜了,对开发商自身不利。

  对很多开发商来说,这也是在考验他们的资金和拿地发展规划,会改变他们的开发策略。尤其很多小县城的开发商都是本土开发商,自身的竞争力不强,在这种冲击下很难说会如何发展。

  第三,对于很多以房地产为支柱的县城,需要改变经济增长方式。

  对于开发商来说,收益降低的情况,很可能会让他们转移阵地到城市去开发高楼,或者放缓开发的速度。

  而对于以房地产为支柱的一些小县城,这方面的收入会降低不少。

  第四,在容积率变低的同时,住宅产品的逻辑会改变。

  很有可能未来县城的很多住宅是以社区洋房、社区花园为卖点,相比较于硬件,会更多地在软件上下功夫。

  第五,县城作为一个试点,开发成本比较低,开发商会根据住建部碳中和的要求,来更多的探索新的建筑方式,比如绿色建筑、光伏建筑等等。

  根据住建部的规划,到2022年,我国城镇新建建筑中将有七成为绿色建筑,那么广大的县城,就是最好实行的地区。

  以后很可能很多新的建造方式,都是从小县城中来,再进一步推广出去。

  可以看到的是,绿色低碳将成为未来房地产的主流,也将成为我们未来生活的底色。

  参考论文:

  《武汉居民建筑物碳排放反演计算和时空分析》

  《住区碳排放影响要素及减碳策略研究》

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