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消失的“名校”:深圳“学位房”保卫战

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  “学校的学位不是由开发商决定的,对于教育部门来说,从来没有明确的‘学位房’概念,所以开发商无法也无权承诺所售楼盘是学位房。”为了让深圳“学位房”市场回归理性,近日,深圳市市场监督管理局在官方公众号上作出明确提示。

  近期,全国各大城市不乏遏制学位房热度的大动作。上海出台高中招考新政,合肥实行学区房限购,深圳则将监管重锤落在了学位房虚假违法广告整治,对辖区内所有预售楼盘开展联合检查。

  在深圳,为了让孩子能上学、上好学,“鸡娃”家长们不惜重金购置学位房。不少房地产开发商利用家长这一心理,在不能确保就读名校的情况下,公开以虚假宣传的手段将“学位房”作为卖点。

  实际上,“宁买关内老破小,不买关外大新房”成为深圳家长的共识。被称作深圳“最贵学区房”的福田百花片区,2009~2019年,房价每平方米从2.1万元涨到12万元,涨幅超过400%。即便是在二手房指导价新政下,仍有中介报出了该片区一套33万元/平方米的房源。


  深圳教育资源稀缺,学位资源供给压力持续加大。深圳统计年鉴数据显示,1979~2019年,40年间,深圳在校小学生人数增加了22倍,达到106.9万人,但深圳的小学仅由226所增加到340所。龙华区发布的最新学位预警,小一、初一在2020年缺口将分别达到8000个和3000个。

  为了“鸡娃”

  每年三四月份是深圳义务教育阶段学位申请的集中时间,但许多家长发现砸重金买的“学位房”,却在申请学位时被学校拒之门外。

  近日,位于深圳龙华老城区核心地段的壹城中心售楼处,聚集了不少业主,手举标语牌向开发商高喊“只管买房、不管学位”“万户家庭、几百学位”。

  据《中国经营报》记者了解,该事件的起因是3月16日龙华区教育局发布新的学区划分调整,将该小区小一学区调整为第二实验学校和华育小学。有业主表示,在销售初期,该楼盘以“九年一贯制公立名校”作为宣传卖点,承诺业主子女能顺利就读龙华第二实验学校和创新实验学校。

  如今学校规划有变,没有达到业主之前的预期。再加上龙华区就读人数众多,业主在申请书中提到,“2020年报考第二实验学校的1042名学子中,有526人被分流至其他学校。”业主认为开发商在宣传时存在误导。

  从业主提供的照片看到,该楼盘施工时的围挡广告上写着“九年一贯制公立名校”字样。

  据了解,该楼盘为近年来深圳规模最大的城市更新项目之一,规划总建筑面积达到了320万平方米,从2015年起就不断推出新的楼盘,最新一期均价在6.8万元/平方米。未来若该项目9个区的住宅产品全部交房入住,将有超过1万户家庭,再加上周围2000多户入学积分占优势的老小区,这里的教育资源竞争将更加严峻。

  关于就读“名校”,龙华区教育局曾在领导留言板上回应称,龙华区每一所学校都是重点打造,该局从未宣传过个别学校为名校;此外,按报名数据预判,确实可能存在分流情况。

  对此,壹城中心开发商深圳市鸿荣源控股(集团)有限公司方面回应称,现在项目在销售时会提醒购房者通过官方网站查询学区,风险提示上也会注明学位变化的可能。

  近日,深圳市市场监督管理局、深圳市住房和建设局、深圳市教育局联合印发《开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案》的通知。从2021年2月起,三部门对辖区内所有预售楼盘开展联合检查。

  值得注意的是,三部门创设了更加严格的监管措施。包括建立预售商品房学区风险公示制度,房地产开发企业应当全面、真实地宣传介绍学区情况;应当将目前楼盘所处学区情况、未来可能出现的学区变化风险和查询学区、入学政策的途径,通过合理方式在营业场所和官网公示,以保障购房者的知情权。

  “天价”学位房

  近两个月,在有关部门的严打下记者发现,虽然以“学位房”为核心卖点的广告营销物料已大幅减少,但仍有销售人员作出口头承诺。

  3月份,记者以购房者身份走访了福田区岁宝壹品项目,销售人员以“双荔园名校”作为项目亮点,并表示该商务公寓“是深圳目前就学概率最大的一个项目”,“处在深圳最强教育区”。

  据介绍,附近在建的荔园实验中学将在2023年交付,荔园小学东校区将在今年9月开始招生。“以后附近会有4所公立学校,完全充裕。一旦开始招生,项目均价上浮10%没问题。”销售人员称。

  根据深圳市教育局的政策规定,学位安排是根据积分入学实施细则和招生计划进行。也就是说,教育政策和规划是在不断变化的,开发商承诺的“学位房”,未来可能变成非学位房,即便买了学位房,也不一定有学位。随着积分入学、电脑派位等政策落实,这种风险也会逐步加大。

  因此,深圳市市场监督管理局近日公开发文明确,开发商无法也无权承诺所售楼盘是不是学位房。

  二手房市场同样成为了学区房投机和炒房的热土。记者走访了福田百花片区,这里被称为深圳最贵学区房,八九十年代所建的“老破小”最高已经超过30万元/平方米。

  南天二花园小区被教育局划入深圳实验学校小学部、初中部的“双学区”。该小区建于1992年,楼栋内部密集压抑,楼道昏暗,但并不影响该小区“千万豪宅”的名号。贝壳找房显示的政府参考价为12万元/平方米,但中介告诉记者,目前在售的7套房源,业主实际报价最高达到20万元/平方米,总价在1500万~2000万元左右。

  “许多家长都会选择一次性付款,不受现在二手房成交参考价的影响。”该中介告诉记者。

  该片区另一小区国城花园建于1995年,同样坐拥深圳实验小学和实验中学两所学校。中介告诉记者,目前一套43.5平方米的户型业主报价1480万元,单价超过33万元/平方米,而且学位还要等到2025年才可解锁。

  这样的例子在深圳这座城市比比皆是。建于1996年的集浩大厦近日上演了“日涨百万”的大戏。4月2日,罗湖区教育局调整学区,集浩大厦被划入翠园中学优质学区,一天之间,集浩大厦44平方米的小户型,业主报价从260万元跳涨至350万元。

  教育资源缺口大

  和许多城市一样,深圳义务教育积分制中,有房产代表着户籍和入户积分,这使房地产和学校之间相互捆绑。而深圳学位房备受追捧、价格不断推高的背后,是深圳教育资源的稀缺。

  早在2018年初,有深圳政协委员根据调研情况预计,到2020年,深圳小一学位缺口将达到4.95万个。近几年,深圳各区的教育局都在发布学位预警情况。龙华区发布最新的学位预警,2020年小一、初一缺口将分别达到8000个和3000个;福田区则预计小一、初一缺口将分别达到7000个和2500个。

  根据深圳统计年鉴的数据,1979~2019年的40年间,深圳的常住人口增长了42倍,在校小学生人数也从4.7万增加到了106.9万,增加了22倍。但40年间,深圳的小学仅由226所增加到340所。

  “学区房是教育不均衡的写照。”华东师范大学经济学院教授吴信如认为,学区房价格应该是反映教育主管部门的反向指标。他指出,优秀教师流动、“多校划片”的学位新政可以“胆子再大一点、步子再快一点”。

  3月16日,深圳市龙华区教育局修改“大学区”积分入学办法,文件要求以“均衡教育资源、距离相对就近、主干道路为主”等原则进行学区划分,实行单校划片与多校联动的学位调剂机制,实现片区内教育资源均衡共享。

  除了深圳,上海、合肥等城市的学区和招生制度也不断祭出重招。近日,上海“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区(校)”为主。这让住在郊区、新城的买不起学区房的家庭,拥有了考入名校的机会。4月5日,合肥市发布房地产“新政八条”,学区房实行“限购”。同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位。

  针对学位房热,以及热点城市采取的措施,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为“都在需求侧‘打转转’”。大学区制、名额均分、公民同招等,共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈。一旦竞争大、开始拼成绩,学区房的作用就降低了,有利于回归到它原本的价值。

  


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