济南改善楼盘不多了？一篇盘点力破谣言！

1.改善市场成交量暴增，济南改善盘存量告急？

近一两年，济南改善性置业需求上升明显，带动着改善市场的火热。从供应端来看，一些比较核心的区域供地力度明显加大，改善盘数量增多；从需求端来看，改善市场的成交量也相对突出，有克尔瑞数据统计，2020年济南单价2万+的商品住宅成交环比2019年增加约50万㎡，增幅56.6%。

可以说改善置换需求，在济南楼市的表现抢眼。

而随着改善盘成交量大增，市场上也产生了一些焦虑情绪：济南改善盘是不是不多了？

济南改善市场到底还有多少房源？今天我们就来做一个详细的盘点，也给所有在济南置业的改善客群做个参考。理性看待楼市，别被裹挟买房。

2.先来看大家普遍关注的几个重点改善区域

南城板块

说到济南改善区域，很多人第一个想到的就是环境优美、教育突出的南城。目前南城改善房源供应情况还比较可观，像领秀城去年推出的三个麓系洋房组团，加起来差不多有2000多套房源，虽然卖得很火，但库存量依旧充足；包括华润公元九里，也有大量6层洋房在售。

汉峪片区

汉峪片区环境也不错，再加上优越的地理位置，这些年也成为济南公认的改善高地。经历了这几年的开发，很多人以为汉峪片区即将清盘，其实，汉峪片区真正清盘的只有保利和光山语，舜山府还有一些房源在售，其他几个楼盘则都还有不少房源。

像泰禾济南院子，78套小高产品，截止到4月8日还有25套未网签；269套洋房产品，还有73套未网签；42套合院别墅，32套未网签。当然可能有些客户是全款购买未办理网签，但总体来看库存还是比较多的。

金科的两个项目存量都不少：旅游路以北的金科东方博翠，规划有12栋住宅，834套房源，目前仅推出6栋，还有6栋尚未入市；位于旅游路以南的金科琼华九璋，包含凤凰路路东、路西两个地块，目前只启动了西地块，规划有6栋240-340多平的大户型纯洋房产品，入手门槛不低，目前还有大量房源。

海德堡存量也不少，一共7栋住宅只开了3栋楼，还有4栋未入市。该项目的大亮点是被动式建筑，产品也比较纯粹，150-220多平的大户型，目前已经准现房。

另外，烟建收购的将军地块金伟柏悦府也将在今年入市，从披露信息来看，也是纯粹的高端改善社区，8-11层洋房产品、151-220㎡的大户型，共172套房子。

包括大汉峪片区还有绿城玉蘭花园低密洋房产品在售，总之，目前汉峪片区的库存量还是比较充足的，未来依旧是高端市场的供应主力。

CBD片区

从2016年首个住宅项目首开到现在，CBD经历了4年多的开发确实已经去化不少，但目前还尚未到房源紧缺的地步

像绿地IFC中央公馆，截止到4月8日，仅毛坯产品还有500多套未网签；包括去年推出的精装组团绿地海珀云庭，已取证楼栋去化量也未过半，另外还有部分楼栋未推出；招商公园1872存量也不少，一二期加起来共526房子，截至4月8日已取证386套，网签283套，也就是说一共还剩243套未网签。

再看其他几个项目，华润昆仑御还有一个地块未入市，截至4月8日，已入市地块也有120余套房源未网签；万科大都会还剩33套房源未网签；一直传言进入清盘阶段的仁恒公园世纪，其实还有100多套房源未网签；包括复星国际中心和中信泰富济南尊也都有不少房源在售，济南尊主推精装大户型185和202平米。

另外，除了这7盘之外，CBD还有三个未入市的新地块：一个是2018年6月历下控股拿下的省博物馆北侧地块，传说中绿城操盘的凤起潮鸣，从规划来看共313套房子；一个是2019年12月中信泰富拿下的新地块，与绿城项目相邻，规划有343套房源；另一个是2020年中南拿下的姚家组团地块，进展相对缓慢。虽然这几个项目目前还未有入市消息，但可以看出CBD未来还会有新盘供应。包括CBD西片区城市更新项目也在前几天悄然启动，预计未来会有大量土地供应，也会诞生更多楼盘。

贤文片区

去年以来，贤文片区给济南改善市场贡献了不少热度，尤其是奥体中路花园路沿线，汇聚了金地华著、济高珑悦府、海信君和、绿地华彤苑多个项目。截止到目前，这些盘都还有不少存货，包括去年卖得十分不错的金地华著今年也还有还几个亿货值。

传说相当抢手、每次开盘都有人表示没抢到的仁恒高新公园世纪，实际销量并不像宣传的那样夸张，该项目一共推出5栋楼，226套房源，截止到4月8日网签量只有145套，也就是说还有80套房源未网签，另外该项目还有17栋楼未推出。

位于大山坡北侧的金麟企业家据说不对外发售，就不做赘述。另外还有两个未入市的新项目，一个是龙湖天辰项目，规划为13-17层小高产品，套均面积160平米左右，妥妥的高端改善盘，共计606套房子。另一个是颖秀华府（正威天辰地块），规划的是10-16层的低密洋房、小高。这两个项目预计都会在今年入市。

盛福片区

今年盛福片区的供应量也是不容小觑。仅待售新盘就有4个：一个是早前拿地的阳光城檀悦，预计今年会争取入市，产品全部为18层小高，共540套房源；一个是银丰奥体西路项目，规划了7栋10-18层洋房、小高，套均面积148㎡左右，也是纯改善住区，共286套房源；一个是招商蛇口盛福A8地块，规划了12栋15-18层小高层，又是830套房源；另一个则是越秀机床四厂地块，规划为17/18层纯小高住区，套均140㎡，而且体量很大，共1341套房源。

除待入市新项目外，盛福片区目前在售的绿城蘭园、万科翡翠公园也有不少存量。

另外从今年供地计划来看，盛福片区还有大量住宅用地等待供应，所以未来盛福片区选择会更多，当然竞争也会更加激烈。

长岭山片区

长岭山片区的改善盘存货也有不少。奥体金茂府还有2栋楼未推出；银丰玖玺城库存就更足了，一共6个住宅地块，还有2个新地块未启动；铂悦凤犀台截至到4月8日，取证653套房源网签只有9套，库存可想而知；包括路劲雅居乐开发的璟园两个组团，因为高价地站岗，这两年去化也是相当缓慢，目前仍有不少房源。

3.不只是重点区域，包括很多关注度不高的区域，也是零星分布有不少2万+改善盘

比如老城区，近两年济南老城区新盘数量增多，给老城置换客户提供了不少选择，尤其是和谐商圈附近，可以说是改善盘扎堆汇聚，仅在售的就有绿城诚园、保利天禧、远洋万和府、新城时光印象、城投静悦府5个，今年又迎来了一个中海汇德里，未来还有远洋新地块，体量也不小。

沿阳光新路往南还有国誉茂山苑，去年中电建拿下的长城地块，从规划来看为纯粹的大户型洋房社区，全部为5-7层产品，套均面积176㎡，共136套（可售）房源，预计也会在今年入市。

大明湖附近今年也有一座新盘即将亮相，三箭明湖壹品苑，从规划信息来看，为5栋17-23层产品，产品也是以大户型为主，共272套可售房源；另外，历下区老城区还有两个在售项目，中建国熙台二期和历山永祥里。

比如官商云集的龙洞片区，还有大华紫郡在售，产品涵盖联排、独栋别墅；

比如浆水泉片区，黄金山水郡八期也有别墅在售，这也是很多人不知道的；

莲花山片区，山东炼化去年拿下的2宗住宅地块规划也已公示，共357套房源，全部是4-6层和8-11层的低密产品，显然又是一座高端改善盘；

沿旅游路往东的神武、彩石片区也有多个改善项目，像旅游路金茂府，规划有小高、洋房产品，包括它的别墅组团金茂府御嶺墅近期也推出来了，济南比较罕见的独墅产品；再往东还有龙湖天宸原著、融创东山府以及中铁城的洋房、叠拼。

包括唐冶也有不少高端改善房源，像龙湖九里晴川的叠拼、龙湖景粼原著的合院、万科翡翠山语的叠拼、保利和唐悦色的叠拼、以及远洋天著春秋的合院和叠拼。另外，浪潮远洋新地块预计今年也会入市，从规划来看全部为洋房和小高层产品，又是一座改善型楼盘。

北部华山片区也不乏改善盘，去年推出的中海天钻，就在华山湖旁不远；另外华山湖旁还出让了一块新的住宅地块，容积率仅为1.6，预计也是一座高端改善盘。

就连西城也不缺高端改善房源，像地平西棠甲第的大户型，杨柳春风的民国小洋房、中式合院，中建锦绣首府低密洋房、别墅……

4.济南改善盘遍地开花，未来供应或将继续加大

经过这番梳理，不难看出，今年济南改善市场库存量依旧很充足，而且并非集中在一个区域，而是遍地开花，南城、东城、中部老城甚至西城都不乏改善盘的身影，这也让不同区域、有着不同需求偏好的改善客户，都有充足的选择空间。

而且未来市场上的改善盘还会源源不断地涌出，所以即便是一些楼盘卖完了，清盘了，还会有其他楼盘补位，所以改善置业客户大可不必慌张。

对于开发商而言，济南改善市场的竞争压力也在日渐加大，竞争激烈程度不亚于刚需市场，这也对开发商的产品力打造以及定价策略提出了更高的要求。

最后概说一句当下楼市，济南楼市不缺房子，更不缺制造的恐慌，缺的是理性的声音，缺的是透明对称的信息。

在互联网信息化如此发达的今天，楼市信息依然不透明，不对称，这是多么的悲哀！