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交易不了就是成都公寓的伤与痛:是大坑还是无房可买后的唯一选择

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  在成都限购限售的背景下,住房因为资格的限制已经变成了稀缺品,那么如果有资金,到底买什么合适?很多朋友会想到公寓,毕竟公寓单价相对住宅更低,在稀缺路段选择一套合适的公寓听起来似乎不错,买完以后坐着收租,看似也很美好,可事实真的如此吗?今天建树就和大家来聊聊公寓。


  公寓能不能买?我的答案是:可以,但不适合大部分人。

  公寓是商住的代名词,是打着商业、住宅擦边的衍生产品,其本质就是写字楼,是开发商好卖,购房者好买的共同产物。可是由于不能落户,没有学区资格,虽然不受限购要求,但其在采光、居住感受(可能出现一梯多户、商住混用情况)、贷款方面受到颇多限制,始终不能成为市场的交易主流。

  最可气的是,在商业用电的前提下,公寓大多数没有引入天然气,排烟管道也部分缺失,这对以居住功能为主主体的购房者而言,并不友好。

  40-50年的产权虽然对整体居住影响不大,但在交易上会受到一定影响,对交易价格也会大打折扣。


  在前几年,成都的的确确掀起过一股公寓热,原因很简单,那时候无论是SOHO还是LOFT类型的公寓,都实实在在的抓牢了一部分购房者尤其是年轻购房者的心。当时许多开发商打着:给自己一个家、给年轻女孩婚嫁之前、婚嫁之后一个安身场所、下楼及上班,多睡30分钟、拎包入住的噱头,确确实实吸引了不少购房人群。

  尤其是当时LOFT公寓,买一层实得两层,超高的挑高让房屋的设计更加灵活,这不是年轻人群梦寐以求的吗?再不济,买了租出去,也是一笔稳定的收入,轻松跑过银行利率。

  前段时间建树的一个朋友还和我讨论过:买公寓至少跑得赢大盘。我只是笑了笑:朋友,你可能不了解行情吧。

  早期部分下手刚买的公寓,的的确确是享受到了红利,如果预算有限,在成都市区,尤其是主城区三环内购房的公寓,确确实实从租金回报来看,是一笔不错的生意,一个30的两层LOFT,当时可能1.6万1平,除去公摊也有40多50平,现在核心地段配点家具租个3000+问题不大,一年不算空置率接近4万的收益,租金回报率不要太高,光看租金都够了。

  可一横向对比,就发现完全不行,除非预算完全不够,不然同样的钱买楼房,只要买到市区,这几年算下来几乎没有任何可能涨幅跑不过公寓的,与房屋升值相比,租金那点钱算的了什么?

  以一个具体例子为例,2013年左右位于成外附近的保利香槟国际,当时开盘时,公寓大约8000,LOFT面积买一赠一,而同样的住宅,价格1.1万左右,到现在来看,住宅的挂牌价在2万左右,而公寓却还在1-1.2左右,涨幅差距明显,那个时候购房者可能觉得实得面积更多,但谁也没想到,涨幅差距会如此之大。

  从2018年公寓热达到顶峰后,市场急速降温,大量的投资型公寓产品存量陡增,市场去化周期进一步加长。再加上成都出台的相关政策,包括对楼层的限购,导致LOFT产品越来越少,如果说15年之前购买的公寓,可能只是赚得不多,那么现在买公寓,基本就是亏本了。


  高昂的税费,让交易变得非常困难,增值的部分被砍掉一大截,换谁都心痛,除了继续持有租金,可能别无他法。

  低总价是公寓最大的优势,可是中优背景下,优化升级的老破小以及17年以后有剪刀差的新盘都将持续挤占公寓的生存空间,那么到此,公寓可不可以买,我相信读者朋友们心里已经有答案了。

  并不是所有的公寓都不能买,但相较于住房,尤其是首套房的刚需人群而言,公寓可能并不是第一选择,或者说,选到合适的公寓成为一项比购买纯住宅难度更大的操作。

  喜欢的朋友点赞+关注支持,建树杂谈:每日奉上。

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