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金融城:金融之殇 十年未立

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  广州国际金融城,一个想写但又怕写不好的一座新城。由于金融城占地面积大、建设时间长、受限因素多等原因,想一时半会写好这座新城比较难,所以楼主花了许多碎片时间把一个完整的金融城拼接了起来。


  广州国际金融城位于广州东部,整体规划北起黄埔大道、中山大道,南至珠江,东至天河区界,西至华南快速干线,总面积8平方公里。共划分为起步区、西核心区、东区、北区。


  ▲金融城区位地图

  2011年11月,广州市首次提出员村片区打造成国际金融城的概念。金融城的前身是一个个旧村庄和旧厂房,纳入改造计划的旧村4个,旧厂房33个。

  金融城起步区原为“五厂三村一区一楼,两涌一园一庙一码头”,分别是:昊天化工厂、广州电池厂、员村热电厂、车陂水厂以及广东玻璃厂;棠下村、石东村、车陂村,江源半岛住宅小区,新墟碉楼;棠下涌、造纸厂涌,滨江大道滨江公园,华光庙,9号码头。


  ▲金融城景观效果图

  2012年5月,广州出台金融城新规划,其总面积由5.5平方公里扩展至7.5平方公里。8月,金融城起步区的三大规划设计优胜方案正式出炉,金融城将打造出全国最大的地下城,最高的地标塔楼也从580米降为450米。

  随后四年,金融城前后经历过5次土地出让,共拍出十余宗金融商用地,吸引了保利、世茂、绿地、合景泰富、华润等众多房企进驻。按当时规划,金融城的地下空间计划在2013年春节前动工,2016年底基本建成。


  ▲金融城起步区控制性详细规划

  自2011年提出建设广州国际金融城以来,金融城的发展已经走过了近十年。在金融城的起步区、西区、北区和东区四个部分中,金融城起步区和西区的建设速度较快,东区、北区建设较为缓慢。

  2021年2月,《广州国际金融城东区(AT0914、AT1018规划管理单元)城市设计优化及控制性详细规划》获批。本次规划调整将金融城东区的控高从300米调整到330米,以金融城起步区(450米)和黄埔港CBD(488米)作为至高地标簇群。


  ▲金融城东区高度控制图


  沿着黄埔大道往东走,在金融城起步区有个显眼的招牌:罗浮宫家居艺术中心。这是金融城引入的首家全球高端家居艺术综合体,于2019年9月在金融城正式开业。

  除了起步区的罗浮宫家居,金融城东区对面还引入了宜家、居然之家等家居卖场,金闪闪的金融城有了一股浓烈的家具味道。


  ▲黄埔大道

  众多家居卖场集体扎堆金融城的背后,一方面是金融城带热了广州东板块,另一方面是卖家看重了较低的租金。或许这是金融城的权宜之计,在项目落成之后租给了非金融公司,但却造成了金融城“含金量”大打折扣。

  根据广州规划,珠江新城、琶洲互联网创新集聚区、广州国际金融城三大商务板块将组成“黄金三角区”核心地带。2020年2月《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》发布,金融城成为人工智能与数字经济产业融合发展区之一。

  金融城虽与人工智能、数字经济产业相挂钩,听起来高大上,但却在无形中冲淡了金融城应有的金融属性。黄金三角的组成,如果他们生产的产品是趋于相同的,那金融城的未来就是2.0版本的珠江新城。


  ▲金融城

  除了金融城的家居卖场外,岑村机场的限高问题也一直限制着金融城“长高”。岑村机场所在的天河区,除北部凤凰山部分区域外,90%以上的区域纳入岑村机场净空控制区域,金融城及广州东部多个项目也在其中。

  因受岑村机场限高的影响,不少项目被叫停多年,成为了广州城市东进过程中的一个普遍问题。关于金融城的限高问题,楼主捋了一些时间节点。

  2015年,金融城写字楼传出限高消息;2016年,金融城由于涉及岑村机场空域,受到高度限制;2017年,广州全力协调岑村机场搬迁问题;2018年,岑村机场搬迁开展项目选址等前期工作;2019年,岑村机场功能调整协议上报审核;2020年,广州协调解决金融城建设相关问题,加快项目建设。


  ▲金融城起步区

  由于涉及岑村机场限高问题,金融城建筑的高度被限制在120米以下。从2016年开始金融城内超120米的大楼都被叫停,120米以下的部分采取分期验收方式推进。而此时的金融城建设也陷入了停滞,包括佳兆业壹号在内的不少金融城住宅项目业主,也开始了遥遥无期的等待。

  这几年来,我们可以看出广州政府为了解决金融城的限高问题正在有条不紊地开展工作,虽然过程比较漫长,但每个时间节点都让业主看到了希望。


  金融城作为“接棒”珠江新城的“后起之秀”,未来还肩负着打造成为粤港澳大湾区金融合作示范区的“重任”。

  当时,金融城规划推出后,备受金融机构和开发商追捧,2013年开始便迎来推地热潮。根据金融城规划,板块定位为金融总部、总部办公,目前包括中国人寿、广发、天平人寿、中国人保等60多家金融巨头确认进驻,未来将承接人口20万。


  ▲金融城珠江对岸景观

  金融产业涉及之地,非富则贵,北京有金融街,上海有陆家嘴,香港有中环,深圳有前海,四者均是城市房价的高地。广州国际金融城的兴起,必然带动周边房价的上涨。

  金融城起步区的总用地面积1.32平方公里,居住用地仅占7.31%,商业金融用地占31.20%,道路与交通设施用地占38.52%。根据规划,该地区的居住人口仅1.3万人,就业人口达17.8万人。而7.31%的居住用地主要用于棠下村、石东村、车陂村3个城中村改造的回迁。安置总建筑面积为59.7万平方米。


  ▲金融城东区

  在金融城一手盘方面,2019年初,合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%拿下黄埔大道东646号地块(商住用地),在扣除自持面积后,地块楼面价8.3万元/㎡。该项目是金融城首宗宅地,南向一线江景,定名为臻溋·名铸,目前吹风价20万元/㎡。

  与臻溋·名铸直线距离800米的珠光·金融城壹号商业大平层11.5万元/㎡、商业叠墅20万元/㎡,2公里外的佳兆业壹号吹风价13万元+/㎡,江源半岛毛坯10万元/㎡。周边二手盘骏景花园均价7万元/㎡、兰亭盛荟均价7.5万元/㎡、美林海岸花园均价8.5万元/㎡。


  ▲珠江

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