央妈货币流向改变能否逆转上涨的房价？400万亿楼市估值能否扩容

今天，我们讨论房地产就从经济活力开始。因为房地产占经济发展的比重在各个行业中是最高的，房地产及相关产业对经济的带动也是最多的。从理论上讲，经济活力是指一国一定时期内经济中总供给和总需求的增长速度及其潜力。而货币就是经济的血液。血液流通得越顺畅，自然证明着这个经济体是健康且充满活力的。货币如果停止在市场上流通,社会经济活动的各个环节就要失去活力犹如血液在身体中的流动一样。

在搞懂货币在经济发展中的重要性之后，我们就知道了为什么近两年政策要这么变化。先是按照凯恩斯主义，全球实行货币的量化宽松。因为向经济体注入货币，可以刺激经济短期的繁荣。随后开始陆续收紧货币的供应。当然，目前，我们强调的是货币政策不会转急弯。保持货币政策的稳定性和连续性。

为什么谈房地产，先要来上一段关于货币及经济活力的表述。那是因为房地产以前是经济发展的支柱，现在仍是经济发展的重要组成部分。尽管受到多方调控，但对经济的发展贡献还没有可替代的行业出现。同时，房地产更是资金密集性的行业，由于房价的上涨导致货币流入增加，由于货币流入的增加，又反过来促成了房价的上涨。货币与房价基本上就成为一对孪生兄弟。

由于资金逐利的天性使然，哪里收益高就去那里。所以在房价上涨的过程中，房地产这个池子的规模越来越大。经济学家任泽平测算的数据显示，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍。如果计入2019年及2020年每年超过17万亿的成交量，再计入房价上涨带来的增值效应，全国房地产市值估计应该超过400万亿了。这远远的高于发达国家（房地产市值一般是年度GDP的2-3倍）。也就是说，我们的货币更多地流向了房地产，并在房地产处沉淀了下来。

从居民财产配置来看，华创证券首席宏观分析师张瑜表示，我们承认长期来看居民对不动产的配置达到70%、80%，在国际上横着比、纵着比都是高的。他说：

中国50万亿以上的池子只有两个，一个是股票，一个是房子，非标又控制得很严。其次，去年没挣到钱的开始向房地产转移，挣到钱的有了财富效应，也开始向房地产转移，这是无法避免的现象。

由于房价上涨带来的财富效应也好，由于资产配置的惯性也好。尽管居民财富向金融资产转移是大趋势，但是，当前很多居民资产在小周期里仍然在向房地产转移，也就是说，短期之内，居民仍然喜欢买房的观点没有改变。

前面，我们讲了，货币就是经济的血液。血液流通得越顺畅，自然证明着这个经济体是健康且充满活力。但是，当币大量流向房地产之后，就会有两种情况出现，一是房地产的泡沫会越来越大，另一方面是挤占了其它行业的投资。既不利于房地产的健康，因为，存在泡沫破灭的风险，同时也不利于其他行业的发展，对经济反而不利。国家社科院曾有一个研究，得出的结论是当房价收入比超过9以后，房价的上涨对经济的发展是负向作用。而现在平均的房价收入比超过了9.5，个别城市达到了30以上。

以人体为例，如果血液大量地流向某一个地方，超过一定时间后结果会是什么样呢？相信你会有自己的答案。

这就是为什么，央行近期不断地强调货币政策不会转急弯，同时又和银保监会一道严禁资金违规流入房地产。这些措施的实施终将从房价上体现出来。

那么，这一次货币的流向变了，是否逆转房价上涨的方向？如果不能逆转，现有400万亿的房地产市值还有多大的可扩容空间。这真的是一件值得买房人思考的问题。