北京楼市：商住房还有春天？如果时光能倒流，你愿意去哪年抄底？

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　提问：

　　章哥，看了您很多文章，想跟您探讨一下。商住房确如您所说，在增值潜力上远不及普通住宅。我个人感觉这是2017年出了限制商住房买卖政策之后的事情。在这个政策出台之前，商住房和普通住宅基本上是同涨共跌的。由于这个政策的出台，导致商住房的流动性出现了很大问题，最终商住房的价格，也已经从最高点降到了现在接近腰斩的位置。那么这个位置会不会成为一个很好的抄底位置呢？您怎么看。

　　回答：

　　1、 探讨，这事儿不好探讨，咱们的信息量不对等啊。楼市的历史数据在各家公司都是绝密，而且还互相掐架，从来就没有像股票期货等类的K线图。所以买房人基本都是蒙着来，没办法的事情，在无法回顾历史的时候只能畅想未来，而这很多都没有依据。

　　2、 像你说在317之前，商住和普宅是同涨同跌的。但这只是短期现象而已，而且也不准确。确实同涨同跌，可幅度和次序并不相同。拿陶瓷和手串儿打比方，都是文玩收藏品，都随着大行情涨跌，但由于品类不同，玩儿家群体不同，其行情差别很大。比如2000年左右，北京公寓第一次崩盘，跌幅高达75%，无数人血本无归，住宅市场却只不过是不景气而已。假定你穿越回去，敢抄底吗？

　　再一个，你认为商住的价格走低是因为政策，这更是“选择性偏差”，只关注了50年商住，而70年的呢，从来也没有政策打压，为什么也价格走低？全北京70年的公寓太多了，找出一个升值好的恐怕太难了吧。

　　Soho现代城最典型，20年前就卖1万多，落户贷款什么限制都没有，从来也不限购，那为什么现在还没周边老破小价格高呢？要不抄底这些公寓吧，大概率还能少赔点儿。其实要真想抄底还有商铺和海景房呢，跌的更狠！

　　借用电影台词：什么叫风险投资？就是没有风险不投资，越有风险越投资。投资商业地产，太……太有风险了，非常值得投资！富贵险中求，上不了天堂就下地狱，好歹那儿也不用交房钱！

　　3、 抄底，借用股市的套话。你以为是地板价了，但下边有地下室；地下室下边还有地狱呢；到了地狱以为是底，可阎王爷说他的辖区有十八层！

　　而且地产可和股票不一样，抄底容易出手难。买房很简单，上涨也有可能，想好了接盘人在哪里？北京投资别墅的一茬接一茬，价格也一直在上涨，看看升值率怎样，想卖出去套现有多难！

　　4、 总之吧，我不知道哪里的公寓的底，只知道除了公寓被爆炒的那几次小周期，其他所有时期都是跑输大盘的。

　　30年前北京第一批投资的公寓的都是富人，到现在如果还是只持有这些房子的话，那已经成长为中产了。20年前投资公寓的中产居多，很多人已经成为刚需了，正发愁怎么换房呢。10年前投资公寓的基本就是刚需居多了，开发商割韭菜的层次越来越低。

　　十年过去了，也不知道这些刚需怎样了，可能都盼着接盘侠来抄底呢，割韭菜也得换茬儿啊。

　　5、 其实我觉得商业地产的投资挺好的，能间接的促进财富再分配。北京最早是炒墓地，花市书店旁边的灵泉公司让无数人“人活着，钱没了”。1990年之后是炒公寓，炒到最后无数人倾家荡产。当然还有90年代的炒商铺，从一铺养三代炒到三代养一铺。期间伴随着炒写字楼、炒海景房、养老地产、度假地产、农业地产等等，我全都参与过。反正我挣了提成了，谁赔谁知道。

　　6、总之，愿意赌就赌，拦着也不是事儿。只举个典型的例子吧，能想明白就去：双井的优士阁，70年的公寓，什么政策限制都没有。当年开盘价也不贵，8500，比富力城贵不了多少。现在富力城10万，优士阁3万多不到4万。在这17年中，优士阁至少N多次抄底机会，那如果时光能倒流，你愿意去哪年抄底？仅供参考。

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