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海南楼市整顿:无购房资质遭劝退 内部认购另辟蹊径

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  4月9日,中国人民银行等发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》,其中提及允许符合条件的非居民按实需原则在海南自由贸易港内购买房地产,对符合条件的非居民购房给予汇兑便利。政策利好频出,海南楼市再度成为焦点。

  “现在的海南楼市处于敏感期,相关部门严查违规售房,无购房资质的外地人没赶上好时候。”近日,海南开启楼市整顿“风暴”,《中国经营报》记者实地走访发现,当地多个售楼部气氛冷清,甚至暂停开放。

  当地有中介向记者透露,当下在海南购房,开发商和购房者都格外谨慎,用“偷偷摸摸”形容购房也不为过。

  

  随着3月8日《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》(以下简称《方案》)出台,此前无资质购房、价外加价、捆绑销售等违规售房乱象成为整治重点。一时间,海南楼市鹤唳风声,但表面的平静下仍是暗流涌动。

  近期,记者暗访海南多个地产项目发现,仍有楼盘顶风作案,对外称暂无房源出售,但实际上购房者仍可通过价外加价的方式获取房源,且需要收取装修费用。而对于无资质的购房者,尽管其已无法通过缴纳社保购房,但可通过在当地注册公司的方式,以公司名义实现购房目的。

  无购房资格者可注册公司?

  随着全国两会和消费者权益日接踵而至,违规售房屡禁不止的海南楼市被一则《方案》搅乱了“原有的秩序”。

  日前,记者走访了海南多地多个楼盘的营销中心,发现包括和泓海棠府、实地海棠华著、海棠湾8号等项目的营销中心均经历了暂停营业。而持续营业的营销中心,企图看房的购房客被问及的第一个问题即是有无购房资质,“当前无资质购房被严查,若无购房资格的看房客基本上将遭到劝退。”国美海棠湾的销售人员告诉记者。

  当地多个中介均向记者表示,当前售楼处对于购房中介推荐的外地购房者均需盘问来源,并言明外地购房者是否有购房资质。

  易隆地产一中介人员向记者透露,“外地购房者还是能够看房的,但是比之前麻烦,而且最近暗访调查开发商卖给无资格购房群体比较多,有楼盘营销中心甚至选择暂停接待,只因害怕被查。”

  表面风平浪静的海南楼市似乎开启了对无资质购房者的屏障,但无资质购房者是否就此打消买房的念头?

  显然并没有,落户海南的队伍越排越长,有购房者吐槽提前七天网上预约办理落户,仍是一号难求。而在政策明令禁止通过补缴社保购房后,有当地中介向记者表示有别的方法可帮助暂无购房资质的购房者实现“不落户不补缴社保”亦可购房的途径。

  “可以通过在当地注册公司,并以公司的名义购房。”在三亚凤凰海岸营销中心,一位自称是内部认购者林可(化名)告诉记者,注册公司的时间不长,且手续费不超万元,以公司的名义购房可帮助无资质购房者获取房源。

  无独有偶,记者从一位渠道商处了解到,注册公司的费用主要为开户和代理记账等,“公司需要做账报税、挂靠地址等,手续费大概在5000元左右”。

  实际上,通过公司名义购房的方法帮助无资质的购房者早在2020年5月就已出现。来自北京的陈风(化名)向记者出示了其购买实地三亚海棠华著的多份材料。

  陈风向记者表示,2020年5月其并无购房资质,但被相关中介人员告知可以以当地注册公司的名义购房。记者在其出具的《“无忧购房”协议书》中发现,甲方为实地三亚海棠华著开发商“三亚巨源旅业开发有限公司”,而乙方则是陈风通过代办注册的公司名称。据陈风表示,该注册公司在三亚并无实质性经营,其大部分经营活动在广州。

  眼下,在海南注册公司愈发火爆,影视产业相关数据尤为醒目。根据海南省旅文厅数据,目前海南全省文化影视公司注册机构达2000多家,较2020年6月以前增加了600多家。而火爆的背后与海南频出的利好政策不无关系。

  4月8日,《关于支持海南自由贸易港建设放宽市场准入若干特别措施的意见》正式发布,推出海南省放宽市场准入22条特别措施。除了资本层面的利好,海南还颁布了三大税收优惠政策,涵盖企业所得税、新增固定资产或无形资产等方面,以此鼓励企业落户海南。

  在利好的驱使下,扎堆赶赴海南注册公司的投资者们也置办起房产。多个海南房产人士告诉记者曾经手多个明星在海南购房事宜,而问及是否是以公司名义购置商品房时,地产人士隐晦表示,投资者们没必要将一线城市的户口迁至海南,“往往是前脚刚注册完公司,后脚就赶到售楼处买房”。

  转手内部认购房源

  无资质购房者打起以公司名义购房的主意,市场如此活跃,项目自然也就另寻他法出售房源。

  近日,记者走访三亚、海口等地地产项目发现,部分项目对外声称并无房源可售,但仍可通过内部认购的房源进行购买。“目前可选的洋房屈指可数。”三亚凤凰海岸的销售人员表示,现在售楼处接待的客户需要有“熟人”带领。

  易隆地产一中介人员告诉记者,“三亚凤凰海岸目前有五套洋房是早期一个公司以较优惠的价格拿下的,现在让开发商帮卖。”其表示买房程序均由开发商走,不存在二手交易、税费等二手房交易费用,洋房均按正常一手房进行网签。

  在三亚凤凰海岸营销中心,林可向记者表示,自己仅帮助开发商销售房源,“购房者可以先给30万元作为锁房定金,具体的合同等将同开发商办理”。其同时向记者表示,当下出售的三亚凤凰海岸洋房仍需支付55万元装修费用。

  类似通过“熟人”带领而获取内部认购房源的情况还出现在海口江东新区的蓝宝·凤鸣蘭曦。

  在蓝宝·凤鸣蘭曦的售楼处,记者被销售告知目前并无对外出售的房源,而下一期新盘推出时间仍未定。随后,记者从另一位自称内部认购者周慧(化名)处获悉该项目仍有房源可售,而蓝宝·凤鸣蘭曦销售在得知有内部认购者推荐后,随即告知记者仍有可售房源,但其表示,付款方式较为复杂。

  “原价每平方米17300元,现购买的内部认购房需每平方米20000元。购房总款分两次分别结算,首先,购房合同上的购房款(即按每平方米17300元计算所得总价)需一次性汇入内部认购者的私人账户;其次,按每平方米20000元计算的购房总价与购房合同上购房款之间的总差额需以现金的形式交付。”蓝宝·凤鸣蘭曦销售向记者表示,认购书、购房发票等均由开发商办理。

  而后记者调查发现,该销售所述的购房发票仅按每平方米15900元左右的计价出具,“具体的购房发票金额需按此前内部认购者支付的实价开具,无法按每平方米17300元的价格计价开具发票,且以现金交易的部分没有发票”。据悉,此前内部认购者仅签署了房屋认购书,并无办理房产证等手续,故蓝宝·凤鸣蘭曦此番加价出售的内部认购房源仍按一手房流程操作。

  实际上,3月初记者在领导留言板处已发现有“蓝宝·凤鸣蘭曦将首开部分房源进行内部销售或亲朋认购,而对外宣称首开无房源,同时将预留房源以转售的方式单价加价2000元左右再销售,变相突破限价,扰乱市场秩序”等投诉内容。

  据悉,2018年8月,为稳定海口房地产市场,海口市住建局、物价局曾在约谈多家开发商后,将海口商品房备案价控制在每平方米17300元以内。而蓝宝·凤鸣蘭曦部分房源通过上述内部认购再加价转售的方式突破相关规定,且至今仍通过上述付款的方式出售内部认购房。

  针对三亚凤凰海岸、蓝宝·凤鸣蘭曦违规售楼的问题,记者尝试联系海蓝控股有限公司、郑州蓝宝集团有限公司,截至发稿,均未获回复。

  整治楼市乱象“对症下药”

  花样百出的价外加价方式令人防不胜防,无资质购房乱象层出不穷,海南省政府亦正对症下药开展整治房地产行动。

  3月8日,海南省人民政府办公厅发布了《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》。其中指出将全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为,严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

  此次整治主要有四大要点:一是购房人规避限购政策骗取购房资格;二是开发商违规销售商品房;三是中介机构和人员违规乱象;四是商品房销售现场管理无序。

  记者发现四大要点对无购房资质、价外价外等违规售房行为进行了详细的描述,例如购房人和用人单位虚构劳动关系,并缴交社保或个税,预交房款,预约到期具备购房资格后再办理购房手续;开发商需在销售场所提示购房人不具备购房资格不得购买商品住房等。

  而在处罚措施方面,《方案》明确,针对规避限购政策骗取购房资格行为,相关部门将暂停项目销售和购房合同网签备案,而提供虚假证明、规避限购政策购房的个人将列入严重失信范围,5年内不得在海南省购房等。

  针对捆绑销售变相涨价行为,开发企业在备案价之外加价销售商品房或将委托装修等作为购房前置条件的,相关部门暂停项目销售和购房合同网签备案,并追缴税款和处罚。此外,市场监管部门将对违背相关承诺的房企按价格欺诈处罚。

  实际上,自从2018年海南出台限购令开始,已连续多年开展房地产整治行动。但即便在如此严厉的监管下,近年来仍有投资者能买中心仪的房源。违规售楼乱象屡禁不衰的背后是招数不断、见缝插针的售楼办法。

  记者在走访过程中从不同中介口中了解到,5月前来海南买房的投资者没赶上好时候,但每年海南省都会有类似的房地产整治,只要风头一过,行情就会转势。购房者小梁向记者表示,眼下在海南买房需要“偷偷摸摸”交易才能有房源,“可以等待5月后再来买,现在有些售楼处不对外营业,但等那时候也许就没有这么紧张”。

  针对海南整治房地产等相关问题,记者联系三亚市住建局、三亚市委宣传部进行采访,截至发稿暂未获回复。

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