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青睐放贷中小地产,要不回来帐就当股东,这家信托公司被业界评价像“大当铺”!

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  近日,重庆曾经的“房企50强”企业锦天地产关联公司重庆泽天物业有限公司(以下简称“泽天物业”)进行了股权变更,成为重庆信托全资子公司。

  《中国经营报》记者注意到,上述股权变更背后,重庆信托对泽天物业持有债权高达10.32亿元,换言之,经历多年司法追偿未果之后,重庆信托这个债主最终成为债务人泽天物业的破产重整战略投资人。

  其中,“持有泽天物业100%股权并办理工商过户登记手续”则是重庆信托作为战略投资人的前置条件之一。

  借钱借出个“大股东”

  天眼查显示,泽天物业成立于2009年8月,注册资本5000万元。

  根据公开资料,泽天物业为重庆市锦天地产(集团)有限公司(以下简称“锦天地产”)的关联公司,锦天地产曾为重庆“房企50强”企业,其实控人为卢志红。

  记者注意到,重庆信托曾为包括泽天物业在内的多家锦天地产关联公司提供过信托贷款。

  司法裁决书显示,2013年12月、2014年10月、2014年12月、2015年4月,重庆信托分别向泽天物业及重庆市淮阳房地产有限公司、重庆达意装饰有限公司、重庆博信建设有限公司发放信托贷款3亿元、2.7亿元、0.28亿元、0.15亿元。这四笔信托贷款对应的借款期限分别为24个月、24个月、6个月、6个月,借款利率则分别为16%、17%、17%、17%。

  根据上述信息,重庆信托对泽天物业及由泽天物业担保的借款本金累计为6.13亿元,但根据全国企业破产重整案件信息网公布的泽天物业重整计划书草案(以下简称“重整计划书”)信息,重庆信托对泽天物业持有债权达10.32亿元。

  重整计划书显示,“对特定财产设置了抵质押或对建设工程享有优先受偿等优先债 权,将该债权列入担保债权组。该组债权共 5 户 5 笔,债权总额为人民币 1,250,940,171.98 元。其中,……抵质押债券 3 户 3 笔,包括:重庆国际信托股份有限公司 1,032,388,575.22 元……”

  记者注意到,从2015年开始,上述债券陆续出现逾期,重庆信托随之开始通过司法途径进行追偿。

  不过,重庆信托的司法追偿并不顺利。

  (2016)渝0117民特109号民事裁定书显示,“2016年1月26日,申请人重庆信托向本院申请拍卖、变卖被申请人泽天物业位于重庆市合川区文峰商业街13-21号楼52495㎡土地、文峰商业街项目酒店9730㎡土地,并就所得的价款优先受偿。”“被申请人泽天物业于2015年2月5日对该申请提出异议,认为:1.被申请人对本案所涉及的债权及利息有异议;2.本案中所担保债权的受偿份额不明确;3.若项目所依托的土地被拍卖、变卖,将导致被申请人不可估量、无法挽回的巨大损失。请求依法驳回申请人的申请。”最终,重庆信托的申请被驳回。

  此外,重庆信托还曾向法院申请拍卖、变卖泽天物业位于重庆市合川区文峰商业街项目商业街2号楼3294㎡土地,文峰商业街项目商业街1、3-12号楼13594㎡土地,文峰商业街项目四合院27231㎡土地,最终申请亦被驳回。

  另一份案号为“2016渝0104民特7号”的裁定书则显示,“2016年2月19日,申请人重庆信托向本院申请拍卖、变卖被申请人锦天地产位于重庆市大渡口区大渡口组团B分区B7-2/02(部分)地块(产权证号为102D房地证2011字第20292号)8378.10㎡土地,并就所得的价款在借款本金29970万元……”最终重庆信托同样被驳回。

  2018年6月以来,锦天地产及其关联的多家公司陆续向法院申请了破产重整。其中,泽天物业2018年6月申请破产重整,不过随即又向法院撤回了破产申请,2018年12月,泽天物业再次向法院申请破产重整,并被重庆市合川区人民法院裁定受理。

  根据重整计划书,为重整需要,2019 年 7 月 8 日,泽天物业破产重整管理人,在全国企业破产重整案件信息网发布战投招募公告,在有效期内,有两家意向投资人向管理人和债务人表达了投资意向,并提交了投资意向书。经投资人自行尽调和考察后,有一家投资人自愿退出,最终确定重庆信托为泽天物业重整战略投资人。

  作为重整战略投资人,重庆信托拟向泽天物业提供总额度最高不超过8000万元的资金支持,按中国人民银行同期贷款利率收取资金利息。投资的前置条件中,除“持有泽天物业泽100%股权并办理工商过户登记手续”之外,还包括,“文峰古街除文峰商业街 1-21 号楼和恭州大酒店以外的全部土地及建筑物,及除 86 户购房户债权所涉车位之外的其他所有住宅区车位第一顺位抵押登记给投资人,并由管理人向合川法院申请首查封,以保障项目封闭运行”等。

  偏爱“中小地产”

  事实上,业界对重庆信托地产业务一直存在争议。

  此前相关媒体报道中曾提到,“除净利润的大幅增长,外界为重庆信托贴上的另一标签是——偏爱房地产信托业务。”“重庆信托的崛起中,其房地产业务也十分显眼。”

  公开数据显示,2013年重庆信托房地产业务规模由84.6亿升至287.76亿元,2014年再次大幅攀升至438.97亿元,占比29.13%,位居资金投向之首。截至2015年末,其房地产业务出现下滑,规模为328.41亿元,占比21.18%。

  有行业内研究文章提到,2017年重庆信托共成立45单项目,其中包括11单房地产债权类信托产品。从项目单数来看,地产业务占比超过24%。

  记者注意到,重庆信托涉及的诉讼追偿纠纷中,除中弘股份关联的几家房企以及重庆老牌房企重庆典雅房地产集团关联之外,其余主要为并不知名的地方中小型房地产公司。

  值得一提的是,中小房企信托融资成本明显高于大型房企。

  以重庆信托为泽天物业及其关联公司提供的信托贷款为例,借款利率达16%、17%。

  《中国信托业发展报告(2015-2016)》关于信托产品收益率提到,“2015年12月末,行业清算信托项目的信托产品收益率有所提高,2013年全年信托产品收益率为7.32%,2014年上升到7.56%,2015年进一步上升到8.04%。”关于信托报酬率提到“从信托公司的年报数据来看,2015 年信托报酬率中位数为0.53%,较2014年0.63%的水平下降了0.1个百分点。”

  据业内人士介绍,信托融资成本主要包括投资人收益率、信托报酬率,以及大概千分之三四甚至更低的产品营销费用组成。也就是说,从这些行业数据来看,重庆信托上述4笔信托明显高于行业平均借款利率。

  “重庆信托的特点是,像一个大的典当公司,不太看交易对手,而是看抵押物,反正出了事就处置抵押物。”某信托业内人士向记者分析。

  公开报道显示,从房企老板女儿自焚事件,到重庆本地房企同创置业创始人张明渝实名举报,再到重庆东方国际广场项目运作中被质疑收割地产商,重庆信托颇受争议。

  布局地方AMC

  颇值得一提的是,泽天物业重整计划草案显示,“经投资人(重庆信托)同意,债务人引入世茂集团旗下重庆浚亮房地产开发有限公司和上海世拓实业发展有限公司进行代建,代建费用按工程投入的 5%计算”。

  而近期,重庆信托与世茂集团等联合设立地方AMC一事也浮出水面。

  3月19日,重庆经开区投资集团在官网先后披露了《世茂项目财务及商业尽职调查采购公告》和《世茂项目法律尽职调查采购公告》等文件。

  公告中提到,重庆经开区投资集团拟与世茂集团控股公司、上海世茂金融投资控股集团有限公司、重庆国际信托股份公司开展财务和法律尽职调查,共同设立地方资产管理公司商业尽职调查。

  此外,重庆信托还通过杭州文心复兴股权投资基金合伙企业(有限合伙)持有一家民营地方AMC超过18%的股权。

  此前,有研究机构曾提到,“越来越多的实体企业开始涉足地方AMC牌照,这么做背后的商业逻辑较为复杂”。“不能排除设立地方AMC服务企业内生不良的动机。”

  亦有业内观点认为,不排除部分信托公司布局特殊资产业务是出于处置其自身或所属集团不良业务的需求。

  记者曾就重庆信托业务模式及布局地方AMC逻辑等相关话题致函、致电重庆信托,截至发稿,暂未获得回复。

  *END*

  [版权说明]

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