住建部约谈5城市，调控政策在路上！

一

近日，住房和城乡建设部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位。要知道广州、合肥、东莞才出台调控政策不久，详细见楼市堂姐上一篇公众号文章。这次政府强调了以下几点：

（1）精准调控，加强住房与人口、教育等的协调

（2）坚决遏制投机炒房

（3）强化二手房交易管理

（4）加大租赁住房的供应

先简单分析一下这几个点：

1、精准调控，加强住房与人口、教育等的协调

这点必须要把学位房拿出来说，近几年各个城市房价上涨最快的莫过于优质学位房，甚至出现了“学位房就是硬通货”的口号，学位房爆炒背后的原因是这些一二线城市优质教育资源供给紧缺。

每年的2-5月份是学位房交易的高峰时期，学位房价格领涨也会带领其他楼盘价格的上升，只有不断完善教育配套资源才能从根本上解决学位房价格虚高的问题，但是发展教育不是一朝一夕的事情。

虽然相关部门已经在想尽各种办法协调教育资源，如多校区划片、电脑派位等，但是教育资源分布不均只要存在，学位房上涨的势头还是难挡，毕竟大把家长愿意花重金给孩子的未来投资。

堂姐的观点是，学位房能买还是可以继续买，在上涨行情，它最开始启动，在调整期，它的抗跌属性又最强。

2、坚决遏制投机炒房

这点已经不用太多展开了，“房子是用来住的、不是用来炒的”，“深房理”事件已经表明了政府的决心。

3、强化二手房交易管理

这就涉及到这些城市尤其是广州究竟会不会像深圳一样出台二手房指导价格呢？

深圳在二手房指导价一出台以后，市场迅速被冰冻，它的逻辑是政府颁布的二手房指导价格远远低于市场价格，银行贷款又按指导价审批，二手房贷款成数受到影响，原本可以3成首付的实际需要4-5成，达到了去杠杆的效果。

二手房指导价的效果是立竿见影的，也可谓是一剂猛烈的汤药，堂姐认为当下市场广州大概率应该不会出台像深圳这样详细版的指导价。

原因如下：

（1）广州这一波行情走的是结构化行情，只是部分板块热，不是外界宣扬的所有区普涨，所以综合全市市场没有出现火势需要大雨来浇的情形。

（2）广州面积广阔，楼盘多如牛毛，想要像深圳那样对每个楼盘出台指导价，工作量之巨大，不是工作人员轻易能完成的，但是不排除可能会加强对重点区域重点小区出台指导价，以达到稳预期、引导市场行情走向的目的。

此轮比较热的板块有珠江新城、天河北、琶洲、金融城、黄埔、南沙等，还有一些楼盘比如说中海花城湾、保利心语、芳草园、东方新世界、骏景花园、金碧世纪、万科东荟城等楼盘，堂姐预测对这些板块、这些楼盘出台指导价的概率还是蛮高的。

4、加大租赁住房的供应

这个是政府一直在推进的事情，价格由供给和需求决定的，租赁住房能有效缓解供给端的不足，但是不得不提，租售同权还有很长的路要走，小孩教育不能同权就是一大痛点。

大胆猜测，接下来广州会出现哪些调控政策呢？

（1）热门板块二手房可能会引来指导价

（2）一些区域比如黄埔、南沙的人才政策可能收紧

（3）延长限售期（比如2年改3年，而不是只有人才购房才限售3年）

（4）严控一手房备案价和指导价

（5）资金端收紧（严查首付资金来源、贷款成数把控等）

二

假如调控升级，接下来广州房价将怎么走呢？

上升-横盘-调整这个是楼市固有定律，按照以往市场经验，当大的政策出台，直到产生效果总有一个过程，这个惯性缓冲过程，所谓的“让子弹飞一会“。

深圳就是一个很好的例子。史上最严的深圳715政策出台，从名额、首付、税收等方方面面下手，限购政策提高了购房门槛，让深圳近一半人失去“房票”，深圳的成交量出现了大幅度下滑，但是某些热点片区比如前海、宝中、深圳湾等楼价并没有下降，反而持续高热不退，直到二手房指导价格出台才彻底熄火。

所以同样的，广州市场可能也会出现这种情况，收紧的政策会导致部分持币者担心失去购房资格，慌忙入市，抓住最后的上车期，房价还有一段惯性行情。

不得不说，广州部分板块其实已经到了阶段性高峰了，虽然还没见顶，但已经快了，相信谁也不想站在高高的山顶上面临摔下去的风险。

三

堂姐的建议是：

1、不要心急乱买。有些购房者看到涨了那么多，手头上的资金又不够买入核心区了，跑去增城、花都、从化等地乱买一通，想着大水漫灌到这些区域，但是一旦政策收紧，还没等到行情轮到过去这些地方就开始下降了。

2、刚需可以买。刚需最重要的是解决自住需求，往往持有房产时间也会比较长。在美国频频印钞票，输入性通胀加压巨大之下，购置房产怎么都比存银行贬值强。

3、投资客的话，建议还是打消爆炒的念头吧，如果被忽悠这个时候买入杀猪盘，一首凉凉送给投资客。价格回落加上几年的房贷利息，也足足让人心痛了。

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