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预收款暴跌99.4%!华侨城文旅&地产两开花是真功夫还是“幻术”?

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  受疫情冲击,全球旅游业在2020年哀鸿遍野,从航司、酒店、OTA到旅行社、景区乐园,无论国际巨头亦或本土领军企业,其当年财务数据几乎均陷入营收腰斩、巨幅亏损的劫难。

  在这一大背景下,“自定义”为文旅企业的华侨城A(SZ:000069),却走出了令业界“惊诧”的独立行情。

  01、后程发力的“黑马”?

  月前,华侨城A发布了其2020年财务报告。财报显示,2020年,华侨城A实现营业收入818.7亿元人民币,同比大增36.4%;其中,旅游综合收入431.75亿元、毛利额181.41亿元、毛利率42.02%,同比分别增长42.67%、47.55%、1.39%;房地产业务收入372.39亿元、毛利额220.91亿元,同比分别增长27.82%、1.65%,毛利率59.32%,同比减少15.28%。


  据介绍,2020年,华侨城旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区共接待游客4282.5万人次,为2019年的82%;同时,旗下第八个欢乐谷——华侨城南京欢乐谷水陆公园顺利开园;而北京欢乐谷以516万人次的游客接待量,挺进全球单体主题公园TOP25。

  在房地产业务方面,尽管行业利润率整体下行,但凭借以量补价的销售策略,华侨城A在2020全年累计实现签约销售面积465万平米、签约销售额1052亿元,销售回款1032亿元,同比增长24%,首次跻身千亿级房企行列。

  除此之外,2020年华侨城实现了投资和回款的良性循环,公司经营活动产生的现金流量净额为212.86亿元,自2017年以来首次“由负转正”,较上年同期的-51.87亿元,增加约264亿。

  受政策高压加码及市场形势剧变影响,2020年堪称房地产的变天之年,以“三道红线”为标志性节点,过往众多奉行激进扩张策略的明星房企,均遭遇高杠杆反噬;聚焦文旅地产领域,由于初心不正亦或运营羸弱,多家高调跨界进场者同样难逃折戟命运。

  从这个角度审视,当国内地产开发进入下半场,过往高举文旅地产旗帜“难言得志”的华侨城A,似乎在2020年显现出了后程发力的超级黑马潜力。但回到现实,其财报存在的某些数据,传递出了明显存疑的讯息。


  02、会计政策调整下营收大涨成色几何?

  一直以来,华侨城以文旅企业身份特立于地产行业,其财报中的“旅游综合收入”占比过半,似乎也给了其文旅企业身份以坚实支撑;但事实上,尽管华侨城始终刻意模糊旗下地产开发业务与纯旅游业务的占比;但事实上,其所谓的“旅游综合业务”中,房地产销售仍然占据大头。

  以2017年为例,华侨城旅游综合收入185.3亿元,占整体收入43.93%。而这其中,欢乐谷、华侨城等乐园门票收入共计26.23亿元,仅占旅游综合收入的14.167%;旅游地产收入占比则为43.93%。(由于华侨城财报并未披露详细收入结构,这部分数据来源其债券评级公告,近两年主流券商推算的门票收入比例与2017年基本一致。)

  或许是为了规避业界对旗下文旅运营实况及身份属性界定的质疑,近年来,华侨城已不在财报中公开关于各乐园运营收/入园量等在内的具体数据。面对投资者的连番追问,华侨城A始终以公司商业模式的独特性为由,拒绝拆分披露纯旅游业务板块收入和利润。

  尽管业界其对文旅身份的“成色”质疑不断,但按照文旅带动地产、地产反哺文旅“正循环”的底层逻辑来看,在行业震荡的2020年,华侨城以营业收入818.7亿元人民币,同比大增36.4%,以及旅游综合收入431.75亿元、毛利额181.41亿元、毛利率42.02%,同比分别增长42.67%、47.55%,打赢了一场阶段性的正名之战。

  然而,其中一个细节却显现出,这场营收大涨背后,似乎存在某种“寅吃卯粮”的预支。

  财报显示,2020年,华侨城A预收款合计为3.91亿元,相比2019年的624.1亿元,同比暴跌99.4%!


  众所周知,由于对资金的需求大、且建设周期长,国内房地产行业是典型的预售制,即开发商以期房形式提前收款,等到房子竣工,拿到竣工证才能转化为收入。并且,在这类预收账款特征明显的行业,预收账款与主营业务收入呈较强的正相关关系。

  为何华侨城A预售款出现如此变化?莫非,旗下开发项目不仅在2020年完成全部已过往签约期房的交付,并在2020年开行业之先,以现房模式售卖?

  真实原因,华侨城解释道,这源于一则重要会计政策的变更。

  财政部于2017年颁布了《企业会计准则第14号-收入 (修订)》(“新收入准则”)。新收入准则取代了财政部于2006年颁布的《企业会计准则第14号-收入》及《企业会计准则第15号-建造合同》(统称“原收入准则”)。

  为执行新收入准则,华侨城A重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面。根据新收入准则的规定,选择仅对在2020年1月1日尚未完成的合同的累积影响数进行调整,以及对于最早可比期间期初(即2019年1月1日)之前或2020年1月1日之前发生的合同变更予以简化处理,即根据合同变更的最终安排,识别已履行的尚未履行的履约义务、确定交易价格以及在已履行的和尚未履行的履约义务之间分摊交易价格。首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初(即2020年1月1日)的留存收益及财务报表其他相关项目金额,对2019年度财务报表不予调整。

  事实上,类似的操作,行业此前早有上演。

  以万科2018年的半年报为例,2018年1~6月,其实现营收1059.7亿元,同比增长高达51.8%!对于这一超高增速,当时就有分析师谈到,由于预收款项的一部分较早地转化为收入,有利于房企的营收进一步提高,“万科营收超过50%的增速,或许与此有较大关系,在一定程度上也会降低房企的负债水平。”


  财报显示,2020年华侨城A税金及附加本年发生额为146.7亿,相比2019年的127.8亿,同比仅增长12.9%,其中,占主体的土地增值税为137亿,同比仅增长12.4%,对比2020年华侨城A营业收入大涨36.4%,两者增长率为何会出现如此巨大的差异?闻旅对此保持关注。

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