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上海楼市泡沫有多少?房产价格真的合理吗?

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  如果问中国哪个城市泡沫最大,恐怕有很多人都会回答深圳。相比其他三个一线城市,深圳确实涨得比较厉害。不过对比一贯严谨的北京和日常吊车尾的广州,上海可谓是低调发财,虽然政策不宽松,但市场热度并不低。那么上海楼市有没有泡沫呢?房价多少算匹配上海的地位?

  楼市泡沫是什么?高房价就一定有泡沫吗?房价短期内涨得快就是泡沫吗?经济角度看,房价上涨并不代表着泡沫,而是供给极度不平衡导致的情况,之前房地产市场的主要矛盾也是这。一般来说,楼市是有周期的,有上升期就有回调期,基本保持在5年,上涨和下跌之间并不矛盾。

  另外房价受制于三个社会因素:人口流动、土地供给和政策。人口会向少数地区集中,特别是北上广深这些大城市,是普遍规律。而这些人口流入的城市,长期以来房子供应都不够,土地供应又收紧;再加上大城市有钱人比较多,所以住房供应必然不足,房价自然就涨起来了。上海房价,也是各种因素综合推动的。

  至于上海房价有没有泡沫,有业内人士分析,当前上海经济增速、人口增长和房价增长是匹配的,房价上涨的泡沫能够被消化。小资家数据显示,近一年上海房价还是在平稳上涨,2020年二手房成交更是明显大涨,成交面积达到2486万佩服你,成交金额突破万亿元,是2017年以来的新高。

  

  相对深圳,上海楼市管控更加严,所以投机炒房占比相对低,主流还是刚需自住和改善性购房需求,新房市场主打改善性需求,二手房则承接刚需。分别楼市炒房热度可以从货币政策变动中看,房地产市场全面去杠杆,市场热度肯定明显受影响;而上海的购房需求不会明显滑坡,成交即使有所下滑,但价格也能企稳。

  其实一线城市现在已经跨越普通购房需求的层次,很多住宅供应往精英阶层走。2020年上海总价2000万以内的住宅,成交了7994套,比2019年增长了38%,也是北京同总价段成交的2倍以上。从全国范围看,上海算是富人最喜欢买房的城市了,那么房价高是正常的,更何况均价来看上海还没深圳高。

  对普通刚需来说,一线城市房价高肯定是很大的负担,因为或许终其一生都买不起房。不过作为一线核心城市,肯定汇聚了大量有钱人,就像有业内人士说的,一个城市的房价取决于有钱人的承受能力,而不是刚需。只要房价不是投资炒房涨起来的,那上海房价泡沫就有限。

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