华润64.5亿夺佛山新地王 2.2万/平楼面价里的市场空间

观点地产网 短短不足一个小时的时间，华润便刷新了一项纪录，在22家房企参与的土地争夺战中，其以全市新地王的报价，夺下佛山陈村TOD地块。

这是一宗于4月9日下午拍卖，位于佛山顺德陈村镇建设大厦西侧的地块，吸引了包括新希望、招商、金地、花样年中交联合体、绿城、保利、建发、卓越、正荣、联发、金茂、龙光、雅居乐、碧桂园、越秀、弘阳、中海 、万科、华润、美的、旭辉等22家房企。

地块以31亿元的价格起拍，在激战111轮后，华润最终以总价64.5亿元，溢价率106%，折合楼面价22330元/平方米夺下该地块。该地块一举成为佛山全市新地王。

这也是华润当天拿下的第二宗高价地，早些时候，西安西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40号商住用地现场摇号，最终被华润以22.51亿元获得，楼面地价11730元/平方米，溢价率225.83%。

新地王

佛山顺德陈村镇建设大厦西侧地块是一宗占地11.7万平方米，计容建筑面积合共不高于28.88万平方米的商住用地，采用不设限价，价高者得的模式拍卖。

据观点地产新媒体了解，参与该地块拍卖的房企们一改往日不到最后一刻不报价的心态，甚至在一分钟内出现十次报价。

在这样激烈的争夺下，该地块在短短的十几分钟内，楼面价便突破1.6万元/平方米，超过新希望在2020年9月创下的1.55万元/平方米的陈村地价天花板，创下陈村新地王纪录。

半个钟内，该地块经过83轮鏖战，楼面价突破1.9万元/平方米，超过保利和悦滨江2018年3月在佛山南海桂城创下的1.88万元/平方米的纪录，成为全佛山楼面价第二高。

随后在很短的时间内，楼面价再次刷新，突破2万元/平方米，超过当代置业今年3月在南海大沥创下的2万元/平方米的全市地王纪录。

不过，报价并没有在这一刻停止，在接下来不足20分钟的时间里，楼面价不断刷新，第100轮，楼面价便突破2.1万元/平方米。

最终，经过111轮的争夺，华润的子公司深圳市润投咨询有限公司以总价64.5亿元夺下该地块。

激烈的争夺，直接说明了众房企对该地块的看好。资料显示，出让地块位于陈村新城板块，南向临江，一河之隔即为北滘。周边的交通路网成熟，紧靠陈村大道，且临近广珠公路、佛陈路等主干线。

值得注意的是，该地块还处于在建广州地铁7号线的两个站点：南涌站和陈村新城站之间。未来还规划佛山地铁11号线陈村东站。

据了解，该地块所处的陈村新城板块，在”一城·一芯·三片区“的规划格局中属于陈村的城市封面，定位“城市客厅”，未来将打造成为中央商务休闲区、产城人文融合的城市新客厅。板块还将引入图书馆、会议中心、展览中心和康体中心。

不过，2.2万元/平方米的楼面价，已经达到周边在售新房的价格，甚至超过绝大部分在售项目。

市场空间

据了解，在陈村，在售项目有ICC碧桂园三龙汇、卓越碧桂园天悦湾、世茂国风滨江、招商曦岸等，片区在售均价约1.75万元/平方米至3.3万元/平方米。

以及两个待入市的新项目：新希望星盛花园、金融街金悦府，两个项目楼面价分别为1.55万元/平方米及1.02万元/平方米。

若按照华润在2020年业绩推介中所披露的数据，即开发销售型业务的成本中，土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等计算，华润未来想要得到获得预期盈利，项目平均售价至少要在5.24万元/平方米以上。

显然该价格明显超过当地在售新房价格，即便是项目附近的二手项目，包括悦峰天誉、荔园悦享星醒、 万科缤纷四季、新君汇花地湾等，挂牌最高价都仅为2.2万元/平方米。

为何华润依然要以全市地王的价格抢下该地块？

资深房地产研究专家骆仪克在接受观点地产新媒体采访时表示，项目对面便是半岛碧桂园、美的君兰国际高尔夫等高端低密住宅项目，项目周边属于高端住宅氛围，而项目本身具备打造高端低密度住宅的条件。

事实上，该地块分为A /B/C/D四区，其中A/B两区为城镇住宅用地兼容零售商业用地；C区为公园和绿地；D区为城镇村道路用地。

在两块住宅用地中，A区占地面积6.32万平方米，容积率＞1且≤3.5，建筑密度≤30%，绿地率≤30%；B区占地面积2.71万平方米，容积率＞1且≤2.5，建筑密度≤40%，绿地率≤30%。其中，密度更、容积率更低的B区靠近陈村河道。

“整个项目可以做高低配，”骆仪克称。

需要注意的是，根据项目出让总体布局设计要求：A、B区主体高层建筑宜采用点式布局；考虑沿陈村涌的视线通透性，要求在地块A、B区内设置至少1条或以上与陈村涌相垂直贯穿地块的南北向视线通廊，通廊宽度不得小于30米。

可以见到，挂牌文件已让地块具备高低配的条件。

“如果产品是做高端低密住宅，项目售价起码一倍以上。”骆仪克称，甚至项目未来售价超过4万元/平方米销路依旧不需要担心。因为项目周边有碧桂园、美的两个世界500强的总部，是具备客源的。并且，高端项目的客户对于价格并不敏感。

可以参考的数据是，目前半岛碧桂园在中介网站上显示的均价在3.87万元/平方米，挂牌房源有超5.6万元/平方米的高端低密住宅；而美的君兰国际高尔夫暂无挂牌房源，给出的参考均价为3.13万元/平方米。

此外，骆仪克还提到地块的一个优势：项目能够利用轨道交通，即广州7号线延长线。

值得一提的是，在华润最新披露的数据显示，目前华润已落地76个TOD综合体，遍布31个地铁城市，建筑规模超过3500万平方米，覆盖地铁路线90余条，涉及地铁里程近3000公里。