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现在开始,奉劝购房者“停止”买入第2套房产

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  商品房市场化20年来,房地产所带来的财富浪潮,让国民陶醉其中不能自拔。
买了房子的家庭,充分享受着房产所带来的价值增长,内心不断强化持有房产的信心,房价上涨成为了购房者坚定持有房产的内心信仰。
伴随着国家提出“房住不炒”的政策定位深入民心,房子的居住属性被屡次重提,而房产的投资价值开始被人们所质疑。
调控政策导致楼市的成交量不断下滑,房产的流动性开始减弱,“有价无市”的出现让卖房的人无所适从。
所以,从现在开始,奉劝购房者“停止”买入第2套房产。为什么笔者会这么说呢?下面我们就来展开今天的话题。

  

  
1,
笔者所在的新一线城市,目前安居客挂牌量已超过14万套,平均每天的成交量大概在300套左右。这意味着即使现在房源挂牌量不增加,也需要1年以上才能将这些库存卖完。这段时间如果有业主到中介公司卖房,房产经纪人通常会明确告诉业主两点:
①买家会议价。房子的实际成交价要比挂牌价低一些,比如挂牌量250万的房子,合同签订的实际成交价则可能是220万。
②急用钱难变现。房子成交周期大概在一年左右,这需要视房子的具体情况,购房者对价格的预期,过户贷款等诸多因素才能决定多久能卖掉房产。
从这两点来看,表面上房价涨了一些,但除去“银行利息”和买家的“议价空间”,大部分家庭持有的房产要想实现“一夜暴富”,基本不可能。
国家提出“房住不炒”的楼市政策定位,从全国的调控政策出台就已经告诉大家一个非常明确的信号,房子只能拿来住,未来的房产要想成交将会越来越难。
2,
为什么大家要“停止”买入第2套房产呢?
因为第一套房产,对于大部分家庭来说,都是为了自住,毕竟租金居高不下,一套自住的房产是每个家庭的基本需求。

  

  
房价经过一轮上涨过后,价格已经让不少家庭望房兴叹,现在还在买第二套房的基本剩下两种人:
①刚需购房者;②改需购房者
这两类购房者都有一个共同的特点,积蓄不多,收入不高。
由于第一套房国家房贷政策有扶持,收入比例和房贷利率都不高,所以整体来看,还贷的压力并不大,而房价上涨之后就会让人产生一种错觉,认为买房比较轻松也是一件稳赚不赔的事,所以就产生了买入第2套房的想法。在这一轮房价上涨之前,这种想法比较普遍,但今非昔比,现在买入第2套房已经开始越来越危险,笔者有以下几点理由:

通常买入二套房之后,必然有一套房面临出租的局面。国内房产租金回报普遍不高,当然,一些朋友会说,过去房产的出租回报也一直不高。这点我不否认,过去货币贬值预期强烈,房价上涨不仅能够弥补租金回报,而且还可以“以租养贷”。
但随着国家房贷政策调整,央行不再大水漫灌,持有房产的成本越来越高,回报越来越低。特别是部分地区调控政策调整,个人需要面对更大的房贷压力,更高的首付比例,这对家庭的收入能力是一个巨大的考验,高杠杆买入更容易得不偿失。

很多人过去从不担心房产折旧的问题,这是因为过去楼市供需不平衡。银行只是对超过一定年限的老旧房产拒贷。但前不久有银行宣布二手房停贷,这就把房产的折旧问题提前摆在了大家的面前。另外房产税的不断推进,国外都是从首套房开征,而由于我国刚需的基数大,国家很可能将从第2套房产开征房产税,这将导致第2套房的持有成本增加,价值也不断萎缩,也是需要购房者深思熟虑的问题。
随着国家不断培育租赁市场,包括公租房,集体用地租赁房,企业自持房,未来可供出租的房子大大增加,租金收入比大概率会降。大部分家庭买入第一套房产都已经掏空了积蓄,一方面承受不起房价下跌的风险,另一方面房子租不掉也卖不掉,很容易砸手里。

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