碎了一地的蛋壳：烧完67亿，市值缩水超10倍

　　“融资超过67亿，亏损累计63亿，市值缩水超过10倍，又一场资本盛宴曲终人散。”来源 | 投资家（ID：touzijias）作者 | 刘晓月

　　融资超过67亿，亏损累计63亿，市值缩水超过10倍，又一场资本盛宴曲终人散。

　　自称要为“每个身处异乡的人都提供一个温暖的壳”的蛋壳公寓，彻底碎了！

　　4月6日晚，纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”已决定启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌，蛋壳公寓的美国存托股（ADS）将立即暂停交易。中证君注意到早在3月15日，纽交所监管局已经暂停了蛋壳公寓ADS的交易。

　　从上市到被决定摘牌，蛋壳公寓在纽交所仅仅漂流了445天。

　　正所谓出道即巅峰、巅峰即陨落。曾经的蛋壳可是风光无比的明星独角兽，从2015年成立到IPO，蛋壳公寓只用了5年。2020年1月17日在美国纽交所上市，成为2020年登陆纽交所的中国第一股。

　　然而就在上市的当年，蛋壳的各种负面新闻便接连不断。十月份开始，蛋壳公寓先后传出公司财务跑路、破产倒闭等传闻，引发众多合作方讨债维权，并出现房东驱赶租客、租客房租难退的情况；蛋壳多个城市的办公人员也是人去楼空，大量资金不知所踪。

　　随着蛋壳危机持续发酵，多地政府部门开始介入协调。但蛋壳的危机仍在继续恶化，房源下架、关联公司被列入经营异常名录，高管团队也是分崩离析，COO、CFO、CEO助理先后弃船离职。

　　据蛋壳内部人士介绍，“目前整个蛋壳公寓也就三四十人了，留着善后，其他人早都走完了”。

　　目前，关于蛋壳的相关司法和经营风险数据已惨不忍睹，且在持续增加。据天眼查，截至今日，与紫梧桐（北京）资产管理有限公司（蛋壳母公司）相关的，包括存在企业失信、经营异常等在内的风险提示超700项，仅法律诉讼就有202起，被诉讼原因包括房屋租赁合同纠纷、财产损害纠纷、劳动争议纠纷等。

　　随着蛋壳风波的愈演愈烈，它的股价也是一泻千里。当年蛋壳公寓的发行价高达13.5美元/股，但如今只剩下2.37美元/股，82.44%都没有了。除了房东、租客之外，散户股民又被坑了一波。

　　不过，更心痛的，应该还是资本方，毕竟他们的投入更为巨大，亏损程度也就更为惨烈。在上市之前，蛋壳公寓通过7轮融资已经获得了约58亿元人民币的资金，加上IPO募资，蛋壳公寓获得的资金超过67亿元。

　　众多明星投资机构中，老虎环球基金持股为19.9%、愉悦资本持股为15.6%、KIT Cube Limited持股为9.9%、CMC持股为8.9%、蚂蚁金服持股为8.6%、Primavera Entities持股6.5%、Napa Time Holdings Inc.持股5.8%。

　　这些真金白银的投入，将随着蛋壳的摘牌打了水漂，比如老虎环球基金对蛋壳的总投资额3亿多美元，但按目前的收盘价，其持有的股票总价值仅0.86亿美元，机构们只能感叹自己遇人不淑了！

　　随着蛋壳的摘牌，它的死亡倒计时恐怕也将正式开启，因为失去在资本市场融资的渠道，重新盘活简直是不可能的事。

　　融资超过67亿，亏损累计63亿，市值缩水超过10倍，房东、租客、散户、机构投资者........曾经风光无比的独角兽，如今终于暴露了“贻害众生”的“毒角兽”原形。

　　一

　　一开始就注定了暴雷的命运

　　其实早在前两年，长租公寓还站在风口，创业者趋之若鹜之时，我就提醒大家，长租公寓繁荣只是表面，暴雷不可避免。

　　原因就在于，虽然互联网烧钱是常态，但是正常的烧钱，应当是资金投入换得规模效应之后，亏随便能控制在合理范围之内，但是蛋壳即使做到了分散式长租公寓三大头部企业之一，仍然是越亏越多、越亏越猛。

　　2017年—2019年，蛋壳公寓的净利润亏损额分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。2020年一季度，蛋壳公寓营收19.40亿元，同比增长62.5%；净利润亏损12.344亿元，较上年同期的8.162亿元亏损进一步扩大34%。2017年-2020年初，短短几年内，蛋壳公寓已经累计亏损63.2亿元。

　　那么，蛋壳的钱都花在哪儿了呢？

　　租户一头，为了拿下更多的用户，就给予他们非常优厚的租房价格。房东一头，为了拿下更多、更好的房源，付给业主高于市场的价格。而这还只是个开始，想要租给别人，你还得先装修，这又是一大笔支出，而这还是一次性就需要付出的。

　　此前青客公寓就披露过一组数据，每个单间平均装修成本大概是1.47万元，而平均每个房间月租金只有1149元。也就是说，每个月需要出租10间房，才能换来一间房的装修成本。

　　在这样的模式下，长租公寓其实是一门越做越赔的生意。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。戴德梁行数据更是指出，企业的底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%，行业平均回报率很难高于2%，单纯以租金差的盈利模式很难满足当前扩张期的资金需求。

　　在无法通过正常经营产生正向现金流的情况下，蛋壳的生存便只能依靠源源不断的输血，通过外部融资来弥补亏空，而且蛋壳筹资取得的资金主要为1年以内的短期资金，这就对蛋壳的现金流管理提出了更大的挑战。

　　借来的钱，总是要付出代价的。在过去的三年中，蛋壳的有息负债从2017年9.37亿元增至2019年的52.23亿元，年复合增长率高达229%。高额的融资成本、高企的财富杠杆，让蛋壳的现金流紧绷到了极致。

　　据腾讯新闻《潜望》测算，蛋壳在2019年的有息负债为52.23亿元，利息支出3.52亿元，融资成本约为6.74%，远高于银行贷款的基准利率。

　　SOHO董事长潘石屹也在两年前惊呼，创业者做长租公寓是一条不归路！“长租公寓产生的银行贷款，往往高于银行基准利率至5%-6%，然而贷款建成的公寓出租回报率不及1%。”

　　那么我们不禁要问了，为啥租一套赔一套的生意，这么多创业者还乐此不疲、疯狂涌入呢？急着给大家做慈善吗？

　　答案就是像P2P一样，试图以期限错配来回血。他们一次性签好几年的租约，但给房东的付款方式是一个月租金或者一个季度的租金；而对于租客，则是一次性收取一年或者半年的租金，这样，就可以占用一部分实际上不属于自己的资金，进而建立资金池。有了这个资金池，他们就可以拿来砸下更多的盘，或者玩更危险的金融游戏。

　　那么租客一次性拿不出来这么多钱怎么办呢？尤其是刚毕业或者无经济条件的年轻人，工作都没落实，养活自己都成问题，哪能一下子拿出来几万块呢？

　　这时候，长租公寓就会玩一笔神奇的操作——“租金贷”。他们往往会以押一付一或0押金的形式，吸引租客看房，交保证金。然后用租客的名义通过金融公司贷款，一次性贷出与租客签的合同金额，而且中介还会收取一定的服务费和利息返点。

　　要注意，租客从金融公司贷的款，并不是打入个人账户，而是直接进入中介的账户。但是在这之后，是由租客对金融公司还款。粗略算下来，只要每发展一个客户，这些长租公寓们每收一套房，就是几万甚至十几万进账！暴利之下，更有某些长租公寓，在不告知租客的情况下，用他们的名义来“租金贷”。

　　也就是说，长租公寓玩的其实是“空手套白狼”的把戏，让租客用自己的个人信用，凭空让他们手里多一大笔钱，用于自身发展，或者玩别的金融游戏。对于长租公寓而言，只要有源源不断的新韭菜进场，只要不断发展出新的租客，平台就能屹立不倒。

　　但是这种七个盖子八个锅的游戏，实在太危险了，一旦有风吹草动，便很容易连锅带盖子一起打碎。此类过于激进的经营模式，从一开始就注定了爆雷的命运，最终能否活下来，完全取决背后资本的实力。

　　所以我们看到，前两年就已经有小平台撑不下去，去年突如其来的新冠疫情更是让蛋壳这样的头部平台风险暴露，大规模的人口流动被迫停滞、租房需求大幅萎靡，让蛋壳的空置率与提前终止合同率陡增，租金也持续走低，市场租金水平已接近甚至低于前两年蛋壳向房东收房时的租金。

　　来回梭哈的蛋壳，终于玩不下去了！

　　二

　　挺好的事情，怎么就被玩死了呢？

　　从一开始的小平台崩盘，到蛋壳这样的头部企业暴雷，可以说，长租公寓已经走到了一个生死节点。2020年，据相关数据统计，以工商登记为准，2020年全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约为170家、占相关企业总量约15%，其中又有近5%左右的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。

　　但是长租公寓，其实是个挺好的东西。它的诞生背景是在2016年，经历了前所未有的房价暴涨之后，国家加快研究推出房地产调控的各种长效机制，其中发展租房市场被视为重中之重。

　　敏感的各路资本嗅到了重大机遇，长租公寓如雨后春笋般涌现。长租公寓的出现有力地改善了我国传统租房市场处于散乱、无序的状态，将大量分散的房源集中组织起来，有效增加租房市场的供给，并且通过统一规范的管理，让租客得到更好的租房体验，让房东得到更稳定的回报。

　　这也就意味着，如果按照正常的情况，让长租公寓能够稳定发展，配合购租并举的政策，就会让更多的人愿意选择租房，成为房地产市场调控的有力手段。

　　那么，挺好的事情，为啥玩成现在这样了呢？

　　答案就是资本的无序扩张。此时长租公寓的目标已经不是怎么为用户来更好服务了，而是想着怎么在最短时间内抢占市场份额，怎么最快地做大做强之后开始捞钱了。

　　所以我们看到，蛋壳的扩张有多么的野蛮。2017-2019年三年时间，蛋壳的运营城市从6个增至13个，运营房间数则更是从5.2万间扩张至43.83万间，年复合增长率达到266.3%。

　　这样的速度，运营管理怎么可能跟的上来？怎么会有良好的用户体验，吸引大家长久入住？数据显示，即使在新冠疫情之前，蛋壳房屋的出租率也呈现逐年下降趋势：2017年为85.8%、2018年为76.9%、2019年为76.7%。

　　在这样的情况下，还要使用期限错配、使用租金贷的杠杆，无异于是在加速它的死亡，而且让它的死亡更加惨烈。

　　这样的故事和诸多互联网风口的破灭如出一辙，当为人民服务的美好初心，被资本扭曲为蒙眼狂奔、只求逐利的冲动，那再好的事情，也会沦为一地鸡毛。就连P2P，当初不也是为了解决我国小微企业融资难和融资贵的问题而诞生的么？

　　显然，期待资本自觉地抑制住野蛮扩张的冲动，并不靠谱。缺乏监管、过度纵容的最终结果，一定是一地鸡毛。这类问题，是时候引起我们的高度重视了！