压中“五大新城” 你就压中了在上海的未来

　　 人无远虑，必有近忧，买房最重要的一点，是要紧跟着政府的政策规划买房。

　　 上海有很多鲜活的例子，远有概念“大虹桥”，近有临港的“人才落户”新政、以及虹口规划中的超级“北外滩”。

　　 毫不夸张的说，这些区域要么因为偏僻荒凉、要么远离市区，又或者配套不纯熟、房价常年无太大波动，加上人口导入不足等短板，不受购房者的关注和青睐。一旦有政策规划加持，不仅购房者会蜂拥而至，开发商也会趁机打擦边球，区域板块价值也会跟着水涨船高，更有甚者会一夜变天。

　　 比如说“大虹桥”。许多项目与严格意义上的“大虹桥”板块毫无瓜葛，但凡打着“大虹桥概念盘”的擦边球为卖点的项目，身价是直接倍涨。

　　 自从去年临港有了人才落户等政策加持之后，临港的房价天花板正在不断被突破，10年内品质二手房的挂牌均价，已经达到了4w+甚至临近5w，这恐怕也是很多人始料未及的。

　　 “北外滩”更不用说，虹口对“北外滩”的定位，是要打造成“世界级的会客厅”，与陆家嘴相比除了区域功能定位不同，今后的发达繁荣程度，绝不会亚于现在的陆家嘴，五年后将是寸土值万金了。

　　 外滩的新房售价均价正在无限逼近15万/平，陆家嘴早已站上15万/平的高位，作为 “黄金三角”核心商务区的重要一角，北外滩目前仍处于价格洼地。随着规划落地，北外滩将快速拉平与外滩和陆家嘴之间的价差。

　　 所以说，跟着政策选区域，绝不会错。

　　 我们今天要聊的，正是上海最新的“十四五规划”——“五大新城”。

　　 毫不夸张的说，看看现在上海的16区，上海的“五大新城”，几乎就是上海郊区的未来。

　　 上海有建成世界级超级城市的雄心，为均衡郊区与城中心的差距，绝对会大力打造“五大新城”。

　　 也就是说，上海十四五中提出有关重点建设“五大新城”的规划，是可以提前预见的。

　　 这一点，可以从政府历年来的的发展规划脉络可以获知，也是上海城市发展、城市更新的趋势。

　　 从近几年的土地供应来看，上海市中心可用地块越来越少，即使有地块，也多以商业、办公为主，市中心可推出市场的住宅，将会越来越少，此时作为房地产市场的主流，一定是外环郊区、远郊了。

　　 2021年4月刚开始，上海市人民政府便接连召开了五场新闻发布会，其中有三场，特定内容是有关十四五规划的“五大新城”的行动方案通报会。

　　 由此可见，上海要发展“五大新城”的决心或许比以往任何一年的更加坚定。

　　图注：图为上海“五大新城”规划图

　　 “五大新城”的概念、定位已经提出了有四五年的时间，与以往规划相比，依然有许多变数。

　　图注：图为上海“五大新城”面积范围图

　　 首先是面积变化：

　　 从面积上来看，嘉定新城反超松江新城，临港新城＞嘉定新城＞松江新城＞青浦新城＞奉贤新城。

　　 临港新城的面积从300平方公里扩大到了340平方公里，可能也是中国面积最大卫星城，嘉定新城的面积则纳入了嘉定工业区北区，因此面积达到了159.5平方公里，反超了松江新城，松江新城的面积仍然是158.4平方公里，与嘉定新城差距较小，而青浦新城、奉贤新城则是面积比较小。

　　 其次是人口变化：

　　 在人口方面，上海市五大新城的常住人口总规模要达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元。在2035年，五大新城各集聚100万左右常住人口，可以说建设“五大新城”也就是“再造一个上海城区”。

　　 紧跟政策规划，其实也就找准了买房的突破口。

　　 跟着政策走没错，但不能“五大新城”都选吧？

　　 从区位、交通来看，

　　 推荐选房区域：松江新城、嘉定新城

　　 嘉定、松江两板块接近城市中轴，是链接城市中心与副中心的重要纽带，尤其是嘉定新城，向西北连接昆山，纽带的作用更为明显。

　　 再看其它几大新城，青浦新城虽然算是郊区中发展最快的一个，而且坐拥大虹桥枢纽，同时拥有火车站、汽车站、机场、地铁，但总体来说，青浦新城地段偏僻，虽有一个国际会展中心辐射，相对松江、嘉定，区位优势明显不足。

　　 奉贤和南汇更像是“三不管”区域，“蜗居”上海东南一隅，奉贤仅有一条沪杭铁路，偏之又偏，也因此奉贤近几年房价涨幅远远不及上海其他新城。而南汇也是孤僻可怜，只能与舟山隔海相望。

　　 同一区域，交通便利的项目，价格远远高于交通不便利的项目。所以说买房最重要的，除了跟着政策走，跟着交通走是绝对没错的。

　　 从各大新城交通脉络来看，松江被外界号称“交通之市”，交通发达程度是其它四个“新城”远不能及的。去年开工的沪苏湖铁路，更是让“松江枢纽”成为高光的关键词。

　　图注：图为上海9号线/网络

　　 松江新城是最早享受到轨道交通便捷的新城，9号线从松江南站通往曹路，自西向东横穿上海。9号线与11号线新城纵横呼应贯通上海东西南北。

　　 另有有2017年就动工的轨交12号线西延专线，（主要连接顾戴路-G60-莘砖公路-沈砖公路）。还有23号线西延线（今年规划项目，预计连通松江与市中心城区）。

　　 轨交9号线与17号轨交连接线：正启动9号线佘山站与17号线嘉松中路站连接线规划，连接线长度约8公里。

　　 总体来说，松江正在充分衔接全市轨道交通网络，形成“2条市域快线、2条城市地铁、1条中运量轨道”支撑的轨道集散布局。

　　 嘉定新城坐拥轨道交通11号线，这条地铁一条自上海西北区切内环经腹地至上海东南区。是目前世界上最长的地铁线路（不包括日本等发达国家的"通勤铁路"）。11号线不仅是一条上海内地铁，同时是中国第一条跨省地铁线路。在西北方延伸至昆山花桥。

　　 此外嘉定还有14号线西延线，线路西起嘉定区封浜站，途经嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区和浦东新区，终点止于浦东新区桂桥路站。线路自西向东，贯穿上海城区市中心。这条轨交线对整个嘉定新城的影响是很巨大的，包括江桥等区域，但由于疫情等原因的影响，原计划的通车时间一拖再拖，也有消息说今年会通车。

　　 从商业配套来看

　　 选房区域：嘉定新城

　　 在嘉定新城，已经落成的有保利大剧院以及中信泰富万达广场。

　　 保利大剧院总建筑面积有5.6万品方米甚至超过东方艺术中心，其内部配备国内顶级建筑声学和舞台设备功能的剧院。中信泰富万达广场是去年国庆期间首度开业，是上海开业的第8家万达广场。

　　 除此之外，2019年上海西部最大的独立商业体——嘉定印象城也将于今年开业运营。这座32万方的商业航母印象城将成为与万象城，月星环球港并列上海最大商场。

　　图注：图为嘉定印象城效果图

　　 大型购物中心等地标项目的落成，为区域带来无限人流量，无疑会持续推动当地经济的发展。

　　 经常有网友开玩笑说，嘉定政府其实最不缺的就是钱。十四五规划中，嘉定新城将在5年内完成重大项目投资2500亿。

　　 从教育资源来看

　　 推荐选房区域：嘉定新城、青浦新城

　　 教育资源方面，在近期举行的新闻发布会中，嘉定区区长表示，在未来五年，嘉定将新建22所学校。

　　 2021年嘉定动工的学校就多达5所（宋校嘉定实验学校动工，华师大第五附属学校、上实嘉定新城分校、上大附属嘉定实验学校等也在加速落地）。

　　 图注：图为上海市宋校嘉定实验学校效果图（暂名）

　　 这将极大丰富嘉定新城的教育资源、师资力量、特色教育等。

　　 青浦新城，可以说是名校分校必争之地，大抵是因为青浦风景优美，可以充分展江南名韵，近年来青浦大力引进近年来大力引进复旦系、华二系等国内外名校分校，名校办学速度仿佛坐上了火箭，甚至在国际教育上也有一定知名度，在摇号新政下，受到了很多家长的欢迎。

　　 虽然奉贤新城被称为“学校之市”，但与嘉定新城、青浦新城相比，教育资源、师资力量、学校知名度还是落后颇多，

　　 低预算

　　 推荐选房区域：奉贤新城

　　 对于上海郊区板块来说，奉贤的新房均价一直维持在“2”字头，房价涨跌波动不大，二手房房价虽然形成倒挂，但总体来说，在奉贤置业成本较低，大大降低了置业的资金压力，非常适合刚需客布局。

　　图注：图为奉贤新城2020年全年新城成交均价走势图

　　 根据2035规划，奉贤新城产业布局以生态休闲和文化为主，重点培育科技创新、商贸等核心功能，未来将强化杭州湾方向的辐射，发展成为杭州湾北岸、辐射长三角的综合性服务型核心城市与区域综合服务中心。

　　 也就是说，未来的奉贤新城将发展成一个旅游、休闲、人文的区域，这样的环境非常适宜人居住。

　　 观望：

　　南汇新城

　　 南汇新城（临港）是一个饱受争议的地方，在南汇区并入浦东新区之前。南汇新城就已经规划，它是五大新城中离上海市中心最远的、规划面积最大、人口密度最小的新城。

　　 临港开发10年后，进行了大改名，临港新城主城区改名南汇新城，临港新城改名临港地区后，让很多人的地理认知出现了错误和混乱。其实，简单说来，就是原“临港新城”目前叫“临港地区”，范围还是以前的临港新城范围。

　　 原“临港新城主城区”，改名为“南汇新城”，范围为塘下公路、沪芦高速以东的区域。后又把原来主城区的申港街道和芦潮港合并成立了“南汇新城镇”。

　　 因此，一个范围公式为：临港地区（临港新城）>南汇新城镇>南汇新城临港地区与南汇新城。临港地区包括：南汇新城、泥城、书院、万祥以及奉贤的一部分。

　　图注：南汇新城区域示意图

　　 南汇新城无论是交通路网还是商业配置都已经在积极规划配置，交通上，有两港快线、负责对外交通；教育方面教育集团、高中部、大学附属中学校区等建设已经纳入规划当中；医疗方面预计1家三甲综合医院、医疗中心和医疗机构都会先后建设实施。

　　 但是当下，这里的各项设施并不是很健全。已经开业的商业网点只有32万平方米，已在运营的轨道交通只有16号线，中小幼学有14家，目前二手房源不多。

　　 主编：向利