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传闻房价“腰斩”,上海学区房不吃香了?

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  来源 | 《瞭望东方周刊》

  文 | 《 瞭望东方周刊》记者 万宏蕾


  ▲ 图源:半月谈微信公众号

  近日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,明确将上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%-65%“分配到区、分配到校”。也就是说,上海将从最优质的高中学位总量中拿出六成左右给各区、各校进行分配。

  和以往相比,这次政策是直接从学区房的根基——“生源”处下手,并且一上来政策力度就非常大。“这可以看作上海学区房楼市有史以来遭遇的威力最大的政策组合拳了。”上海财经评论人孙金华告诉本刊记者。

  一石激起千层浪,这段时间,关于上海学区房价格即将“腰斩”的信息层出不穷。

  自2020年上海实行“公民同招”“民办摇号”政策以来,忙于抢购学区房的上海家长再次陷入迷茫。学区房真的不吃香了?这次上海学区新政的影响究竟有多大?

  学区房的涨跌逻辑

  上海是全国乃至世界著名的教育发达城市,上海学生在有“教育界的世界杯”之称的PISA测试中连续两届蝉联世界第一。上海学区房的价格涨跌自然牵动着无数家长的心。

  【PISA是经济合作与发展组织(OECD)于2000年发起的一项国际学生评估项目,每三年评估一次,主要对接近完成基础教育15岁学生的阅读、数学、科学素养进行评估。这项测试被世界主要国家公认为衡量基础教育水平的一个标尺。】

  “要看清上海学区房的涨跌行情,必须先理解上海最近几次教育改革方案的大致思路。”孙金华说。

  2020年3月,上海市正式出台《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》,明确公办学校与民办学校同步统一招生,并且民办小学、民办初中此后不再具备“挑选生源”的权力,录取学生要靠“摇号决定”。

  “公民同招”“民办摇号”彻底改变了上海基础教育的路径。新政之下,升学的孩子有两条路:进入家门口的公办或摇号去民办。一旦摇号不中,很可能会被统筹到区内排名靠后的公办学校。

  此项政策在一定程度上缓解了孩子的升学压力,但也带来一些不确定性。

  “上海教育改革政策制定者的初衷是公平,减少焦虑。民办学校摇号政策的目的是真正让公办和民办在同一个起跑线开展公平竞争。原来是靠死读书能够考到好的民办学校,现在要看天吃饭,摇号看运气。长远来看,这有利于引导各类学校提高教育质量,减少生源依赖,真正做到有教无类、因材施教。”上海市教委基础教育处处长杨振峰表示。

  而上海家长的心态是“抢优”,“绝不能输在起跑线”。“既然好的民办靠运气,好的公办总是要靠划片的。”2020年摇号政策出台后,“买学区房”成为不少上海家长的选择。

  当时很多地段的学区房普遍看涨,特别是面向公办名牌小学、重点初中的“双学区”和对口“九年一贯制”学校的房子,尤其火热。

  对口浦东福山外国语小学和建平西校(初中)、作为“双学区”代表的建于1986年的浦东某小区,一年内房价从平均每平方米10.64万元涨到了15.28万元,34平方米的小房型甚至卖到750万元。

  据研究机构统计,2020年上海二手房的成交量上涨了31%,学区房上涨了37%,双学区则涨了44%。


  ▲图源:半月谈微信公众号

  心理影响大于实质影响

  其实,早在2016年教育部印发《关于进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的指导意见》后,上海就在酝酿将优质普通高中和优质中等职业学校招生名额合理分配到区域内初中的办法,以此进一步促进义务教育均衡发展。

  具体到这次改革的方案和框架,则在2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》中已经有所体现。

  2021年3月,中招改革实施办法正式发布,自招比例大幅缩减,名额更多分配到各区和初中学校。

  此前,上海市重点高中有40%的新生是通过自招录取的,上海中学、华师大二附中、复旦附中、交大附中这所谓顶尖“四校”自招的比例甚至高达60%。为了挑选优质生源,上海市重点高中的自招名额主要投放到“嫡系”民办初中和第一梯队重点初中。

  2020年上海市高中市重点录取人数为17800人左右,中考人数是84000人左右。从对学生的影响来看,孙金华做了以下几个分类:

  排名占全上海前2.5%的这部分学生,大多是来自于一梯队公办初中及部分优质民办初中,他们的高中目标是四校,大学目标是清北复交及世界一流大学。这前2.5%学生中的头部,继续走自招路线进入重点高中,其实这次新政策对他们没什么影响。

  前2.5%学生中的腰部和尾部,也是很厉害的“牛娃”。看上去这批学生是这次新政最大受影响者,因为自招比例大幅缩减,拿掉的就是他们的一部分名额。

  再分析排名约占全上海的前21%的这部分学生,他们大多来自二梯队公办初中头部和腰部,及一梯队公办初中及民办优质初中的腰部和尾部。高中目标是“八大”(八所市级重点高中)和其他区属市重点,大学目标是985和211大学。新政之前,他们的入学路径是40%(自荐+推优)进入区属市重点高中,45%区内竞争(15%零志愿+30%平行志愿),剩下的15%校内竞争。

  剩下的学生,大多来自于二梯队公办初中的尾部学生、普通初中甚至俗称的“菜场中学”,目标是考上高中,高考上线。这里面成绩优秀的学生或是新政最大受益者,不过前提是必须考过控分线。

  从生源情况对应到学区房市场,现实是“一梯队小学+一梯队初中,二梯队小学+一梯队初中,学区房的房价会保持平稳。”孙金华分析,“一梯队小学+二梯队初中,二梯队小学+二梯队初中,则是这次新政的受益者,这些学区房的房价平稳,甚至不排除在前期涨幅较少的区域,受益大的这部分学区房还会有补涨。”

  “大部分房子都涨的时候,学区房多涨一点,大部分房子都跌的时候,学区房少跌一点。”中原地产首席分析师张大伟认为,“相比普通房产,学区房基本都属于改善型‘刚需’,这类购房者刚需更意愿承担贷款。未来如果经营贷入楼市这一点抑制不住,学区房还会继续涨。”

  新政作用于学区房,长远来看可能发生影响,但目前的市场情况来看,并没有出现所谓的学区房价格“腰斩”。孙金华补充,“总的来说,新政对上海学区房房价的影响,心理影响大于实质影响。”




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