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又一个地产富豪,快崩了

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  来源:三公子的事务所

  作者:是三公子

  2018年2月,在协信年会上,身穿金色垫肩战衣的吴旭,高唱着:

  我要想要怒放的生命……

  站在身边与其激情合唱的,是身着一身铆钉黑衣,头戴红色丝巾的朋克歌手——协信控股常务副总裁曹志东。

  那几年,有钱的大富豪都喜欢搞音乐,马老师是、王首富也是。吴老板也曾是个首屈一指的土豪,在一个名叫圣基茨和尼维斯的国家,他曾经做过好几年的首富。

  二十多年前,重庆人吴旭,听从时代的召唤,一脚踹开了重庆某政府部门的大门,踏进了房地产领域,与那些来自官场、商场西装革履的精英们站在一起,振臂一呼、应者云集。

  后来,他发达了,就移民到岛国做了首富。

  但唱歌的时候,55岁的他,兜里已经不那么富有了。他可能还不知道,站在身边的曹志东,将会是2018年第一个离开的人。

  曹志东之后,高剑青、张泽林等协信的高管也相继出走。

  吴旭和协信的危机,则越来越近。


  1999年,中国城市房地产开发商策略联盟成立的时候,吴旭刚刚在重庆的地产界站稳脚跟,距离他入局这个房地产贵族俱乐部还有三年的时间。

  当他在重庆朝天门的时代天骄大摆宴席,招待地产界风云人物的时候,王石、冯仑、孙宏斌都应邀出席成为了座上宾。

  私人会所、低调奢华的装饰风格,加之高水平的法式厨师做出来的佳肴,一下子拉近了吴旭和大佬之间的距离。

  也是这次宴会,让圈内土豪对吴老板有了进一步的认识。

  在重庆地产界,他是少有的科班出身、专业对口的地产商,而作为土生土长的重庆人,吴旭前四十年的履历都没有离开过重庆,包括大学本科都在重庆就读。

  在国企任职长达十余年的吴旭,面对下海浪潮时,果断躬身入局,创办了协信集团,开始着手打造自己的商业帝国,最开始靠着经营广告、装饰、驾驶培训业务完成了原始资本的积累。

  1995年,协信投资1.5亿元,在重庆朝天门打造了他的第一个商业地产标杆作品:协信商厦。而协信在重庆的老对手——龙湖地产,打造的第一个商业项目龙湖天街,还是8年之后的事情。

  自协信商厦起步,吴旭又陆陆续续建成了黄金海岸、巴南新天地、长寿百年广场、南坪协信城市广场,住宅项目以“天骄”为前缀,主要有时代天骄、天骄年华、天骄俊园、天骄美茵河谷。

  乘着地产黄金十年的东风,协信后来成功跻身为渝派地产五朵金花之一。但稍有差别的是,与其他对手奉行的以住宅产品为主、快速周转的开发模式不同,协信的特长在于开发“城市商业综合体”

  2009年是协信地产的关键之年。这一年,协信地产提出了“三个突破”战略,开始启动全国扩张战略,在大本营重庆之外,开始不断在苏州、无锡、成都、三亚拿地。

  随着协信的扩张,吴旭在中城联盟的影响力也在与日俱增,他的朋友圈除了重庆本地的政商界朋友,还多了一位知名央企的掌门人:

  宋老板。


  宋老板应该是吴旭征战地产江湖二十多年中绕不开的一个大人物。

  早在2006年,吴旭执掌的协信就与宋老板背后的央企,合作在重庆成立了一家名为协信远润的地产公司。协信远润以约4.21亿元的价格先后拿下了重庆彩云湖片区八宗约26.6万平方米的土地。

  当时协信的资金较为紧张,宋老板领导的央企的入局,直接缓解了协信的资金压力。

  除此之外,位于重庆解放碑中央商务区的协信公馆,也是协信与宋老板甜蜜合作的结晶。

  但双方的利益交织也给吴旭带来了麻烦。2014年,宋老板遭到调查后不久,吴旭也消失了180天。

  就在吴旭消失了很长时间的2014年,协信地产销量突破百亿,成功进军房企50强。这是协信地产最后的高光时刻。

  吴旭归来的时候,在集团内部群发过短信:

  人生旅程,或平坦或坎坷,命运负责洗牌,但玩牌的却是我们自己。

  发完短信后,曾带领协信登榜50强的“高管三人组”刘爱明、魏开忠、王裕强先后离职,协信也开启了新一轮去地产化的扩张之路。

  2015年,协信离开了淫浸二十年的大本营,将总部从重庆搬到上海,开启了转型之路,多元化的产业布局就此开启。

  转型期间,左手清华启迪,右手上海绿地,和泰国莎玛合作成立协信莎玛服务式公寓、和清华启迪成立启迪协信等不一而足。

  总之,在吴旭的蓝图里,协信不再是一家房地产公司,用他的话说:

  协信是一家专注于城市商业综合体的公司。


  一顿操作猛如虎,吴老板才发现,相比单纯地做地产,多元化的道路难多了,七个盖盖八个瓶的游戏怎么也玩不转。

  钱,成了最大的难题。转型的第二年底,关于协信地产拟出售部分股权引入战投缓解资金压力的留言就满天飞。最后,还是靠着朋友圈的助力,吴老板在2017年用40%的股权换来了绿地张老板的支持,成立了协信远创。

  但这远远不够,必须要一个自己的融资平台才能解决问题。就在吴老板苦思冥想的时候,一家名为狮头股份的上市公司点亮了他的眼睛。

  那时的狮头股份正处于“群龙无首”的状态,第一、第二大股东分别持股11.7%和11.24%,且无一致行动关系。它像一块肥肉一样,吸引着匿藏在资本市场的赌徒,但首先入局的并不是吴旭而云南的前首富赵兴龙。

  而那时的赵兴龙,正遭遇着人生的滑铁卢,急需一个新平台来帮助自己起死回生。2017年5月19日,赵兴龙安排三个马甲账户,在同一营业部开立了三个证券账户转入巨额资金,准备买入狮头股份。

  就在赵兴龙在二级市场共买入狮头股份的占总股比达到8.3%的时候,协信和它盟友绿地控股杀了进来,赵兴龙最终无功而返,还落得了亏损出局的境地。

  志在必得的吴旭,击退了云南前首富,顺利成为第一大股东。他一直尝试将地产板块整体借壳上市,但由于狮头股份的控股股东股权被司法冻结,上市计划至今仍未成功。

  2018年,狮头股份因业绩不佳披星戴帽。2019年,狮头股份摘星戴帽ST,但吴旭在狮头股份的话语权似乎在逐渐减少。

  迟迟无法登陆资本市场带来融资和规模的双重压力。2019年上半年,协信远创营收仅为38.15亿元,净利润1.81亿元,其中房产销售占34.2亿元,期内总负债录得649.28亿元,资产负债率为79.04%。

  接踵而来的,还有人事地震,曹志东、高剑青、张泽林先后在2018、2019年出走。

  理想很丰满,但现金流很骨感。这样的窘境,王首富曾遇到过,华夏幸福的王老板、富力地产的李老板也都遇到过。万难之下,吴老板向同城的金科求助但并没有得到回应,后来又先后和融创、阳光城擦出了暧昧的火花。

  但这些朋友最终都没有和协信牵手。


  在与国内地产老大眉来眼去的时候,协信也在与新加坡的郭令明家族接洽谈判,郭家族拥有新加坡最大的房地产公司丰隆集团。

  2020年4月15日,丰隆集团旗下的城市发展公司(CDL)与协信远创以视频方式完成跨国签约,前者以43.9亿元收购后者51.01%股份,取代创始人吴旭成为控股股东,吴旭的持股比例由60%降至29%,绿地集团持股比例降至19.99%。

  其中,27.5亿元作为给协信远创的贷款,其余作为有条件的股权投资。此外,CDL还拥有看涨期权,即可以在2022年以7.7亿元收购协信远创另外9%股权。

  当天收购会议上,CDL总裁郭令明之子郭益智表示:

  对CDL与协信的合作非常乐观,未来肯定会实现1加1大于2的战略目标。

  对于外资白衣骑士的到来,协信方面更是信心满满。吴老板称之为二次创业,协信远创总裁佘润廷也说:

  我们是希望将国内平台团队的背景和开发经验,结合控股股东作为外资背景方面的优势,走出一条不一样的路来。

  但急于抄底的郭家似乎并没有充分认识到协信真实的财务状况,甚至分不清楚协信旗下一二十家公司中,哪些是实体公司、哪些是壳公司、哪些是背锅的担保方。

  随着对协信的了解越多,郭家的代表越害怕,以至于在入主协信地产数月后,CDL母公司的掌舵人郭令明就开始表示:

  在商业环境快速变化的背景下看待对协信的投资,疫情的全球蔓延让这笔投资更具有挑战性。

  随之而来的是CDL内部产生分歧,并有3名董事在去年10月递交了辞呈。有媒体报道称,CDL内部正在讨论出售协信远创股权,并进行债务重组。

  由于协信的经营不善,第三大股东绿地也萌生了“退意”。2020年中报中,绿地对协信远创的投资额从49.67亿元下降至24.82亿元,并且从 “长期股权投资”项流转至“其他权益工具投资”项,其投资性质发生了改变。

  到了去年9月份,绿地又将持有的协信远创19.99%的股权以5.33亿股权出质,质权人为广西国资委。


  2020年,协信远创全口径销售金额仅180亿元,跌出百强榜,同时被龙湖、金科远远甩在身后,年内金科销售额成功破两千亿,龙湖为2706亿。

  销售不振,债务违约却接踵而来。

  3月中上旬,18协信01债券正式到期,投资人没有收到本金和利息。

  但其实,这种违约的兆头早在一年前就暴露无遗。2020年3月,协信远创曾出现“技术性违约”事件,公司债“18协信01”付息资金迟到一天才到账,公司旗下的公司债“16协信03”、“16协信05”等多个公司债均停牌1天。

  在众多债主和金融机构的眼里,协信从那时开始,就已经迎来了至暗时刻。

  截止到2020年中,协信远创公司在21家银行、信托等金融机构的借款,有272亿元。从违约以后,这些金融机构听说协信的施工单位也被欠款,公司员工自动离职,他们对协信的态度就变成了只续不增。

  随着房地产行业进入深度调整期,新一轮洗牌正在加速进行,被淘汰的不仅仅是中小房企,还出现了一些千亿级别的房企,协信远创是这轮洗牌中的牺牲者。

  事实上,最近两年来房地产行业的违约案例已不断增加。2020年以来,新华联、泰禾集团、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018~2019年的违约水平。

  2021年,华夏幸福陷入资金危机,累计债务违约涉及本息一度达到近200亿元,高负债房企的偿债风险将进一步增加。这也预示着,二三线地产富豪的黄昏已经到来。

  窥视协信的遭遇,不由得会想起菲茨杰拉德在《了不起的盖茨比》中的一句名言:

  我们奋力向前,逆水行舟,却不断地被浪潮推回到过去。

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