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“蛋壳”退市房屋租赁市场留下一地鸡毛

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  绘图:杨佳

  近日,纽交所发文宣布,已于3月15日停止了蛋壳公寓(DNK.NYSE)的ADS(美国存托股)交易。根据有关规定,确定蛋壳公寓不适合上市,其监管部门人员已决定启动除牌程序。

  纽交所给出的理由包括蛋壳公寓未按照要求提交半年度财务表格,也没有对财报未按时发布进行必要的信息披露等。

  从递交招股书到正式上市,蛋壳公寓只用了几十天。在敲钟的那一刻,蛋壳高管、投资者以及市场或许都没想到,蛋壳的上市之旅仅用445天便宣告终结。而这家曾经的长租公寓头部企业,早在去年底就已基本停止运营,给房屋租赁市场留下一地鸡毛。

  ●南方日报记者 葛政涵

  上市前的隐忧

  2015年,蛋壳公寓诞生,彼时它和另一家长租企业自如一样,以“分散式”长租公寓为主,从各类社区业主手上盘下大量住宅房源,统一装修后对外出租,这种出租形式直击年轻租房群体对拎包入住、交租省事的需求,以及提供Wi-Fi、保洁、维修增值服务,因此在过去几年大受追捧。

  经过四年多发展,蛋壳公寓开始谋求上市,并于2019年10月向美国证券交易委员会递交F-1招股书,计划以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

  在招股书中蛋壳公寓表示,自己是国内发展最快、最大的共同生活平台之一,截至2019年9月30日,已在国内13个城市布局,其公寓数量已有406746套,与2015年底时的2434套相比增长了166倍,入住率为86.9%。

  对于上市融资目的,蛋壳公寓称,一是扩大规模(包括采购和翻新公寓),二是增强自身技术能力,三是一般性资金用途(包括品牌营销、潜在收购和投资等)。

  不过,在那份招股书中,蛋壳公寓面临的风险也暴露无遗。

  根据招股书披露,2019年前9月,蛋壳公寓每间房屋平均出租成本为2155元,每间房屋租赁成本为1564元。但从2017年到2018年,蛋壳公寓却分别净亏损2.715亿元和13.697亿元。2019年前9月,蛋壳虽然营业额49.997亿元,但租金支出就有44.502亿元,再加上各类其他费用,累计净亏损为25.162亿元,经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。

  尽管亏损严重,但彼时长租公寓租赁模式持续被外界看好。

  蛋壳公寓招股书表示,公司处于快速增长阶段,随着越来越多的公寓单元度过投资回收期,其盈利能力将会继续改善。不过蛋壳公寓也承认,今后继续大力投资扩大布局、提升质量和研发的同时,无法保证未来能够从经营活动中产生净利润或正现金流量。

  上市后的坠落

  最终,蛋壳公寓一路通关,在2020年1月17日正式上市,IPO定价每股13.5美元,基础发行960万股ADS。按照发行价,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元。

  敲钟那天,蛋壳公寓CEO高靖表示,上市是对蛋壳过往五年拼搏发展的总结,也是全新的起点,并表示“蛋壳能做的还有很多”,将继续深耕租房市场。

  然而高靖的一番豪言壮语发表后没过几天,突如其来的新冠肺炎疫情冲击了人们生活的方方面面,并波及了住房租赁市场。

  疫情发生后,蛋壳公寓曾在去年2月向房东寻求“免租期”支持,并表示这是“迫不得已”的行为,当时有关蛋壳公寓“资金链断裂”的讨论就已有热度,不过蛋壳对此予以否认,称公司经营状况稳定。

  当年6月,深圳特区报的一则报道指出,疫情期间曾有市民反映蛋壳公寓一方面向房东申请免租,一方面又不减免租客租金,深圳市消委会约谈了蛋壳公寓有关人员,要求立即纠正。

  该报道还披露,深圳市消委会在报道刊发前3个月,累计接到市民针对蛋壳公寓的投诉219宗,投诉类型包括消费欺诈、合同纠纷、强制退租等。蛋壳公寓当时回应称,报道提及租客案例存在严重失实、歪曲片面的情况。

  到了去年11月,蛋壳公寓的各类问题终于变得“纸里包不住火”。

  彼时,各地有关房东收不到租金、租客退租困难的报道层出不穷。面对房东收不到房款欲收回房屋的情形,一些使用“租金贷”支付房租的租客陷入房屋无法再住却仍要还贷的窘境。还有媒体报道显示,系列事件发生后没多久,成都、南京等地蛋壳公寓办公室便“人去楼空”。

  尽管蛋壳公寓还是声称“没有破产,也不会跑路”,但其官方微信最后一次更新停留在11月5日,官方微博在11月20日发布了一条生活提示后便再无发声。

  最终在去年12月,蛋壳公寓全部房源下架,这家成立5年有余的长租公寓公司,基本宣告“社死”。

  未能蹚出的路

  按照蛋壳公寓1.83亿股总股本计算,在股价最高时,其估值一度达到25.44亿美元。但到3月15日后,蛋壳公寓股价停在2.367美元,市值仅剩4.33亿,缩水达82.98%。

  蛋壳公寓接连遭遇不测,受到波及的不只是租客、房东、员工,蛋壳公寓的各类股东、投资者同样损失惨重。持股13.5%的CEO高靖,早已被列为失信被执行人。

  早在蛋壳公寓递交招股书时,克而瑞研究中心便指出,赴美上市虽能解决一时资金问题,但如果盈利模式这一核心问题不解决,即使上市也无济于事。

  这一观点如今看来,颇有一语成谶的意味。

  蛋壳公寓曾在上市后公布2020年一季度业绩,当时营收为19.40亿元人民币,同比增长62.48%,但毛利、净利、归母净利等指标均为负。其中归母净亏损达到12.59亿元,与2019年同期相比亏损幅度进一步扩大了约40.56%。经调整后净亏损为人民币9.79亿元,而上年同期净亏损人民币7.99亿元。

  这些指标说明,上市后蛋壳公寓未能解决亏损问题。尽管纽交所表示,蛋壳公寓有权要求纽交所董事会对纽交所停止交易和除牌决定进行复核,但即便给了缓冲时间,蛋壳公寓当前的运营现状,也几乎等不到扭亏为盈的那一天了。

  中国指数研究院发布的《2020长租公寓市场年报》中指出,长租公寓市场本身积攒的巨大风险,在新冠肺炎疫情下集中爆发,不计成本扩大规模,以求在垄断市场后获得垄断利润的经营方式,得到的结果就是资金链断裂,危机不断。

  事实上,长租公寓的乱象离不开“长收短付”“高收低租”“租金贷”这几个关键词。而这些关键词,也是造成蛋壳如今局面的重要原因。

  从去年9月至今,从住建部出台《住房租赁条例(征求意见稿)》到各地政策加码,房屋租赁市场稳定发展已经成为共同的愿景。

  中国指数研究院认为,市场面临最大的问题是没有企业摸索出长期稳定的盈利模式,但长租市场的未来是值得期待的,只要市场需求依然存在,终会走出一条合适的发展之路。

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