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任泽平称房地产是最坚硬的泡沫,炒股比炒房更香的时代要来了吗?

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   在“房住不炒”的背景下,中国房地产市场步入了一个明显分化的阶段。不过,在此期间,核心城市核心地段的房产还是吸引了大量资金关注,同期有不少地区开启了房地产“打新”模式,叠加部分炒房投机客的影响,这也导致了国内房地产市场的投资热情一直未能够得到根本上的压制。

   自“房住不炒”政策实施以来,国内房地产股票一直是表现平平。即使是国内最优质的房地产企业,也在过去几年时间内,未能够给予投资者带来跑赢真实通胀率的市场表现。如果说房地产市场已经过了黄金发展期,甚至局部市场陷入寒冬状态,那么最直接影响的,还是房地产上市公司的价格表现。

   早在2014年提出”5000点不是梦“的任泽平先生,因当年的明确观点,且得到后面市场的验证,很快一炮成名。随后,任泽平这一个名字的影响力也水涨船高,并在近年来对房地产、股市等领域进行了多次的预测,部分观点的预测准确性还是比较高的。

   这一次,任泽平又抛出了一个观点,他称房地产是最坚硬的泡沫。与此同时,任泽平还表示,目前出台的各种限制性措施只能是权宜之计,不治根本。

   或许,面对这一个具有最坚硬泡沫的市场,房住不炒可能会是一个长期性的政策定调。对试图幻想放松房地产调控政策的开发商与市场资本来说,恐怕这一个美好的幻想将会继续落空。就目前看来,房住不炒的政策基调还是非常坚定的。

   从刚需的角度出发,房子肯定要买的。只不过,每一个人、每一个家庭的经济条件不一样,他们可以承受的资金杠杆率也是不相同的。

   对有能力购房的刚需客来说,房子依旧是首要选择。对改善型的房产投资者来说,更应该注重租房回报率以及租售比等数据,房子的增值潜力以及租金回报能力,无疑直接影响到一套房子的投资价值。至于投机炒房者,想延续十年前的投机炒作逻辑,恐怕也是走不通的。

   既然房地产市场的投机炒作逻辑发生了变化,那么在民间资金多的大环境下,资金终究需要寻找到一个有效的出路。在当前的国内市场中,房地产可以称得上国内资金的蓄水池,但当房地产蓄水池的水太满的时候,总需要流动到其它的投资渠道之中。例如,股市、债券市场、银行理财、私募基金等渠道。

   不过,从多数资本的角度出发,它们选择其余的投资市场,很大程度上还是为了实现资产的有效增值。在全球市场流动性泛滥的背景下,只能够实现资产保值的渠道,恐怕并不能够满足多数资本的投资增值需求。因此,从某种程度上分析,在流动性充裕的环境下,股票市场或基金市场更有可能成为不少资本的投资去向。

   但是,与银行理财、债券市场等投资渠道相比,股票与基金本身属于中高风险与中高收益并存的投资场所。换言之,来到了这些投资渠道,就需要投资者承受一定的投资风险,稍有不慎踩中投资雷区,就可能会导致本金增值不成,却引发资产缩水的风险。

   因此,从追求资产增值的角度出发,在全球流动性泛滥的背景下,投资全球主要市场的成长股,可能会是实现资产快速增值的主要途径。但是,对成长股来说,一方面是缺乏股息分红的支持,更依赖资产价格上涨的刺激影响;另一方面成长股更容易受到全球流动性松紧变动的影响,例如前期美债收益率显著飙升,成长股的估值定价就发生了不同程度上的改变,所以投资成长股还是一种高风险高收益并存的产物。

   与之相比,对本身具有一定股息分红能力,且企业发展能力比较稳健,具有一定的基本面与盈利增速能力的支持,这类上市公司可以称为白马股。但是,投资白马股,更讲究的是投资的时机,在合理估值以及低估值的时候买入,在高估值的时候高抛,这可能会是白马股投资的主要逻辑。

   面对国内市场庞大的居民储蓄规模,未来居民储蓄的投资转化速度也会随之加快。在此背景下,国内居民的资产配置需求也会随之升温,对股票市场的投资比重也可能会逐渐增加。当然,有很大部分的投资者,可能更倾向于基金投资,通过分散资产配置达到资产稳健增值的效果。不过,对国内市场的投资者来说,往往欠缺的不是选择投资品种的能力,缺乏的还是投资的耐心。假如投资者在合理估值或低估值的时候进行投资,并在中高估值的时候逐渐抛售,多年下来,通过股票或基金等渠道实现资产增值的效果,有可能会超越同期房地产市场的投资回报率水平。

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