专家分析：苏州买房最容易犯的错误，别让自己吃亏

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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1.提问：苏叔你好，现在苏州楼市房价都是持续上涨的情况，这种状态会持续多久才会恢复？

苏叔：你好，苏州楼市房价持续上涨，基于房住不炒的大背景之下，苏州政府出台了严厉的限购、限售与土地政策，还提高了房贷利率，内部环境不容乐观。再加上疫情影响，二手房抛售量增加，土拍市场供应加大，导致苏州楼市库存量较大，出现有价无市的情况。面对新房加速供给，决策层会锁住二手房价格，将购房者导入新房市场，加快新房去化，二手房去化则不在高层考虑范围之内。二手房库存去化艰难，加上房住不炒的主流定位，苏州楼市想要恢复好转较为艰难。

2.提问：苏叔你好，我预算有限，住宅新房买不起，所以打算购买公寓，我想了解一下如果买公寓的话有哪些优缺点呢？

苏叔：你好，从优势来看，公寓无限购限贷，而且不占用住宅贷款名额，总价比住宅低，因此购房压力比住宅要小，且公寓一般地段较好，出租率、回报率较高，租客需求大，能依靠出租获取一定收益。但公寓的短板也很明显，公寓产权只有40年，购买税费更高，生活居住成本高，购买时首付比例较高，保持抗跌属性较弱，而且大部分公寓不能落户没有学区，再加上公寓的居住环境也不够好，公摊大得房率低。购买公寓需要慎重，最好根据实际需求谨慎选择。

3.提问：苏叔你好，我最近去看了枫桥板块的二手房，感觉性价比挺高的，但是就是交通不方便，其他的都挺好，想问苏叔这个板块未来发展如何？

苏叔：你好，枫桥板块位于苏州高新区，又靠近苏州姑苏区、狮山与科技城这样的热门板块，能享受到其利好，地段非常优越，而且板块教育医疗资源充足，商业配套完善。然而板块内土拍热度不高。主要由于板块内欠缺政策规划，交通不够发达。虽然靠近热门区域，而自身通达性不够，再加上板块内老小区、厂房较多，环境界面不够好，导致板块吸引力不足。因此，具有丰厚历史文化底蕴、在苏州拥有重要地位的枫桥，却在众多热门板块中显得存在感较弱。想要提高枫桥板块吸引力，还有赖于政策规划的落实与地铁3号线路的开通。

4.提问：苏叔，我目前只在线上看了房子的户型图周边配套什么的，还没有去线下看过房，想问苏叔在刚需买房应该注意哪些事项？

苏叔：你好，买房不仅要考虑地段、交通、配套等深层次因素，还必须注重细节：第一、售楼处。为了给购房者一个好的第一印象，其中建筑带给购房者的初印象就是外立面，不仅能够显示项目的外在颜值，还能彰显个性品味和品质。同样值得一看的还有楼盘建筑布局，现在流行的有四种，分别是：行列式、点群式以及合围式布局（半围合和围合式）。行列式布局可以使得户型南北通透，采光和通风都较好；但比较浪费空间，小区的美观度也不如点群式布局，且中间的楼栋冬季的日照时间比两侧的要少。点群式布局的美观度就比较好，但是小区相对比较散乱，不易管理，在面对此类楼盘时，尽量选择低建筑密度的，便于通风。合围式布局的室内景观是非常好的，但仅有一部分建筑有良好的朝向。通过售楼处还能够实地考察一下周边有无噪音影响、空气污染以及购房客户和工作人员的服务素养等。

第二、户型。常常会被忽略的就是楼层平面图，从图上能看到购房者往往会忽略的问题，如楼间距和面宽进深。楼间距过小会导致室内的日照时间缩短，进而采光不足。面宽是指房屋南向外立面的宽度，进深是指房子的深度。一般来说房间的面宽越大，进深越小，采光就越充足。当然以上只是买房小细节的一部分，实地看房和复盘对于刚需买房来说都是非常有必要的，而关注这些选房细节，可以提升生活幸福指数。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，苏叔精力有限，无法一一解答。

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