成都楼市：首套房要慎重，考虑自住需求也要考虑未来的价值！

提问：成哥好，想在成都买房，首套房，但现阶段存款有限，未来收入会增长，想知道怎么在成都买房呢？

回答：首套房要慎重，既要考虑自住需求也要考虑未来的价值。目前首付预算不多但是收入很高的，急需解决的就是上车问题，房子升值速度和市场变动是无法想象的，尽量选择首付三成的流动性好的房子，兼顾配套与交通，这是未来置换的筹码。可以先在地段好的买小户型的房子，先过渡，后期有钱再置换，其实影响房子价值的因素不少，但自己买房时一定要有明确的几个追求，将其他作为加分项或者减分项。

提问：成哥您好 ！成都近郊区，现打算为孩子在市区备一套房，今后能住则住，住不上再置换，想用老公的公积金贷款，但只能贷款5年（接近退休），是坚持公积金呢还是商贷年限长些减轻压力？ 应买在哪个区域才有升值空间？ 青羊区三环学区房2012年的电梯房16000贵吗？

回答：青羊和锦江的楼盘都有不同程度的学区溢价在里面。如果是考虑学区，单价1.6不算贵，具体也要看楼盘。但是纯投资我们不买学区，溢价多加上未来学区划片政策风险大。成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。具体具有升值空间的区域推荐详见内部！

提问：成哥您好！高新西区天朗路2010年交房的楼盘芙华金色海伦，10层1梯2户电梯洋房，物业管理差，外墙老旧，买入单价4.8K+，现在二手房价仅1W多点。旁边犀浦新开楼盘单价都2W+了。纠结这房子是继续留着还是卖掉？请帮忙分析一下！

回答：西北门近期楼市表现不佳，虽然是洋房产品，但物业和维护看起来否不太行，目前市场单价一万一二的样子，加之背离政策发展风向，地铁、教育、商业配套一般，后期难有较大的发展，建议尽早卖掉。前提是已经有更好的投资计划后。

提问：成哥你好，坐标成都，在金牛万达旁批发市场上班，考虑孩子上学和自住。在金牛万达入90-120二手房如何？现在成都城北发展的主力如何布局？如果考虑新盘， 哪个合适，升值空间大，适合入手？现在成都的房价是横盘还是上升？

回答：在万达周边上班，可以入手。围绕万达商圈附近选，商圈区域的位置往往都非常好，地段加成高，生活配套比起其他区域更加成熟完备，拥有更大的优势。目前成都新盘涨，二手房价格在微跌。二手热门板块的次新楼盘和老旧小区的价差现在越来越大。等新盘和二手房价格差不多相同的时候，会横盘一段时间，最后的价格走势还是要看国家政策。成都房价肯定会涨的。

提问：成哥您好。我49岁，单身女，和77岁的母亲一起住。曾经金领，未来最多五年内会退休。静安静教院对过69平商业产权房一套，价值380万。16年末在泗泾洞泾靠近佘山地铁买了套130多平的四室新房，贷款结清。附近有商业和小学中学规划，居住环境好但离市区还是远，并且觉得增值空间有限。在考虑是否将所有房产卖掉换个黄浦江沿岸或市中心左右的两房？从资金压力上，只能承受1300万左右的预算。想想也不能将所有的钱都压在房子身上。请您给予一些建议。

回答：从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多，所以这个角度并不需要考虑置换。但是生活配套上和自住角度，我建议你可以这么置换，市中心有更好的医疗条件和亲友通勤。1300万买个不带学区的两房，品质也是不错的了。这次买房不用过多贷款，减少自己经济负担。具体更多分析及建议详见内部！

提问：成哥，坐标深圳，首房首贷，预算600-700，纯投资。请问：1.有哪些区域和楼盘推荐？2.个人很喜欢前海宝中碧海，可现在的价格已经起来了，透支了后期的涨幅，从纯投资角度是不是找这两年没有涨的区域和楼盘？3.沙井，光明，等地要5年以后才会逐渐成熟，值不值得投资？4.对比过老前海和宝中，宝中会新一些，环境配套好一些，这两个区哪个更值得投入？老前海你怎么看？

回答：1.如果是600万总价预算的房子，建议就在宝安一带选筹，以宝中、碧海区域为主，像碧海富通城的房子就挺好的，这附近也可以找找。 2.宝中碧海现在价格有点高，但未来能创新高。可以在这一带深耕，买房主要是确定性，买单价5、6万左右的房子，几轮下来翻倍机会还是挺大的。另一种打法是去龙华中心城一带淘笋，单价更低，暴击性强，但确定性不太好。从综合来看，更偏向宝中碧海，以稳为主。 3.沙井、光明5年以后才能起来，而且你的预算600-700买在那里有点偏高了，不太适合，先考虑近的宝中为主。 4.前海和宝中都不错，总共也没几个盘，都不错。一般纯投资选筹比较喜欢略微远一些，房价低一些，但整体配套更新的成片社区，建议你选宝中。深圳买房投资价值高的板块及楼盘详见内部！

提问：成哥你好，为什么市区二手房的涨幅明显但却还不如近郊区房呢？

回答：值得投资的房子其实大都在城乡结合部，首先，单价低，原因很简单，总是便宜易涨；二是由于价格低廉，吸引了外来人口，逐渐成为存量人口；三是规划只能在有空地的地方进行，而且可以有大规模的工作。城市地区的密度很高。当然，并不是所有的城乡结合部都值得购买。

目前，大多数成都人都喜欢新房。大多数年轻人更喜欢在郊区买新楼房，而不喜欢在市区买破旧的旧楼房。因此，郊区新建楼盘的价格越来越高。当郊区的二手房价格与市区没有差别时，主城区的价值开始回归。所以在现阶段，先买主城区的价值洼地。