事关郑州房价未来走向，到底涨还是不涨？哪些区域涨？如何涨？

　　近日，郑州市公布了《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》。

　　敲黑板，这份文件非常重要，因为它会直接影响到未来楼市一到两年的基本面。

　　再直白点儿就是，大家比较关心的，郑州房价到底涨还是不涨？哪些区域涨？如何涨？

　　看完这份文件都会找到答案！

　　 一

　　今年计划供应的土地总量是3098.43公顷，其中，住宅用地1166.29公顷，占计划总量的37.64%。

　　而2020年，计划供应总量是2376.2公顷，其中住宅计划是997.70公顷，占计划总量的41.99%。

　　咋一看，土地计划供应，不仅没有减少，又变多了。

　　别着急，今年与往年不同，新增的上街区和航空港区的土地供应计划。如果减去这两个区域，今年的计划供应总量只有1980.46公顷，住宅只有897.37公顷。

　　也就意味着，今年比去年要减少将近6千亩。

　　而2019年，计划供地的总量是2922.37公顷，计划住宅是1542.49公顷。

　　2020年比2019年减少的更多，直接是上万亩的数量。

　　也就是说，2019年，2020年，2021年土地计划供应一直是减少的状态。

　　土地是影响房价变化最直接的因素，现在开始从源头控制。

　　经过上一轮行情，我们知道土地供应的重要性，要不是2016-2018年持续不断的供地，郑州房价将会是另外一种局面。

　　目前连续三年的供应下降，计划供应减少，实际完成也不多。造成了郑州房价是止跌上涨的一种状态。

　　2021年郑州将会打破2020年的状态，进入一个新的周期。

　　目前市场反应也是如此，毛坯变精装；好的楼栋拿出来卖，分期付款减少等等这些都是提高预期的一种想象。

　　郑州市场，因为土地供应的减少，又增加了房价上涨的可能性。

　　也就是说，郑州这波涨价将会持续的久一些。

　　 二

　　那么落到每个区域是什么样子的？

　　看下面这一张表格：

　　1、与2020年相比，只有金水区和二七区是上涨的。

　　金水区连续三年算是一个比较稳定的状态，基本上都维持110公顷以上。去年减少，今年呈现增多的一个区域，并且在整个区域供应量上是第一的。

　　但是金水租赁用地增加比较多，相比其他区域商品住宅来说，并不太突出。

　　金水区大概率基本维持现状，也会有新一批项目入市，但是位置可能不是很好，大家选择会有多样性，毕竟好的地块现在看来都名花有主了。

　　二七区，2020年的供应差不多是减少一半的，从供地大户直接减少到供地收缩第一名。

　　这个区域是非常尴尬的，因为配套不成熟，落地也差，对很多人的吸引力不是那么强。

　　而今年虽说增加了供地计划，但是从整个郑州来看，也是不多的。

　　对整个区域来说，不管供地增减，区域价值不变，房价很难有大幅度变化。

　　2、中原区，惠济区，管城区，高新区连续三年下降，管城减少最为明显。

　　管城，惠济区，高新区之前一直都是供地的大户，但是现在来看，连续三年都下降，特别是管城，今年减少最多。

　　管城是现在房价比较火热的区域，分分钟突破1.7万。现在不少附近楼盘的热情都被点燃，不过不根据自身情况而定的涨价，最后都要自食其果。

　　管城的楼盘大都分布在3-4环之前，并且动辄千亩，甚至万亩，现在涨价汹涌，后期地块可怎么办？何况对于位置不好的楼盘，对于涨价，还是要理性。

　　不过管南供地减少也不出乎意料，仅仅目前的情况，都需要一段时间消化。

　　高新区，虽然对比自身下降，但对比各个区域这两年供地都不少，高新新城是竞争最为激烈的，区域内的楼盘比较多，四环通车了，唯独这边下降的最为惨烈，价格曾经出现过1万以下，堪比远郊。不过今年供地减少不多，这种状况可能还要持续。

　　中原区，今年老城区改善会更加的艰难，特别是地缘，目前也只有万科山河道二期，恒大云玺后期，昆仑望岳的大户型。稀缺将会持续一段时间，建议没有地缘情节，就跳出来吧。

　　惠济区，2020年的楼盘都不多，尾盘，售罄，后期地块等待等，今年的情况不会有大的改观，对于这个区域，核心位置价格差不多尽快入手！

　　3、航空港区和上街第一次参与。

　　航空港区今年将要供应3000多亩地，相当于二七和高新之和，如此大的供应量，港区的价格将会竞争更加的激烈，想要关注港区的人，可以不用太着急。

　　上街地缘比较多，其他置业目的也不建议。

　　4、土地集中供应在3-4环之间，并且集中在中西部。

　　从这张图中可以一目了然的看出，去年真正的优质地块不多，并且都分布在中西部，比如三环外的二七运河新区，常西湖，金水北的西北角，高新区的西北角……

　　去年四环的通车，彻底奠定了郑州四环时代的开启！

　　四环主城正在一步一步被填充起来。

　　 三

　　计划是计划，实际是有变化的。

　　我们来看2012年-2020年的供应计划完成情况，很少有完成的。

　　特别是2016年和2019年，完成率不到40%以及以下，完成率比较高的只有2012年。

　　就拿2020年来说，计划供应是14966亩，环比减少35%，而实际供应6023亩，环比减少30%。仍然有9843亩没有供应。

　　也就是说2020年连一半的土地计划都没有完成。

　　计划供应少，实际成交更少。

　　前几年都陷入了这种循环，但是好在，今年变化了。

　　一切在今年的土地市场将会被重塑，因为郑州现在执行的是土地集中管理。

　　今年的土地出让规划中有三点值得注意：

　　1、计划供应量给出了具体的数字，并且租赁住房供应也体现出来。

　　供应量不低于近5年平均交易量，增加占比不低于10%的单列租赁住房用地。这在以往中都没有的。

　　在近三年中，2019年，在土地供地计划表中突出了经适房和人才公寓，2020年则没有，2021年在住宅用地供应计划表中，租赁住宅用地赫然在列，并非得到了细分，有保障性和市场化两种。

　　保障性的多分布在主城，比如金水，经开这些成熟片区。

　　租赁住宅用地的增加也是目前国家所提倡的，所以未来会成为一种趋势。

　　2、计划供应量与实际成交量差距会减少。

　　对于之前的计划供应量，完不成也就完不成了。而现在不行了，土地集中管理以后，统一性得到的提升，也建立了奖惩制度，对完成率比较低的区域，不仅要减少新增用地，还有暂停建设用地批次报批半年。

　　一年一共就三次机会供地，错过要等一年，如果报批还要暂停半年的话，影响是非常大的。

　　毕竟郑州对土地财政依赖度还是很高的，没有钱，区域基建怎么办？一切都要等待。

　　再以2020年举例，市内八区，从下图中可以看出，经开区完成非常低，而二七区是非常高的。如果按照现在的制度走，经开区将会惩罚，二七则是奖励。

　　所以，以后供地计划完成率也要开始拿捏，斟酌。

　　未来，土地供应将会更加的具象化，有迹可循。就像文件中提到，土地供应将会更加科学性、针对性和合理性。

　　 四

　　在这里，土地集中管理成为既定事实，但是，目前并没有把土拍时间公布，只是在提及不超过3次。至于，如何拍，我们还要静等第一次土拍的集中供地才可。

　　这份文件，给了不少房企一个定心丸。也就意味着，艰难的2020年已经成为过去了。2021年大家的预期已经开始涨起来，不管是主城还是远郊的楼盘，都会有一定的受益。

　　在一直下降或者一直上涨的情况，大家购房者会相对容易，最难的是上涨期。

　　对于今年来说，品牌房企突出的一年，在资金严管的情况下，多少小房企会熬不过今年这个冬天。所以，一定要选择实力大的房企，要不然等待你的大概率是烂尾。

　　来源：郑州楼市