央行文件一纸定音，楼市“断水断粮”？新规下，买房卖房都难了

　　一向“和风细雨”的楼市，今年也开始动真格了。不知道大家有没有发现，近些年楼市调控在不断深入，今年起调控方向也逐渐偏向于资金的调控。

　　以年初生效的两条新规为例，第一条是“三道红线”：1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。根据踩线程度不同将房企分为红、橙、黄、绿四档，根据相关数据显示，排名前100名的房企中，79家房企踩线，其中三条红线全踩的房企达到了34家，踩两条红线房企达到58家。

　　事实上，对于资金密集型企业来说，如此高的负债状态是相当危险的，高负债率意味着资金链脆弱，一旦出现问题很容易破产倒闭，对于购房者来说打击同样巨大。为什么很多房企负债率如此之高呢？答案很简单，大多数房企拿资金用于不停地拍地盖房，也间接助推了房价上涨。因此需要对于相应的负债情况加以限制。

　　第二条新规是所谓的“限贷令”：2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，新规于今年1月1日正式生效。

　　将银行规模类别分为5档，对应的房企和个人房地产贷款设置了12.5%-40%和7.5%-32.5%的占比上限。新规第一天出台，第二天正式生效，没有给市场丝毫反应时间，在过去也是非常少见的。另一方面，有专家认为这次调控力度不亚于楼市呼声一直很高的“房产税”，因为一旦限制了流入楼市的资金来源，那么支撑房价上涨的直接因素将会消失，如今楼市整体需求依然不足，可以说10个人买房，2个是刚需，剩余8个都是炒房客。

　　可以这么说，年初的两条新规，限制了楼市的流入资金，相当于给楼市“断水”，而接下来三个月的一系列措施，相当于给楼市“断粮”。

　　1月，据中国房地产报报道，2021开年，银保监系统i监管丝毫没有放松，已密集披露超200张罚单，合计罚款金额超2.5亿元，其中大部分指向“涉事房款”，仅1月8日一天，银保监会就开始21张罚单，涉及多家银行以及信托机构。1月上旬，北京泰禾集团旗下的某子公司被处1286万元的罚款，22家违规预售的开发企业立案处罚，海口市住建局等多个部门召开紧急会议，共同研究查处多个违规行为的开发商，仅北京海南两地，就有超过40家房企被整顿。

　　2月，多地新规剑指“假离婚”，以上海为例，根据相关规定，夫妻离异后，任何一方自离异起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提升至5年，同时将法拍房纳入限购范围。不久后又推出买房“积分制”，家庭户口优于单身，上海户口优于外地，无房户口优于有房。并且最近5年没有购房记录的人享受更大的优先权。

　　与此同时，深圳、杭州紧随脚步，深圳出台措施加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，存在“假离婚、代持、假流水”等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。随后多地进行响应，针对假离婚等违规操作进行限制，“地毯式”调控来临。

　　3月底，央行、住建部、银保监会三部门联合发布了一个文件，主要内容是严厉打击经营用途贷款违规流入楼市。新规分为三个方面，首先是加强信贷需求审核，不得因企业抵押充足对真实贷款需求的检查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放贷款。其次是加强借款人资质核查，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的“空壳企业”发放经营信用贷款。最后是加强贷款期限管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限，对超过三年的经营用途贷款进一步加强管理。

　　经历了3个月的“断水断粮”的调控后，时间来到了4月，但4月同样是不平凡的一月，前不久，经济日报发文《涉房资金监管再升级，银行房贷业务将压缩，信贷审批更谨慎》，其中提到了：

人民银行日前在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“房住不炒”定位，以及“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。与此同时，近期，银保监会、住建部、人民银行等三部门也发文，将联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。

　　新规发布后，24家银行积极对此进行响应，并明确表示会按照监管调整个人房贷额度，进行严格审核。也就意味着未来房贷审批难度将增大，由于资格审批更加严格，因此等待时间会更长。

　　对于刚需来说，新规实际上是有利于刚需的。之前已经提到了，今年起银行放贷占比上限受到了限制，因此会加强放贷审核，在央行的要求下，审核会进一步严格。对于刚需而言，其本身名下并没有房子，更不存在所谓的“空壳公司”，因此审批比较容易通过。

　　但对于多套房持有者来说，新规无异于进一步提高了购房门槛，根据相关数据显示，目前已经有超过70%的城市房贷审核时间延长，其中北京、南京、西安等城市延长至10天左右，而成都、广州、东莞等地延长时间超过了10天。除了审批难度加大，审核时间的延长也拉长了炒房客资金流动时间，在一系列调控措施下，炒房空间已经越来越小。

　　更为重要的是，当前楼市整体需求已然不多，在炒房空间减少的同时，卖房的难度也会增加，越来越多的炒房客都会抛售手头的房源退出市场，因此市场的竞争也会进一步加剧。在购房需求不足的同时，能够接盘的购房者有限，未来相当一部分房源卖不出去，最终可能会“烂”在炒房客手中。