全年减负374亿，富力轻装上阵，赋能城市更新

释放债务压力之后，富力可做的事情还有很多。

　　经历大环境复杂的2020年，富力地产（2777.HK）交出一份合格答卷，聚焦在降负债上，公司全年削减债务374亿元，成功度过债务集中兑付期。

　　轻装上阵的富力有了谋求高质量发展的前提，尤其在城市更新项目更是大有作为。

　　今年全国两会期间，全国政协委员、富力集团董事长兼总裁张力对媒体表示：“从国内外经验看，加速推动新型城镇化建设，是国家最大的内需潜力和发展动能所在。”

　　风雨27年，富力有过许多尝试，但初心不变，依然是城市更新。

　　旧改起家的规模房企不在少数，好处显而易见：旧改利润有保障。但同时，旧改也存在开发周期长，产权分散等难题，和政府、拆迁户打交道的繁琐，让许多地产商对旧改望而却步。

　　但富力的先发优势明显。目前，富力已成立了多个区域性城市更新集团，已签约合作城市更新项目规划建筑面积已超过8000万平方米。“随着未来更多积极探索实践，相信住房保障体系将进一步得到完善。”

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　　01 红线渐行渐远

　　去年以来，富力一度陷入质疑，富力没有任“子弹飞”，一系列大刀阔斧的降负债举措让它摆脱桎梏，2021轻装上阵。

　　去年8月，有媒体报道称监管部门为房企划定了三条红线：剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1.0倍。

　　纵观全年，富力在2020年削减债务374亿元，其中削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。净资产负债比率较2019年底大幅减少69个百分点。

　　去年第四季度富力出售若干项目的部分权益，变现约40亿元；此外还有以市场估值人民币63亿元向黑石出售广州空港物流园70%的权益。

　　债务结构方面，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的40%、47%及13%，

　　截至2020年末，集团合计银行贷款组合的实际利率为5.78%。

　　目前公司仍有约1392亿元授信额度尚未动用。截至去年末，公司现金及等价物余额为399.5亿元。

　　总体来看富力去年为偿债做出多项努力，三道红线的压力正在减小。

　　02集中偿付短债，走上发展正轨

　　老房企的底气在于信用带来的多元化融资渠道。

　　富力的融资来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、信托贷款及其他。

　　老司机自然知道如何开过崎岖山路，2021开年，富力集中兑付一批短债的魄力就让市场刮目相看。

　　2021年1月，富力三次偿债，“16富力03”38.52亿元、“16富力01”64.32亿元和“18富力10” 75.11亿元划拨投资者账户。再加上富力地产于2020年12月4日已完成的“18富力08”39.99亿元债券回售本金及2.62亿元利息的兑付，短短一个半月，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。

　　此外，富力已透过再融资及延长近期到期债务至超过一年以改善其到期债项，包括发行为期2.5年的5亿美元优先票据及为期3.5年的3.25亿美元优先票据。

　　无论是加速回款，无论是处置资产，无论是配售新H股融资，这一切手段都为富力集中偿债提供了底气，表明了一家老房企对债务负责的决心和努力。

　　值得一提的是， 2020年10月末，富力权益销售比92.5%以上，比例之高在房企中并不多见。权益销售比例越高，实际销售的金额越高，回笼的资金也就越多，那么企业的独立性强，财务更加稳定。伴随着2020年12月底到2021年1月中旬的债券兑付高峰渡过，富力已经渡过了至暗时刻。

　　03 甩掉包袱，聚焦旧改

　　富力集团董事长李思廉在2020年半年度会议上表示：“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”

　　2019年，富力对集团组织架构进行调整，多个城市更新集团陆续成立，甩掉非核心资产后，富力拿地更加谨慎，主业更加聚焦，自我造血马力更足。

　　富力，预计2021年可售资源为人民币2700亿元。根据可售资源，富力制定2021年的协议销售目标为1500亿元。

　　开年前两个月，富力协议销售收入为204.2亿元，同比上升124%，去化能力大增。

　　2020年，富力在国内12座城市收购16幅地块，新增土地权益可售面积约385万平方米。在具有优势的城市更新项目上，年内富力地产于一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。

　　截至2020年底，富力集团拥有的土地储备权益建筑面积约6426万平方，权益可售面积约为5200万平方米。

　　旧改的价值除了利润，更在于区位和产业。

　　2020年12月20日，广州天河吉山村全面改造项目启动。该项目位于天河区东部，广园快速与珠吉路交界处，地理区位优势显著。

　　按照规划，吉山村将以“高起点、高标准”为改造目标，以产城融合为抓手，产业方面主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，居住板块以创新集群为主要服务对象，遍布优质生活服务配套，赋能天河区东部门户的高质量发展。

　　早在10月28日，经全体股东代表表决，以98%的同意率确定富力与合景泰富联合体作为吉山村全面改造项目合作企业。从10月底完成引入合作企业表决，在不到2个月内即正式启动项目，创造了“吉山速度”。

　　作为广州市内旧村改造实施项目最多、最具经验的开发企业之一，除了已经完成的猎德村、杨箕村，富力目前正在推进的还有茅岗路以西城中村、笔村、陈田村、田美村东南经济社、吉山村、大同村、石壁村等多个旧村项目。

　　富力在城市更新上的先发优势，踏准政策节奏。

　　2021年是“十四五”开局之年，“城市更新 ”首次写入政府工作报告中，曾经小众而细分的领域成长为影响城市更迭的重要因素。

　　作为这个10万亿市场最早的布局者之一，富力已经在城市更新方面积累并积淀了丰富的经验，并且在多年的实践中，形成一套相对成熟的城市更新操作模式。

　　在提升城市居民生活品质和幸福获得感的同时，实现企业自身的价值，这是富力参与旧改工作的主要使命。

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