大湾区楼市变调，广州扛大旗&西部崛起

文｜邓浩志

刚刚过去的3月份，大湾区各个城市楼市的统计数据出炉，其中：深圳二手成交量开始下滑，广州一手住宅成交量回落到10000套，佛山上升到12000万套以上。

虽然月度数据受供应等多种因素影响会造成一些阶段性的波动，但从近2个月的连续数据及城市之间成交量的涨跌关系上看，大湾区楼市格局已悄然发生改变。总体而言，大湾区轮动效应仍在继续，呈现东部深圳已然降温，中部广州热力十足，西侧佛山中山悄然升温的大格局。

深圳二手成交下滑，代表市场转冷

3月份深圳二手房成交6586套，2月份成交4166套，而2020年深圳二手房月均成交破10000套，市场降温势头比较明显。如果说2月是因为春节的缘故成交放缓，那深圳3月的小阳春行情却并未如期而至。其主要原因既有联系调控政策的效果，也有价格进入高位，市场有盘整的需要。深圳、东莞的市场热了一年多时间，确实需要稍微歇一下了。

特别强调一下，目前深圳一手房成交请已经没有太多的参考价值。由于有限价政策“护航”，打新即获利，所以一手市场可能“永远”火下去。只不过那个价格根本不代表市场真实的供需关系。所以我们主要从二手市场考察深圳市场的变动情况。

广州或将暂时降温，后续仍有表现

广州楼市3月成交12492套，同比去年3月的5877套上升112.56%。不过需要注意的是，这轮行情自去年8月启动后，除去春节所在月份的特殊性，广州一手住宅月均成交套数都在1.2万—1.7万套的高位徘徊。3月份成交量退回1.2万套，市场似乎有点降温的感觉。

造成这种感觉大致有两个原因：

1、不是市场不好，而是市场缺货。天河、海珠、越秀、黄埔几个行政区都接近无货可售，连位于荔湾的广钢新城这个供应大户目前都已经接近尾货阶段。现在支撑广州楼市新房供应的主要就是番禺，南沙，增城几个区域。供应减少，成交自然也减少。

2、严查违规贷款行为也使得市场观望情绪有所升温，部分客户可能会延迟入市时间；客户贷款资格预审也会导致网签的延迟，这也将导致部分网签的延迟。

需要注意的是，4月2日广州公布了楼市调控升级政策，虽然这轮调控政策相对温和，但叠加严查违规资金进入楼市的影响，市场观望情绪会有所升温，预计4月广州楼市成交量有可能进一步下滑。但温和的调控政策并不能改变整个市场的大趋势，也不能改变全球宽松货币的大背景。预计经过4月份的调控，进入5月份之后，市场会逐步回暖，再次进入上行通道稳步前行。

平静多时的佛山、中山已悄然启动

3月份佛山一手住房成交约12261套，创近三年来月度成交第二高峰。

过去6、7年时间里，佛山成交量一直都是广州的1.2—1.3倍，但自去年8月份开始，广佛成交量就出现了“倒挂”，广州一手住宅成交量反超佛山2、3成，在刚刚过去的3月份，广佛出现了“打平手”的局面。明显感觉佛山已经强势回归了。从价格上看，佛山以千灯湖为核心，周边区域已几个月前开始了明显的上攻行情，范围也正逐步扩大之中，预计后市将快速扩展到临穗的所有版块乃至禅城及南海、顺德部分非临穗片区。

类似的情况中山也有。中山今年3月份月成交5700多套，库存已经下降到10个月左右，从备案价上看，中山多数楼盘已经全线上调，普遍上调10%~20%……