3月上海近20个项目认筹仅1个触发积分制，这届新盘不给力还是开发商套路多？

相较于2月上海楼市仅3个项目试水。

3月扎堆的供应给市场检验积分制提供了基础，然而相较此前大家“谈分色变”、“唯分论”，从认筹结果来看积分在目前新房市场的重要性似乎被高估了。

复盘3月新房市场，先抑后扬是其主体基调。

月初，受“121政策”影响，上海新盘供应暂停，仅有建发浦上湾、金地峯范及经纬学府阳光家园3个2月份已经结束认筹的试点项目入市。3月中旬，33个新盘集中入市的消息给沉寂1个多月的新房市场丢下一枚“重磅炸弹”，随之开启了中下旬的“疯狂”推盘节奏。

3月后半程，33个新盘中有23个陆续入市认筹，近乎平均每天1.4个的节奏。最疯狂的时候一天内有11个项目同期认筹，重合度较高。

然而供应端的热潮并未传导至认筹端，近20个公开认筹的项目里只有一个新盘突破130%，与1月新房市场平均244.13%的认筹率相比可谓对比显著。

认筹遇冷

从区域来看，这批集中入市的33个项目主要以刚需、刚改产品为主，分布在上海浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行11个区域，入市面积达106万平方米，与2020年“金九”期间供应面积相当。

自3月16日上海星河湾三期率先开启认筹后，共有23个项目陆续在3月内认筹。截至3月31日，已有19个项目结束认筹。

据东方卫视报道，3月16日以来，两周时间里认筹的项目中仅有1个触发积分机制。换言之，仅有1个新盘认筹率超过130%。

不过2个月时间，上海新房市场热度已发生翻天覆地的变化。

1月沪上摇号开盘的22个新盘中，认筹率超130%达15个，占比超68%；2020年12月摇号开盘的39个项目中，认筹率超过130%的有27个，占比超69%；2020年11月摇号开盘的4个项目中也有2个认筹率超过130%，占比过半。

上海中原地产首席分析师卢文曦解释，一次性推出33个新盘给购房者心理很大的缓冲期，积分高的相信自己能够认筹到，也会放缓激进购房的想法；积分低的购房者会自觉避开“网红盘”类抢购项目。此外，一般是市中心、一二手房倒挂现象严重的楼盘容易触发积分制度，此次推出的项目以刚需、刚改产品为主，购

房者不会过于热情，此外连续的调控下预期也会有降温。”

与此同时，上海新盘在认筹规则上多有标明“同一认购时段内（自本项目认购开始至摇号结果公布），认购客户已在本市其他楼盘认购的，本楼盘不接受认购。因客户在其他楼盘认购造成审核不通过的，后果由认购客户自行承担”。这意味着，购房者在同一时段仅能认购一个项目，而从开始认筹到最终开盘周期一般在一个月左右，大批量的集中供应无疑倒逼客户在同一时间内做出选择，避免一人参与多盘情况发生。

这一情况在争议声颇高的尚海湾豪庭项目上得到充分的体现。

受利于徐汇滨江概念，即便负面新闻缠身尚海湾豪庭依然热度不低。记者在走访项目时发现，其于3月17日到3月21日认筹，期间需要缴纳认筹金280万，为了劝退购房者控制认筹数，销售人员不忘在现场提醒购房者“同处于徐汇的项目百汇园有消息称将于4月入市，可能会与尚海湾豪庭占用资金的时间相撞。”

人为“降温”

新政对项目操盘者提出了不小考验，如何实现快速去化但又不出触发积分制，是不少项目都在思考的问题。

以金地峯位为例，其案场销售对记者详解项目如何规避积分制度“设定了130万元的高认筹金，相当于3成首付款，且每日仅安排80组客户到场认筹，未预约成功者没法登记，有效的控制了认筹节奏和参与人数。106.39%的认筹既保证了开盘去化，又未触发积分制。

实际上，除了普遍提高认筹金外，高关注度项目为了“降温”可谓奇招不穷。

新政后临港板块首个入市项目万达钻石湾，直至开启认筹前一天深夜才通知已验资的购房者具体时间及所需材料，购房者被打了个措手不及，来不及请假、资金材料准备不齐全等因素成为了认筹路上的“拦路虎”。

有网友爆料，由于意向客户较多，在蓄客阶段的钻石湾售楼处拒绝接待市区客户，自称收集到的具有3.1人才证的意向客户超过1000组，而项目本身只有724套房源，言下之意即优先选购的客户买不到，市区客户更没有希望。

该地块由去年6月，万达以12.39亿元竞得，成交楼板价17636元/平方米，溢价率高达53.13%。拿地一月后万达便抓紧开工，3个月开放售楼处，奉行高周转。从网上曝光的样板间照片来看，由于工期较赶，钻石湾的样板间设置较为简陋。

迅速取证后，钻石湾却一反常态不仅不大力推广，反而要求媒体减少曝光。认筹前，项目方在钻石湾的媒体沟通群内发出一条消息：“万达钻石湾项目开启认购前后，请诸位尽量不要发任何关于钻石湾的内容。如果实在要推送，还请先发我审阅一下”。

同样的“奇葩”操作在目前的市场上并不少见。

3月29日开始认筹的浦开仁恒金桥世纪，上次开盘认筹率达446%，如无意外此次将会触发积分制度。而据网上爆料，不少购房者在认筹前期发现自己已经被销售删除好友，间接被淘汰出局。

最早开始认筹的尚海湾豪庭也是认筹前期销售断联，认筹期售楼处每日仅放出150个号，期间还有花式劝退手段：“自爆”开发商资金困难交房晚，告知购房者竞品项目马上要开而本案认筹金不一定能及时抽出，暗示已有很多满分客户前来认筹。最终该项目认筹率未达到130%。

宝山上大板块的大华朗香公园里也被曝出花式阻扰意向客户。还有某些未开启认筹的项目在验资阶段就明确，没有验资的客户不允许认筹，验资也仅受理高分全款客户。

层层设卡之下，不少项目得以不触发积分制度。

有业内人士点出，这类做法是售楼处在回避积分制度，属于人为干预楼市热销态势，一定程度上增大了购房者的阻力。