“河南王”建业地产“困于”河南

2021年2月，建业地产掌舵人胡葆森写了一封家书，再提走出河南。要做出这样的改变并不容易，过去的十几年间，背靠着全国人口基数最大的省份河南省，建业地产曾连年取得超40%的合约销售增幅，并仅凭河南一省达成了千亿销售规模。

3月31日，建业地产发布年度业绩报告，最新财报显示，2020年建业地产合约销售金额约1026.42亿元，同比增幅骤降至1.5%。期内实现营业收入433.04亿元，同比增长40.75%；而归母净利则同比下降10.60%，合计18.02亿元。这是近三年来，建业首次出现归母净利负增长。

财报进一步显示，除了来自海南的5亿合约销售，建业剩余的670余亿“重资产”合约销售全部来自河南一省。然而，建业正在失去河南龙头地位。按合约销售金额计算，2020年建业地产的“重资产”业务在河南省市场占有率约7.24%，已较去年同期下降0.73个百分点。“河南王”建业坐不住了。

“固守”河南

“城内的人想出来，城外的人想进去”，这就是眼下河南省的物业销售现状。其中“想出去的人”，是河南当地的房企龙头建业地产。

据建业地产介绍，公司当下业务集中分为轻重资产两大板块，其中重资产主要为物业开发业务；与之对应的轻资产业务则主要集中在代建代工等领域。换言之，建业地产的重资产板块才是其物业销售的核心。

业绩报告显示，2020年度，建业地产重资产的合同销售金额为683.39亿元，同比下降4.8%。对应合同销售面积为889.52万平米，同比下降3.2%。以2020年全年800亿的目标计算，建业地产仅完成了85%。连续奔跑多年，建业遇到瓶颈了吗？

作为区域房企的典型代表，建业的地区烙印明显，上述683.39亿合约销售额中，超99%的份额均来自河南省一处。实际上，自建业地产成立以来，其就与河南大地紧密相连。

1992年，建业实控人胡葆森从香港回到河南，在郑州创立了建业地产。二十余年过去，建业一直奉行“省域化”发展战略，数年来只深耕河南一省。

地产行业浪潮接连涌过，胡葆森被外界问得最多的问题就是“为什么不走出河南”。胡葆森给出理由，他认为，河南城镇化率才50%左右，未来还有大约15%的上升空间，房地产市场还有很大的增长潜力。

2008年，胡葆森推动建业地产赴港上市，成为当时房地产企业赴港上市潮的排头兵。适时，胡葆森启动下沉战略，宣布将从河南省会郑州出发，逐步覆盖到省内市县。与此同时，国内各大房地产企业开始了浩浩荡荡的“全国化”运动。

地产黄金十年过去，同规模房企奔赴全国各区跑马圈地、做大规模，先后冲入千亿俱乐部。而建业则打通了省、市、县、镇、村的“五级市场”，完成了河南122个县及县级以上城市全覆盖。棚改红利的风口下，建业销售额稳步攀升，触达百亿规模。

然而，当三四线棚改红利逐渐退潮之时，浅滩之中谁在裸泳，一眼便知。

2018年开始，各大房企陆陆续续将土储重心从三四线城市转回一二线城市，以及发展前景更为良好的大湾区、长三角等地区。虽然建业地产也在彼时提出了走出去战略，但是常年深耕河南，让建业地产的根系早已盘结在省内三四线城市。

眼下，这些项目去化难度正在逐步加重。截至2020年末，建业地产的存货合计约894.31亿元，同比增长27.77%。

内患未解，外忧又至。第三方数据显示，碧桂园、恒大、正商等房企在河南地区的销售额连年攀升，正在逐步缩小与建业之间的差距。受此影响，2020年建业地产的“重资产”业务在河南省市场占有率约7.24%，已较去年同期下降0.73个百分点。

从结果来看，战术层面，建业基本完成深耕河南的期望；战略层面，建业却已被同行远远甩开。而深耕河南给建业的苦恼远不止此。

利润阵痛

疫情影响下，建业地产的毛利率再次下探。

业绩报告显示，当期，建业地产实现毛利润85.96亿元，同比增长7.4%；毛利率下降6.1个百分点至19.9%。过往数据显示，2019年建业地产毛利率就较2018年下跌8.4个百分点，至26%。

对于毛利率下跌，建业地产表示，一方面是因疫情影响，公司在部分城市采取去库存策略刺激销售，整体销售的提价空间收窄；另一方面，则是公司车位销售的毛利率由去年的约46.0%减少至今年的约30.7%。

建业没提及的是，河南省内“五级布局”在售价层面带来的桎梏。报告显示，2020年度，建业的平均售价从2019年每平方米6472元上升5.2%至每平方米人民币6811元，约为规模房企的零头。

毛利率持续下探，压力落在净利润肩头，2020年度建业地产的归母净利首次出现下滑。财报显示，2020年度建业的归母净利润约为18.02亿元，同比跌幅约为10.6%。

这直接导致建业地产本就被外界诟病的净利润率进一步恶化，本期建业地产的净利润率同比下降3个百分点至4.85%。而第三方数据显示，近几年来中国百强房企平均净利率均维持在10%以上。

走出去的欲望固然强烈，而眼下建业仍在疗愈重资产业务内部存在的隐疾。落实到具体，首先就是降负债。

报告显示，建业地产总有息负债合计约313.04亿元，同比下降0.6%；短期有息负债为152.58亿元。截至期末，建业的现金结余约293.3亿元，尚可覆盖短期负债。

从2020年下半年颁布的“三道红线”指标来看，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，较上年同期下降约0.7个百分点，踩中一道红线；净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，较上年同期下降约0.33。

重资产业务层面，“稳经营”和“走出去”，二者不可兼得。截至报告期末，建业重仓河南的格局并未得到改善，

报告期内，建业地产通过招拍挂和股权合作新增土地303万平方米，新增储备建筑面积约918万平方米。截至2020年末，建业地产拥有土储建筑面积5411万平方米，其中权益建筑面积4029万平方米。

建业在报告中补充道，目前公司在建项目共180个，其中177个位于河南省内，另外3个布局在海南省。

深耕河南二十余载，建业深知“围城”难出。建业开始寻求轻资产转型，意图实现弯道超车。

发力“轻资产”

2015年，建业地产对外发布新蓝海战略，宣布将开启由城市综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业的转型。基于此战略，建业拓展出以“品牌输出、管理输出、资本输出”为特征的轻资产扩张模式。

战略发布后，建业将轻资产业务悉数交给子公司中原建业，其中既包括品牌输出、管理输出和资源输出，还有整合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。而在上述五花八门的业务中，中原建业最重要的业务就是替缺乏开发经验、建筑能力的中小企业进行代建，并输出建业品牌。

对于建业而言，这是一石二鸟的买卖。其一，建业可以通过输出代建，降杠杆扩大业务区域；其二，建业可以通过轻资产代建吸纳其他中小企业的合约销售额。正是通过这种方式，建业于2019年和2020年，连续两年进入千亿阵营。

为了扩大轻资产规模，建业地产为中原建业谋局甚多。

2019年7月，建业斥资16.5亿元收购中民投旗下重要代工平台——中民筑友的63.5%股权，并将之更名为筑友智造。彼时，胡葆森表示，收购中民筑友，主要是看中其打造装配式建筑的能力，如果能将该项资产包纳入旗下，将对建业在住宅、商业等方面的开发有所助力。

去年11月10日，建业地产又宣布将分拆轻资产代建业务平台中原建业，推动其港股上市。若成功实现上市，胡葆森手中将拥有除建业地产、筑友智造、建业新生活以外的第四个上市平台。

业绩报告显示，2020年建业轻资产的合同销售金额为343.03亿元，同比增长16.9%，总销售占比达33.43%。合同销售面积为570.19万平米，同比增长10.7%。

截至2020年年底，建业累计完成246个轻资产项目合约的签订，预计总建筑面积约3309万平方米，总收入约11.21亿元，同比增长9.6%。