商品房预售资金监管账户能否被强制执行？

文 | 陈恩德、傅垚

关于商品房预售资金监管账户能否被强制执行的问题，实务中并无明确法律规定。本文通过分析最高院裁判案例及其他类案中的法院观点，得出了初步结论，以供实务中参考。

01——什么是商品房预售资金？

（一）商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。

（二）商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

根据上述定义，商品房预售资金监管账户不得随意使用，但能否被强制执行呢？我们接着探讨。

02——商品房预售资金监管账户能否被强制执行？

// （一）一案两裁的始末

1、案件概述

青岛海宜林投资控股有限公司与国隆置业公司、青岛国隆房地产有限责任公司（下称国隆房地产公司）等借款合同纠纷一案，山东高院作出（2014）鲁商初字第41号民事判决，判令国隆置业公司于判决生效后10日内支付海宜林公司借款本金、律师费20000余万元，国隆房地产公司、青岛中海盛明置业投资有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司对其中的本金18130万元及违约金、律师损失费298.81万元承担连带清偿责任。

该案在审理期间，山东高院以（2014）鲁商初字第41－4号民事裁定，冻结国隆置业公司在中国银行股份有限公司青岛山东路支行（下称中国银行青岛山东路支行）20×××93账户（下称案涉账户）存款2亿元。判决生效后，因国隆置业公司、国隆房地产公司等未履行生效判决确定的义务，案涉账户中存款2615.52万元被法院扣划。

2、最高院裁定之一：预售资金监管账户不能被强制执行

2016年2月29日，案外人南通八建公司向山东高院提出执行异议，认为上述银行账户是居民购买政府限价房的公积金专用账户，该账户资金属用于支付建设工程施工企业的专款，不能用于清偿国隆置业公司的债务；南通八建公司是建设工程的施工企业，对该款项享有优先受偿权。请求解除对国隆置业公司在中国银行青岛山东路支行案涉账户存款的冻结，并将该账户内的存款26155206.31元全部划转给南通八建公司所有。

2016年4月14日，山东高院作出（2016）鲁执异7号执行裁定，驳回了南通八建公司的异议。南通八建公司向最高院申请复议。

最高院认为：关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产管理法》）第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。综上，南通八建公司的复议理由成立，裁定撤销山东省高级人民法院（2016）鲁执异7号执行裁定。[1]

3、最高院裁定之二：预售资金监管账户可以附条件地强制执行

被执行人国隆置业公司也向山东高院提出异议，请求解除对其在中国银行青岛山东路支行案涉账户的冻结，理由是：案涉账户系国隆置业公司开发建设的 “昌盛花园二期（国隆·幸福城）”项目限价商品房预售资金监管账户，该账户中的款项系购房者支付的购房款，款项的所有权依法归购房者所有。根据《房地产管理法》第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，案涉账户中的款项仅能用于工程建设，支付工程款，不能用于偿还国隆置业公司非工程建设债务。

2016年4月25日，山东高院作出（2016）鲁执异10号执行裁定，驳回了国隆置业公司的异议申请。国隆置业公司不服山东高院（2016）鲁执异10号执行裁定，向最高院申请复议。

最高院认为：本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。《城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。

综上，国隆置业公司的复议理由不能成立，山东高院（2016）鲁执异10号执行裁定应予维持，裁定驳回青岛国隆昌盛投资置业有限公司的复议请求。[2]

为何同一类案件，在同一时间段，均由最高院裁判，会有不同的裁判思路呢？

// （二）法律分析

就商品房预售资金能否被强制执行的问题，目前尚无法律进行明文规定。但从上述案例来看，被执行人多以商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设[3]及国务院要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设[4]为由，向法院提起异议或复议。

就法律位阶而言，商品房预售监管资金相关规定为行政法规，而强制执行的法律依据为《民事诉讼法》等相关法律规定，后者位阶更高，且商品房预售资金监管是房地产行政主管部门会同银行对房地产企业采取的行政监管措施，并不具有对抗人民法院强制执行的效力[5]。

故理论上，法院可以对商品房预售监管资金账户进行强制执行。重要的是关注是否属于“有关工程建设的款项”，如上述两个裁定，细看后并不矛盾。裁定一中，最高院认为不能对商品房预售资金监管账户中用于有关工程建设的款项采取强制执行措施，但对于工程建设以外的款项，言下之意是可以执行。裁定二中，最高院认为在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项。

在其他类案中，最高院认为商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。在执行阶段，在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，方可采取执行措施。[6]

部分地方法院也采取了这一观点。长沙中院就以“在扣划相应款项后，被执行银行帐户内存款足以保障工程进度款、材料款等费用的支付”为由，驳回了异议人的异议申请。[7]

03——实务建议

基于上述裁判思路，法院在裁定是否对商品房预售资金监管账户进行强制执行时，应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工人工资支付以及税费支付等情况作出严格审查，在保证建设工程施工正常进行的情况下采取执行措施。

因此，作为申请执行人或被执行人，应该针对性地准备证据，如商品房预售资金监管协议书、商品房买卖合同、建设用地、工程规划许可证、施工许可证等，在涉案账户是否为商品房预售资金监管账户，对应的建设工程施工是否完成，对涉案账户资金的执行措施是否对建设工程施工产生消极影响等问题上进行有效举证，实现举证目的，从而获得法院支持。

04——结 语

由于商品房预售资金关乎购房者利益，随着现在城镇化的进程，涉及商品房预售监管账户的执行问题在实务中会愈发常见。希望本文的分析与总结，能为读者处理此类问题提供新的视角与思考方式。

参考文献

[1] 最高人民法院，(2016)最高法执复33号，青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书

[2] 最高人民法院，(2016)最高法执复42号，青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书

[3] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款

[4] 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）

[5] 湖南省高级人民法院，（2018）湘民终759号，胡光明、刘永平二审民事判决书

[6] 最高人民法院，（2018）最高法执监105号，江门市泰力房地产开发有限公司执行裁定书

[7] 长沙市中级人民法院，（2018）湘01执异45号，申请执行人王玉林与被执行人湖南裕天房地产开发有限公司股权转让合同纠纷执行裁定书

附相关法律及文件

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。