北京房价，再无大涨可能？

作者：周通

今天讲一下北京市场，希望对大家买房有帮助。实际上不论何时，大家最关心的两个问题就是，第一，北京房价还会不会涨；第二，我现在买房合不合适。

北京楼市从2017年之后，理论上没怎么涨价，但是到了2020年，尤其是2020年年底，突然有了一波快速上涨，海淀的房价最多涨了30%，有些已经涨回到317的价格。

西城一些不错的学区房和朝阳一些改善住宅，涨幅也在20%以上。目前北京房价的基数比较大，总价500多万如果涨20%的话，也就是涨100万了。

一些经历过2015、2016到2017年那几年房价上涨的人，现在会比较焦虑，担心房价目前涨了10%，但接下来还会不会在目前的基础上再上涨50%？所以我们要讲接下来的市场怎么走，也要往前去给大家复盘。

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2008年的时候，北京楼市是一个大底。北京房价从2007年到2008年大概跌了30%，有些楼盘甚至跌了一半。

2008年底，我们搞了一个4万亿的经济刺激计划，到了2009年北京房价就开始大涨，基本上是一个翻倍的涨幅，当然2008年还有奥运会。好多人把奥运会和房价大涨联系起来，其实没什么关系。

到了2010年，国家开始调控，把利率和首付提高，也是在2010年，北京开始对外地人实行限购，当时的限购是一年社保。到了2011年，开始对外地人限购增加到5年社保，而且利率又继续提高，首付也相应提高。

到了2012年又开始降准，市场回暖大概是20%-30%类似的涨幅。房价涨到2013年之后，国家开始下重手控制房价，把二套首付提高到70%，同时个税提高到了20%，以前没有这么高。

2013年、2014年北京楼市就开始往下跌。2014年下半年的时候，很多人都觉得国家已经真的开始控制房价了，楼市将来应该没有机会了，市场的悲观情绪非常重。

但是2014年930又开始放松，930之后是不认贷了，你卖掉房子之后就是首套，不认过往的贷款记录。到2015年又开始有利好政策，主要是利率的下降。

2015年基准利率从5.9，降到5.65，又从5.65降到5.4，又从5.4降到5.15，最后降到4.9。好多经历过2016年的应该知道，北京买房是在4.9的基础上，打一个85折，这样算下来，房贷利率非常低。

所以2016年是北京房价大涨的时候，从基准利率降到4.9，并且在利率上还有折扣的时候，北京房价才开始真正启动。

与此同时，2016年到2011年，刚好是5年的时间。从2011年开始对外地人进行5年的社保限购，到2016年的三四月份，也有一大批人开始有北京的购房资格，这些综合因素叠加就导致了北京房价在2016年有一个接近翻倍的大涨。

再有我跟大家要强调一点，北京楼市有一个规律，就是5年一小变、10年一大变。往前10年也就是2011年，那会儿很多人是不交社保的，他觉得这个钱交给国家没用，只有2011年以后大家才有主动交社保的意识。

说回房价，从2015年一直持续到2017年的317，北京楼市一直是上涨的。317限贷限购之后，北京房价跌到2019年的年底，应该是一个最低点，跌幅大概在15%~20%，然后到2020年大概四五月份的时候，北京楼市开始回暖。

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我们再往前复盘，2020年以前北京翻倍的大涨只有两次，一次是2008-2009年，一次是2015-2016年，这两次大涨之前到底发生了什么？

2009年大涨之前是4万亿的经济刺激计划，北京买房首付最低降低到20%，利率也跟着降低；2015年那一波大涨，是因为2014年的930把限购限贷取消了，然后利率降得非常低，所以才有了这种楼市的超级大牛市。

然后再看2020年，其实我们在2019年对北京楼市做过预判，当时的市场已经非常差了，我们当时一直预判2020年有可能北京的非普线价格要调高。

现在五环内非普线是468万，五环外是374万，跟目前的房价不太匹配。如果相应能提高一点的话，北京楼市就会有一波热度。

但是2020年发生了黑天鹅事件，新冠疫情后实体经济遭到了比较大的打击，所以国家开始主动去扶持小微企业、实体经济，扶持的方式就是把经营贷的利率降低。结果一些投资客发现机会了，因为经营贷利率比正常的房贷利率还低。

然后另一个分水岭是2020年10月份，10月份之后甚至出现30年3.85的产品。那时北京楼市就开始启动，一直到年底，涨幅大概在10%左右。

现在开始严查经营贷，到了年后市场就变得相对稳定了，所谓的稳定就是成交量变低了。讲到这，好多人肯定有疑问，有人说我在大兴的房子没涨价，有人说房山一直也没有什么行情，很稳定。

所以接下来我要给大家讲一下北京楼市的分层。北京楼市大概分两部分，第一就是刚需盘，第二是改善盘，改善盘通常指700万以上的楼盘，刚需盘指500万以下的楼盘。去年上涨的楼盘是哪些呢？主要是朝阳的改善楼盘和西城、海淀的学区房。

北京的刚需市场，从2017年之后有它自己的规律，而且购买人群也相对固定，全都是首套首贷，这个购买人群的规律大概就是房价涨5%-10%，市场就停，房价跌5%-10%，市场就开始回暖。这是北京这几年500万以下楼盘的一个最基本的规律。

但是也要分板块来看，比如有些板块特别冷，它可能涨不到5%就停了，但是成交量可能就起来了。