武汉楼市：小白买商铺 血亏，大神买住宅 血赚

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　　提问：❤️新人首问！ 新人首问！！！房姐。坐标武汉光谷两套房一套当代国际花园（119平）一套森林小镇（80平）。金融港写字楼一套，小区商铺一套（72平）无负债。手上还有两张房票，子弹280发，准备入手琨珏府188平，求最优配置方案应该把写字楼卖掉买房吗

　　回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。 到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。 住宅产品涨幅更大。 一铺养三代的时代已经过去了。

　　1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

　　微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。

　　2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。 最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。

　　3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。 琨御府大面积适合自住，流动性会比小户型差很多。 子弹280，建议入手一套一线城市的上车盘，现在北京 广州都是比较好的进场时机。

　　提问：你好现在手上自住一套国博新城，还有一套后官湖庭学校住房。想把后官湖庭卖掉换远洋国际或者汉阳滨江龙湖金茂府越秀。不知道哪个投资价值更好。另外看上了汉阳摩尔城后面一个铺面，157方已出租，租期五年总价350左右，租金70每年递增想问下如果投资角度是住房好还是商铺好。住房远洋国际和汉阳滨江价格差不多哪个更合适

　　回答：你好，汉阳短期内钟家村自住更好，汉阳滨江要长持看未来发展。 远洋学区不错，保值和溢价能力会更强一些。 短持选远洋，长持选龙湖。 但是投资角度，这个盘的价格都偏高了。 摩尔城这个商铺，租售比20%，确定有这么高吗？可能数据有误，先打听好吧，是不是只有使用权？租售比高的商铺，没有人会卖的。

　　提问：房姐你好，第一次提问，目前手上有子弹40，想把名下晒湖小区的老破小卖掉大概100万。考虑换四新/白沙洲/汉阳滨江200w左右的次新1.请问这个思路有没有问题2.现在出手晒湖小区是否合适？谢谢！

　　回答：你好，置换思路没有问题，武汉老破小是房产生物链的最底层，未来升值潜力跑输大盘。 汉阳滨江适合自住，四新和白沙洲适合投资。 如果月供能力不错，可以考虑入手一套汉阳滨江自住，剩余子弹再入手一套白沙洲投资。

　　提问：急，急，急，光谷未来城有一套面积94平，14楼1.9W，投资能买吗？远城区户口买这套房怎么落户这套新房里，没有大学生名额

　　回答：你好，感谢付费！

　　这个盘开发商很垃圾，业主天天维权，在二手市场上也卖不出很好的价格。 单价1.9也是市场价了，不建议买。 主城区面积100平以上，可以把户口迁到房子里

　　提问：看重了一套武汉积玉桥融侨华府的房子，263平复式楼，620W，请问房姐，能不能出手，融侨有什么优缺点。

　　回答：你好，感谢付费！

　　融侨华府在大桥二桥隧道正中间，去哪都快。积玉桥其实住着很舒服。 这一片最大的小区，绿化率很高，小区最后面有一条很长很大的绿化带，遛狗约会一流。 缺点是房龄偏老，没有好的学区，你看的这一套户型太大，只适合自住。

　　提问：新人首问：房姐，你好！我和老公今年都四十出头了，家庭年收入约一百万左右，在汉口二七东立国际小区有两套房，一个大三房，一个小三房，没有贷款，有两个孩子，一个初中，一个幼儿园，都在育才这边上学，为了孩子们上学方便便在学校旁边租的房子住，条件较差，想买个房子自住，但附近新房很少，看了三眼桥路的福星惠誉星誉国际，单价2.8万左右，上学上班比较方便，但附近环境较差，都是城中村改造。又在二七滨江商务区的中海长江十里，看中一套房，单价45000，勉强够首付，环境较好，但是感觉价格偏高，而且在孩子上大学之前不会住，因为离学校太远了，估计得十五年以后才能搬过去住，老公觉得这么贵的房子买着空置也不划算，投资吧，又觉得这么高的房价，担心投资没有价值，我个人其实特别想在二七滨江商务区买一套房子养老，老公又说现在买着又不能住，十五年以后在想买，那时候再买，所以特别纠结，不知道该到哪里买房，还有东立国际离二七滨江商务区仅几百米之隔，但是房价相差甚远，不知道东立国际的房子该不该继续持有，麻烦帮忙分析一下东立国际这个小区，有打算卖掉东立国际一个小三房，但是房价仅21000多，又觉得太低，犹豫该不该出手。所以，现在处在十字路口，不知道何处何从？望房姐指点。

　　回答：你好，福星惠誉星誉国际不建议买，定价太高，你看隔壁的海虹景都这类老次新单价也才2.3左右。 东立国际在板块内属于涨幅相对稳定的楼盘，未来也会跟涨，但是很难追上二七豪宅盘。 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，未来也无法独善其身。 打算在二七滨江养老，现在可以入手中海长江十里，但是这个盘的亮点是江景，在二七滨江的边缘板块。 如果考虑自住和未来的保值，更倾向直接入手武汉天地。可以自住，也可以上学。

　　提问：房姐你好，深圳宝安有套300的小房子，140贷款，夫妻月收入2w，努力提升中。看长沙价值低洼，社保交一年了，满两年是否应该dy出来凑去长沙买个大的呢？您如何看待长沙的楼市增值空间。或者您认为有哪些更好的思路，感谢回答。

　　回答：你好，长沙当下是低估的，低估程度和京沪差不多。 但资产质量 未来潜力都没法和top10的一二线城市比。 所以费劲折腾购房资格买长沙，还不如买不限购的重庆。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。