最近由于股市进入中期调整，很多朋友在股市亏惨了，于是他们把资金拿出来准备去买房，同时也很多人担心，这两年房地产的调控这么严格，力度之大，会不会让房产成为投资界的灰犀牛，于是他们也纷纷把存款拿去买房了，有买郊区新房的，有买市内二手房的。
的确，去年一线城市的房价涨得有点快，今年年初就立马出了调控政策，也说明国家对于房住不炒的决心。
中长期来看，虽然人口房产的供不应求程度很大，一线城市的房价会涨。但从年初开始到现在，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等等一线或强二线城市，都出台了不同力度的限购加码政策。
尤其是深圳的调控，最为严格。最关键的两条调控，一个是婚内过户也只能过户给有购房资格的人，一个是政府公布了二手房参考价格。
这条手段，在一定程度上改变了深圳房产的供需关系，房票不好搞了。也就意味着，能买房的人数大幅减少。
除此之外，也有不少多年炒房经验的朋友建议，未来投资房产的风险越来越大，利润空间也越来越小，甚至很多人已经在开始卖房准备搬家进入股市了，这是怎么回事呢？
01 经营贷导致的房价上涨，即将被彻底消灭
这些天，全国开始严查经营贷违规流入楼市的情况，多地同时开启联查风暴。
经营贷不是个新鲜事物，早已有之，是银行面对企业发放的一种贷款产品，当企业需要资金的时候，可以用法人或股东名下房产抵押获取周转资金，因此也被称之为“房抵经营贷”。
一般来说，房地经营贷的利率在5~6%左右，和房贷利率几乎相等。2020年疫情的时候，为扶持和保护小微企业，政府要求银行以极低的利息向小微企业发放贷款。
经营贷的利率，一下子被降低到了3.85%以下，深圳地区因为地方政府给予了6~12个月的贴息，在贴息期间利率甚至可以低到1.9%左右。
这一下子就引爆了房地产市场，大量的人利用这个漏洞套取经营贷，然后转头就去炒房。
只要有人预期买房有利润，他们就一定会拼命的从各种渠道抽钱过来买房，经营贷只是其中一个渠道，无非就是利率最低，利差最大而已。
经营贷有问题，而且我们很难管，这是一个常识。但之前因为在疫情的冲击下，确实有大量的小微企业出现了问题，他们急需资金。我们必须要给这样的小微企业输血，保住这些小微企业，就是保就业，就是保民生。
只要疫情还存在，只要经济还没有复苏，只有就业还有压力，经营贷就不可能停。如果疫情一直持续的话，那还真的只能一直这样，大量的资金通过经营贷渠道源源不断的流入楼市。
但是现在，疫情快结束了，或者说对经济的影响快结束了。可以预计，在今年6月份的时候，美国的疫情会被极度削弱，差不多会减弱到可以恢复正常经济活动的水平。
而全球彻底战胜病毒，估计也就一年的时间，也就是2022年，那么在2021年底或者说2022年初，政府对小微企业的各项扶持政策，就会逐步退出。一旦经济缓和，经营贷也将是第一个被砍掉的扶持政策，这非常容易预测。
现在是个房产领域的人都在谈论经营贷，都在说这玩意的增加必然导致中国的房价上涨。这个结论反驳起来很困难，论证极难，而且经营贷确实很难监管。
但问题的关键在于，经营贷很快就没了啊，最多也就一年时间。买房，你能一年之内出售么，真这么干你知道税费是多少钱么？
楼市领域，对付那些高度投机分子，甚至拿国家救小微企业的钱去投机的人。是该找个机会杀鸡儆猴了。
02 房改的历史使命或将在未来20年内完成，投资价值越来越低
1994至1998年中国在酝酿全面住宅改革，试图终结福利分房，彻底开启住宅市场化时代。那么对住宅另眼相待，在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税，就是理所当然的一件事。
最开始推进住房改革，是为了扩大中国的人均居住面积，实现居者有其屋的目的。什么叫居者有其屋？
不是给每个中国人都发一套北京五环内的房子，没人可以做到这么发，因为五环内的房子总归是有限的，至于那些都跑到了河北的“北京房”，还不如回老家呢。
从国家的层面看，居者有其屋就是在全国范围内，住宅的数量达到一定的标准，人均住宅面积达到了一定面积。只要你想住房子，就一定有地方住，无非就是住大城市还是小县城而已。
中国住宅市场的根本性矛盾，是中国疯狂进行城镇化和城市住房总数量不足的矛盾。住宅的数量不是太多，而是太少。
目前中国的城镇化率，已经达到60%，而欧美发达国家的数据普遍是80~90%。然而对于那些还没买到或没买过房的人，看着那些提前买房上车，享受这巨额房价暴涨的人，会非常的痛恨。面对那高到离谱，高到让自己绝望的房价，会产生大量的不满。
但这种不满，我们没有办法通过立刻降低房价来解决，只有冻结房价的解决方式，是没有办法的办法，也是唯一的办法。涨是不能涨的，跌也不能跌，涨跌都有人民群众不满意，只能横着。
但是要知道，2000年之后，中国的城镇化率以平均每年1%的速度推进，住宅的开工建设量一年比一年高，至2020年总城镇化率已经达到了60%。
按欧美的标准，80%以上，城镇化率将接近极限，按此估算，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。
如今一年比一年快，2020年的开工建设量是2005年的好几倍，而中国需要新房子的年轻人口，是一年比一年少。
综合考虑，大概10年左右，可能拐点就会出现，人民群众的房子够住了。一旦住房改革的初始需求消失了，人民群众总体的住房已经够用了，那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。
换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是致命的。
知道为什么商业地产炒不起来吗，不管是商铺还是写字楼，因为它们进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。契税、增值税、土地增值税，这三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。
如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。这十来年，投资住宅的人是赚爽了，但投资商铺和写字楼的人亏惨了，原因就是这些税。
虽然现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。但住房的这些税负优惠，因住房改革开始而起，也会因住房改革结束而消。
如果你打算持有房产超过20年，那你就应该好好的思考一下，住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么，住房改革的历史使命又是什么。
这段历史使命开始的时候，你可以糊里糊涂的，但结束的时候，你不能糊里糊涂，这段历史你必须要了解。
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