专家告诫：不要把靠运气赚的钱，凭本事亏没。买房将会“亏钱”？

房产，永远是人们茶余饭后最喜欢讨论的话题。回顾最近20年的楼市走势，可以说是发生了翻天覆地的变化，很多人幻想，要是自己能够回到20年前，就算是砸锅卖铁也要多买几套房子然后坐等房价大涨，如今就可以仅靠收租就能比大多数人过得滋润了，也不用为自己的房贷以及子女的房子发愁了。20年前，房价还不到今天的20%，如果当时能够买几套房的话，确实可以衣食无忧了。但真实的情况却是如果当时砸锅卖铁买房的话，只会被身边的人笑话，基本上也没有几个人这么做的。后来房价走势也确实超出了绝大多数人预料。

首先是城市化进程带来的住房需求的增加：2000年我国城镇化率仅为36%，到了2020年城市化率已经超过了60%，相当于每年有几千万人口流入城市，因此相应的住房需求也在迅速提升。其次是随着房价的不断上涨，越来越多的人都开始投资房产，投资逐渐转变为投资，再次推进了房价上涨。最后是一系列政策因素的影响，比如2009年“四万亿经济刺激计划”，14年三四线城市大力推进“棚改”等等。因此可以这么说，无论是早期的房产投资者，还是中期的炒房客，甚至后面的拆迁户，基本上都是通过房价大涨实现了盈利。

但正如人民日报评价的一样：树不会长到天上，房价也一样。2016年底，我国正式提出了“房住不炒”理念，明确了房子是用来住、不是用来炒的核心思想。随后全国范围内各个城市都开始了积极调控，在一系列调控措施下，房价大涨趋势被遏制，整体涨幅近几年也在不断收缩，楼市正逐渐走向正轨。

对此，经济学家马光远给出了告诫：不要把靠运气赚的钱，凭本事亏没。意思很明显，如今靠买房无脑赚钱的时代已经过去了，过去那些靠着房价上涨实现盈利的投资者、炒房客，现在应该做好脱身的准备了，房价不可能一直大涨，继续投资或者炒房可能会亏得“一塌糊涂”。

那么马光远给出的告诫有没有道理呢？我们可以通过支撑房价上涨的几个因素来进行判断。上文提到了三个房价上涨的因素，首先看看人口的流动。根据社科院发布的报告数据来看，截至2019年12月，我国城镇化率已经超过了60%，达到了60.6%。而发达国家的平均水平为70%，说明未来城镇化还存在一定的上升空间，但速度会放缓。

另一方面，早期人口流入城市导致房价上涨根本原因是供需关系失衡，住房供不应求。但如今楼市可以说是供给远大于需求了，无论是新房市场还是二手房市场。对于新房市场，相关数据显示，2020年底全国商品房广义库存超过70亿平方米，按照每套房100平米来计算也就是7000万套住房。对于二手房市场，早在2017年，西南财经大学对于国内住房空置进行了研究，得出的结论是当时整体空置率已经超过了20%，空置房数量约为6500万套。也就是说无论是新房市场还是二手房市场都有充足的住房供应。

再来看看第二个影响因素，也就是房产的金融属性。对于炒房客来说，原理是通过低买高卖的方式来赚取差价，但炒房也是有投资成本的，主要来源于“房贷、持房成本、折旧率”三个方面，房地产专家冯仑说过，房价上涨幅度至少高于9%，炒房客才能盈利。自2017年起，整体房价涨幅在不断收缩，从国家统计局公布的数据来看整个2020年房价上涨幅度略高于9%，也就是说炒房客的利润空间已经所剩无几了，随着越来越多的炒房客退出市场，住宅也会逐渐回归居住属性。

2014年，全国房地产销售面积由13年的13亿平米降至12亿平米，库存面积由5亿平米上升至6.2亿平米，多个城市的去化周期超过15个月的警戒线，而三四线城市的库存甚至高达30个月。为了解决住房销售问题，多个城市纷纷开始了降准、降息、降首付、拆迁等政策，库存问题已经解决了，但也导致房价上涨。

但如今楼市的“老毛病”又犯了：根据上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市的新建商品住宅库存总量为51040万平方米，库存规模已保持连续24个月同比正增长。那么这次还会“重演”2014年的历史吗？答案自然是否定的。自2021年起，楼市调控不松反紧，在短短三个月内已经累计调控90余次，针对性也比较强，全是一些典型城市。此外，年初的时候央行出台了“限贷令”，对于银行个人及房地产贷款占比上限进行了限制，约束流入楼市资金。而“三条红线”也正式生效，对于房企融资进行了限制。

买房将会“亏钱”？

结论很明确，未来炒房已经无法带来盈利了，甚至会开始亏钱。更为重要的是，如今各地二手房库存量都在猛增，意味着二手房已经不太好卖了。随着未来楼市不断调控，越来越多的炒房客都会退出市场，但整体的需求也在减少，因此多余的房产可能会面临“无人接盘”的困境。

不过对于刚需来说，自然不需要过于担心房价，未来房价既不会大涨，也不会大跌，随着楼市泡沫的消除，房价会越来越趋向理性，对于刚需来说能够以更亲民的价格买到合适的房子。但值得注意的一点是，不需要再和以前一样背负大量的房贷买房了，也不要选择过于偏远的地段买房。