买了房住不了，水电物业费用还得缴！快来避雷！

彭先生：我花85万元买了一套房，却一直被别人强占！他们住着我的房，水电费、物管费还得由我出，这什么时候是个头？！

广东东莞的彭先生在8个月前通过司法拍卖成功竞得一套房子，且房产已过户到其名下。但彭先生始终无法入住，即便法院参与处理，但见效甚微，也这让他十分苦恼。

据悉，该房源拍卖程序正常、相关证件齐全，且无租赁情况。那么，究竟是何原因导致彭先生不仅住不了自己的房子，还得替别人交水电费、物管费呢？

PART ONE

拍下房子，却始终无法入住

3月16日，彭先生表示他于去年6月29日在司法拍卖网络平台上参与广州市黄浦区法院对某抵押房的拍卖活动，最终以85万元拍下一套67㎡的小户型。

拍下房子后，彭先生去看房时却发现有人居住。经了解，该住户是原业主唐先生一家。在得知彭先生的来意后，唐先生表示“拒绝搬出，有什么事让法院来说”。

彭先生：房子我已拍卖到手8个多月，房产过户也已3个月，但还是没法入住！

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定：在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。

对此，法院回应：“我们也不是不帮他交付，年前我们也找过唐先生了，但他抵触情绪比较大，目前我们还在做工作。”

▲图片来源于网络

然而，原业主唐先生告诉媒体：“我也是明事理的人，不是无缘无故赖着不走。”

原来，早前唐先生为帮助表哥梁光明，将自己的房屋进行抵押贷款，并将所得钱款全部给了梁某。此外，梁某还用唐先生的房子借过一次款。也就是说，这套房存在“双重抵押”的情况。

这房子是唐先生唯一的住房，自己的两个孩子都还小，而彭先生拍房支付的85万元究竟如何归还给债权人，都给了谁，还剩多少，唐先生对此一无所知。

唐先生表示，法院至今没有搞清账目，是他不肯退房的主要原因。

关于唐先生的情况，法院回应：

首先，经核实该房子的确是唐某唯一住房，根据相关规定，必须解决其后续的居住问题再予腾退，目前法院正在积极跟进。

其次，由于该房子存在双重抵押，涉及两个案件，需要两边法院对涉案金额数据进行审核才能进行分配。现在这85万元还在黄埔区法院的账户上，分配方案待定。

目前，该案件正在进一步解决中。

如今，法拍房势头愈发强盛，其显著的价格优势吸引了越来越多的人。然而，由于大众普遍对法拍房缺乏深入了解，所以踩坑的人也不少。

今日，笔者为大家整理了几点法拍房“避坑指南”。

PART TWO

法拍房避坑指南

1.查清房产属性

在购买法拍房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、是否能办房产证、土地出让情况等。

▲图片来源于网络

2.明确房产的产权共有情况

法拍房基本上都是因为债务没还清才被拍卖，竞拍者应注意房产是个人所有还是与他人共有，谨防出现“一房多债主”的情况。

3.了解房产的租赁情况

基于“买卖不破租赁”的原则，如果房屋存在租赁情况，竞拍人需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等问题，这样才能保护自己的权益。

▲图片来源于网络

4.明确房产是否有高额税费和欠费

对于税费或欠费，法院在竞买公告里都会告知竞买人，但是法院不会给出具体的数字，这个就需要受买人自己调查或者委托调查清楚。

法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解并计算过户可能涉及的税费。

法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高。另外，买受人还要了解清楚房屋是否有欠费情况，在竞拍前做好充分准备，计算好成本。

5.明确贷款相关事宜

一般在拍卖前的7-10天向相关银行申请贷款。向银行提交《贷款预申请表》，准备好身份证、户口本、征信报告、收入证明、工作证明、银行流水等所需资料，待手续办完银行预审批通过后再参与竞拍。

6.现场实勘，确保房屋质量

拍卖信息通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，关于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题不会体现出来。建议竞拍者实地勘测，了解房屋真实信息，避免损失。

竞拍经验不足的购房者或投资者要擦亮眼睛，做好调查，再决定是否参拍标的物，避免出现人财两空的情况。如果无法判断利弊风险，可咨询专业的法拍房助拍机构，以保障自身合法权益。