拿地一时爽，卖房两行泪，年报也一言难尽!
地王收割机·明星最爱买的楼盘·地产界豪门·中国金茂2020年的成绩单并不好看：尽管签约销售额首次突破两千亿大关，仍增收不增利，净利润同比下降40%。
而这一切早有端倪。前几年在各地频频斩获地王的中国金茂，如今正经历着其激进策略带来的后遗症困扰。
亏损下的财务“心机”
日前， 中国金茂公布2020年全年业绩。
财报显示，中国金茂2020年实现总签约销售额约2311亿元，同比增长44%，首次突破2000亿元大关。截至目前，公司物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为3017亿元。
销售创下纪录的同时，盈利能力并没有跟上。
报告期内，中国金茂实现收入600.539亿元，同比增长39%;毛利121.14亿元，同比下降5%;归属股东净利润为38.81亿元，同比下降40%。
具体看，城市运营及物业开发占据大头，营收543.66亿元，占比高达91%;商务租赁及零售商业运营收入14.61亿元，占比2%;酒店经营收入12.57亿元，占比2%，同比减少36%。
对于净利润大幅下滑，公司称因房地产市场调控等原因，导致本集团及本集团部分联营及合营企业发展中物业、持作出售物业减值。
财报显示，2020年计提发展中物业、持作出售物业减值金额达30.59亿，近净利润8成。从结算周期看，此次计提的项目应该是中国金茂在2017年左右拿的高价地。
高达30亿的计提减值，意味着其此前对市场和项目出现误判，拿地地价过高，销售不及预期，迫于压力不得不降价促销，导致总货值减少。同时，亦不排除当地市场持续低迷，公司信心不足的可能性。
由于亏损已经在2020年完成计提，因此，相关项目在未来实际售出后，即使亏损也不会影响结算当年的业绩。
在一些业内人士看来，中国金茂一次性计提减值，相当于把潜在的亏损和压力一次性放掉后轻装上阵，2021年年报数据会好看的多。
但并不意味着中国金茂就高枕无忧。
目前有不少声音质疑，随着楼市限价调控持续加码，2020年毛利率下滑的中国金茂已售未结那部分项目可能在未来还埋藏着雷。
据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，金茂剔除预收款后的资产负债率为66%;净负债率下降为53%;非受限现金短债比为1.56。由此，金茂2020年“三道红线”全部达标，提至“零踩线”房企行列。
看起来金茂的财务状况还不错，但仍不能掩盖其大肆甩卖资产回血的自救行为。
有机构统计，2020年以来，金茂挂牌转让了10个项目公司的股权，回笼资金超50亿，其中有项目拿地仅3个月就出手了。
与此同时，财报显示，截至2020年末，中国金茂总负债高达2859.3亿元。其中，持有的现金和现金等价物为434.55亿元，计息银行贷款及其他借款共975.78亿元。
值得关注的是，除了常规债务，中国金茂还有被计入权益的巨额永续债——近200亿。
或许，中国金茂的资金压力并没有表明看起来那么轻松。
地产豪门光环褪色
在国内众多房企中，中国金茂以走高端路线而一战成名。
出名得趁早，当年初出茅庐、那时还叫中化方兴的中国金茂，钱压万科保利SOHO等老江湖，高价拍下北京东四环“绝版地块”而一战成名。
拿下地王的中国金茂，面对着拿地楼面价高于周边二手房的严峻事实，开启了地产界豪门生涯：做豪宅，卖高价，并大获成功。
据悉，不少当红明星都买过北京金茂府的豪宅，包括杨幂、董璇、佟丽娅陈思成等。
尝到甜头的中国金茂继续走激进路线，多次征战地王。
有媒体统计，2016年中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等多个城市拿了不少地王，有些是区域内总价地王，有些属于区域内单价地王。成交总价达372.7亿元。
地王的规格，只有豪宅才能匹配。
因此，“高端”成为中国金茂的标签。官网资料显示，中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场。而在对三大产品线的描述中，“高端生活品质”“中产阶层”“超低密度大空间高端社区”“墅级品质人居”让这一形象更加突出。
在业内人士看来，楼市火爆，价量齐升的行情中，通过走高端产品路线将地王溢价转嫁给购房者，是可能实现的。然而，随着房地产调控政策日趋严格，核心城市出台的限价政策正压缩着高端项目的盈利空间。
以成都武侯新城金茂府楼盘为例，作为首次进入成都市场的项目地块，是金茂在2017年以46.42亿元，楼面价17160元/平米，溢价率90.67%夺得。
2020年6月取得预售的金茂府，均价高达35000元，明显超过周边二手房。
九个多月后，贝壳找房员工杨柳(化)告诉金融投资报记者：”此前小面积户型，总价在500万左右的基本卖完了，剩下的全是240平以上的大户型，价格在800万起。“
另一位不愿透露姓名的人员则对记者表示：”凭着金茂府的口碑和主打科技住宅名号，600万以下的房子会有人买账，但800万以上乃至千万的户型就有点尴尬，因为并不是硬刚需，这个价位在成都可供选择的豪宅范围太大了，为何非要买金茂府?“
此外，由于有金茂前例在，不少房企纷纷效仿，激进拿地后亦被动或主动走豪宅风，令金茂府的豪宅光环有所稀释。
与此同时，为了加快周转，最近两年一些城市金茂府屡曝质量问题。如济南金茂逸墅精装项目严重减配、北京大兴金茂悦出现维权等。
更大的隐忧或许还在后面。
2020年8月，金茂以48.95%的溢价，6851元/平米的价格拿下南昌一宗土地，周边二手房的均价仅1w出头。2020年12月，金茂再次以38.46%的溢价率，7140元/平米的价格拿下台州的一块宅地，而附近二手房的价格仅为8000元/平米。
几年后，当这些项目交付后，市场情况、行业环境难以预料。
不知，当年初出茅庐雄心勃勃、背靠央企资金雄厚的中国金茂拍下京城地王一鸣惊人之际，有没有想到，10年后会遭到如此猛烈的反噬。
所有命运的馈赠，早已标好了价格。
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