浙江发文全面严查开发贷，房企的艰难处境才刚刚开始

　　来源：品质家园 作者：苏垚

　　近日，浙江下发的《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》中，要求各金融机构全面自查个人住房贷款、消费类和经营类贷款等，并多举措要求严防经营贷、消费贷违规流入楼市。

　　此外，《通知》还明确提出，金融机构自查内容还包括房地产开发贷款。从经营贷到开发贷的严查要求，意味着房地产资金管控已从消费端延伸到房企供应端，覆盖每一个可能发生资金违规使用的环节。

　　开发贷是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。贷款对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业；贷款期限一般不超过三年（含三年）。按照开发内容的不同，房地产开发贷款包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。

　　在本次《通知》的内容中，要求各金融机构要严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。同时，严禁向四证不全、资本金比例不到位的项目发放房地产开发贷款。发现开发贷回流至借款企业或划转至股东等问题，要及时采取相应措施。

　　其实，受金融强监管的影响，银行开发贷和信托开发贷在近两年已经处于持续收缩态势。为了减少风险，大部分银行对开发贷的审核管理会倾向于排名靠前的知名品牌房企，而对于中小房企来说，他们基本被排除在银行业务之外。同样的情况，也出现在大部分的信托公司业务中。

　　以土地开发贷款为例，很多中小房企基本靠自有资金拿地和开发建设，受新冠肺炎疫情的影响，项目销售去化及现金回流均不太理想，由此导致项目接近预售阶段发生资金无法跟上的问题，而此时却已经无法获得开发贷。

　　同时中小房企因自身资源和实力的影响，尤其是资金实力，大部分中小房企拿地项目所在位置都下沉到了次核心区域或相对较差区域。一方面，拿地越来越差，未来销售难度相对较大，另一方面，因为自身综合实力越来越难达到开发贷的要求，资金方面的压力也会越来越大。在土地市场表现尚且如此，之后的开发或建设等环节将更加难以为继，长此以往，中小房企将陷入恶性循环。无论是对企业还是购房者，都将面临未知的难以控制的风险。

　　而对大型知名房企来说，或许自有资金和综合实力的评估，可以使其达到开发贷的要求和标准，有序地推进开发项目的执行。但仍旧会出现部分房企利用开发贷回笼资金，补充自身不足，甚至挪为他用投资其他领域。这也是此次《通知》严查开发贷的原因，从根本上有效管控资金，降低银行信贷的风险。

　　一位国有大行信贷人士指出，浙江此次发文再次强调严格监管开发贷，将规范向不合资质的企业项目发放贷款。《通知》指出，在审慎经营原则下，严格规范房企表外短期融资业务。对此，他还表示，“规范房企表外短期融资业务以前没怎么提过，该规定也意在防范房企通过承兑重复融资以及限制通过银行保函置换预付款监管资金。”

　　前有“三道红线”和“两集中”，现有“严查开发贷”，市场和资金管控对房企的影响才刚刚开始，大型知名房企和中小型房企或都将面临会更艰难的处境。