【年报洞察】雅居乐分红：多1毛！

“世界上有两种生意，第一种可以每年赚12%的收益，到年底股东可以拿走所有的利润；第二种也可以每年赚12%，但是你不得不把赚来的钱重新投资，然后指着所有的厂房设备对股东们说：这就是你们的利润。我恨第二种生意。”

——查理·芒格

相比大A股民来说，香港股民买股票就认一点：

分红！

你多分红，香港股民就把你的股价捧到天上去；你不肯分红，香港股民就用脚投票。

融创规模突飞猛进时，股价却像蜗牛爬，急得老孙不断给香港股民“提示”：再不买融创股票就晚了。

这么多年过去，香港投资者仍然“一根筋”，就认分红。

尤其是看不懂内房股这个“卖了今天，没明天”的开发主导业务逻辑，就只认今年给多少分红，比银行利息多多少。

所以，内房股为了讨好投资者，一向是不吝于分红的，即便是在行业不甚景气的时候，也必须拿出30%以上的归母核心净利润用于分红。

今天，雅居乐集团（3383.HK）显然忘记了开发商和股民之间这个看不见的约定。

3月23日，雅居乐公布了一份靓丽的2020年度财报，当日股价上涨4.29%。

它本该涨得更高。

2020年，雅居乐完成销售额1381.9亿元，同比增长17.1%，目标达成率115.2%；

营业收入802亿元，同比增33.2%；

净利润122亿元，核心净利润111亿元，分别同比增32.7%和31.2%；

股东应占净利94.75亿元，股东应占核心净利83.46亿元，分别同比增长26.1%和23.3%。

这份年报堪称优秀。

在已经公布2020年度财报的上市房企中，雅居乐的销售额、净利润、股东应占核心净利润等指标的增速均稳居前列。

3月23日，港股地产板块多家房企股价全面上涨，而雅居乐股价涨幅最大，也说明了雅居乐2020年度财报与已发布业绩的同行相比，是优秀的。

与往年相比，雅居乐2020年是打了一个翻身仗：2019年财报发布时，雅居乐因为债务压顶，毛利润下降25.6%，毛利率下跌13.4个百分点，而备受投资者诟病。

2019年，雅居乐营收仅增长7.3%，远远低于同行；股东应占利润为75.12亿元，仅增长5.4%。

而这份2020年度财报，放在目前的房地产市场行情下看，尤其像“雪中送炭”，重燃了投资者对于房地产行业的信心。按理说，雅居乐股价应该收获更高的涨幅。再观察其近5日及近1个月的股价表现，也很平淡。

资本市场消息灵通，如果投资者对公司业绩大增有预期（雅生活服务2020年度财报公布后，股价累计涨幅已超10%），雅居乐集团股价应该大涨，可为什么在业绩公布当天涨幅才不到5%？

“雪球”上一位投资者的留言，或能给出一些解释：

派息不及预期，差评！

根据雅居乐公告派息资料显示：期末拟派息60港仙，加上上半年派息的50港仙，今年每股共派息1.1港元；2019年全年每股派息1港元，今年比去年每股派息增长了10%。

但是有投资者对此不满，直呼雅居乐分红派息“抠门”：

1.2020年股东应占核心净利润增长了23.3%，为什么每股派息只增长10%？

2.可分配的利润有80多亿，分红比例约28%，不及行业平均水平。

3.每股盈利从1.93元涨到2.44元，增长26.1%，每股派息却只增长10%。

雅居乐的分红派息方案制订依据是什么？就此，房小评联系雅居乐的品牌公关部人士，至发稿时尚未得到回复。

在此，房小评只能根据自己浅显的理解，推测雅居乐分红派息不及部分投资者预期的原因：

1、实际可分利润没那么多：财务报表只能用来看看，懂房企财务特征的人都清楚：房企收入结算一般滞后2年。这就意味着当下结算的利润来自2年前或更早时候的低地价项目，甚至是公司精选后放入今年业务结算池子里的项目。但是，房企开发需要大量资金，资金链比较紧张，出现在报表上的利润，在实际应用当中可能已没有那么多。

2、要考虑未来发展：分红派息多少，需要经过董事会决议，大股东话语权重，利润用于发展，还是当下给大家分了，大股东的立场显然不是文章开头的查理.芒格先生的立场。

3、未来利润空间不乐观：高利润的前提是公司有低地价土地，雅居乐利润率较高的原因是很多土地是早些年通过文旅等方式拿下来的，如云南、海南的文旅大盘，地价极低，利润率高达50%以上，是公司高利润的主要来源。

但是随着海南房地产调控，及雅居乐布局全国化，招拍挂成为主要拿地方式。2020年，雅居乐新拓展土地成本楼面价较2019年度上升约17.7%。随着招拍挂项目逐渐消化，公司未来利润率会下降，为了不至于公司利润率再“洗澡”，留着点家底过日子总是没错的。

4、会咬走一块肉。2020年12月24日，雅居乐为纾解资金紧张问题，降低负债率，将海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个项目股权以70.51亿元，卖给平安，每个项目股权在35-50%不等。虽然平安只作为财务投资者，不干涉项目经营，但是“卖儿卖女”将大大降低雅居乐未来这些项目的利润率。

5、汇率因素需考虑。雅居乐2020年度利润大规模增加的一个原因是汇率变化影响。作为在港上市房企，雅居乐借了不少美元债，人民币对美元汇率升值，带来实际支付利息减少，帮了雅居乐忙。雅居乐公告称，2020年度财务费用净额为10.4亿元，较2019年的25.3亿元大比例减少58.9%，主要原因就是汇率变动导致汇兑收益增加人民币35.38亿元。

实际上，2020年度雅居乐毛利率为30%，比2019年还略微下降了0.5个百分点，而2019年的毛利率比2018年则是下降了13.4个百分点。

目前，房地产行业利润率已经降低为制造业水平，动辄年度销售额2000多亿的房企，归母核心净利润也不过20-30亿元，遍观A股和H股，很少有房企能像雅居乐有这样高毛利的项目了。

只不过，就像2019年雅居乐的毛利率突然暴跌一样，大家都知道，雅居乐的毛利率：

爱洗澡！

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