价值洼地艮北新城，将在5月爆发 | 艮北板块

艮北新城板块去化速度明显加快，摇号中签率急速下降，城东购买力正在回升，在当下的时节，艮北新城作为链接城东新城与钱江新城二期的重要衔接端口，正在重新散发光辉，5月份的时节属于艮北。

本文重点：

1.艮北新城概况

2.艮北新城攻略（附：艮北新城楼盘信息一览表）

01

艮北新城概况

随着钱江新城、城东新城的不断开发建设，城市向东格局下艮北新城处于城市东进的中间带，成为了重点的发展对象，也是“决战东部”城市向东扩展的重要基点。

城市骨架在不断扩大，原本的格局已经无法满足大杭州发展的需要，在城东新城与九堡、下沙之间的断裂带非常明显的背景下，艮北新城作为承接市中心人口与产业外溢的桥梁，将城东各片成功串联，提升城东区块的公共服务配套设施而设立的，随着新城项目的启动作为城东方面的重要融合剂，规划中就得到了较高的起点，是杭州城区为数不多的大面积整拆整建区域，以全新的城市面貌与载体迎接世人。

艮北新城具体范围：北至德胜快速路，东至九环路，西至沪杭甬高速，南至艮山西路。区块总占地3.9平方公里，规划居住建筑面积346万平方米，规划人口近10万人。

以地铁一号线七堡站为核心，东临杭州钱塘智慧城，西靠城东新城，南有钱江新城二期，北接浙江省国家大学科技园。构建艮北中央生活区，形成七堡地铁上盖物业杨柳郡与招商越秀综合体的TOD模式，杨柳郡作为杭州首个尝试引入TOD模式的社区，其教育资源、商业资源、景观资源都极具竞争力。

在教育方面引入江干区最强教育资源采荷实验教育集团澎致小学，新建民办采荷实验中学；在商业方面打造杨柳郡好街商业，同时囊括地铁上盖购物中心招商花园城与越秀商业街区；在景观方面在建的李宁体育公园规划羽毛球、乒乓球、游泳、器械健身等涵盖二十余种体育项目场景，包括了各类体育运动场馆与悬浮跑道。

与南翼的中央商务区钱江新城二期、西侧的交通枢纽中心城东新城，东部的智能制造总部集聚区和智能制造创新平台相互融合，形成高端居住商务区。

2013年，世茂东壹号拉开了艮北新城板块整拆整建后的第一个商品房项目，在当时杭州行情整体低迷的背景下，并不顺利，并且打出了首付两成，另外一成开发商先行垫付分期的字样，依旧无法扭转冰冷的市场行情。

2014年，招商雍华府作为招商系首个踏入艮北的项目首开，依旧受整体行情影响售卖效果并不佳，一直持续到2015年下旬才全部售罄。

2015年，交通晓时代首开，同年杭州首个DOT项目绿城杨柳郡以均价为18900元/㎡首开，这个超级大盘的开售代表着艮北新城正式全面进入商品房时代，杨柳郡的销售时间跨度很大，见证了杭州房地产市场由2015年的售罄，到2017一房难求的火热，再到2018年下半年的冰封千人弃选，6000多号赶来捡漏的景象。

2016年，招商雍和府首开，杭州行情开始逐步回暖腾飞，2017年，是艮北最辉煌的时代，全款+茶水费是整个市场的最主流，越秀亲爱里直接首开秒罄，艮北新城由此爆红，房价也由此迈入40000元/㎡的关口。

2018年，公证摇号开启，艮北新城市场供应已经断供接近一年，市场热度进一步提升，各盘全面站上了40000+元/㎡，但就在艮北新城全面崛起之时，“房住不炒”打乱了所有人的思绪，杭州市场行情开始逆转，原本惜售的城东各盘开始全面开始无限制供应模式，城东新城和艮北新城这两个兄弟，争相开盘，同期开盘数量多达8个，仅艮北新城就有三个，行情全面进入冰冻时代，艮北新城标杆项目招商1872首开483套房源吸引了1600余组的购房者报名，但到1622号居然还能选到房，好不容易才保住了当天售罄。同年开盘的天悦江湾、招商武林郡、杨柳郡销售也都不理想。

| 招商越秀公园1872

艮北新城也由此进入了休眠时代，后续各盘销售都并不理想，部分楼盘采取分销、全面推广模式不断，与城西同期板块相比表现不在出色。直至2020年受整体市场行情影响，同时杨柳郡与1872作为艮北新城标杆产品在市场上得到较大认可，让艮北新城的价格位站上了55000元/㎡新高度。

02

艮北新城攻略

板块星级：★★★★

艮北新城与城东新城、钱江新城二期都只有一路之隔，随着杭甬的抬升，钱江新城二期的开发，作为连通杭州东部最大的城市CBD商圈的节点，拥有明显的区位优势。而七堡花园购物中心的开业，李宁体育公园的运营，采荷实验中学使用，都代表着艮北新城价值度和重要性正在逐步显现。

虽然艮北新城板块现今大部分楼盘依旧在43000元/㎡左右徘徊，但绿城杨柳郡、招商1872这些标杆性产品已经站上了55000元/㎡的高位，随着杭州行情的继续发展，板块轮动效应将马上在艮北中出现，低价的楼盘也将迎来新的风口。

区域位置：

东临杭州钱塘智慧城具备高新制造业服务平台配套，西靠城东新城享受火车东站交通枢纽便捷，南有钱江新城二期可享其高端商业配套福利，北接浙江省国家大学科技园提升区域内产业资源。

交通配套：

西侧为沪杭甬高速，北侧为德胜快速路，南侧为在建艮山东路高架，内有地铁一号线通过，进城出城都较为方便。

学校配套：

①幼儿园：已建成的有杨柳郡的幼儿园和澎雅幼儿园，规划幼儿园较多，基本离住宅小区不出500米范围内就有幼儿园。

②小学：已建成澎致小学和澎雅小学，另规划有三所小学。澎致小学为采实教育集团的第一所小学，教学质量有待观察。

③初中：江干区最好的采荷实验学校总部落户区域内，虽为民办，但也算是利好。

④高中：夏衍高中。

生活配套：

①医院

杭州市第一人民医院艮北新城院区落地

②绿地

版块内有在建李宁体育公园，包含文化中心和体育中心，包含了图书阅览室、小剧场、青少年活动中心以及老年活动中心及置游泳馆、篮球馆、攀岩馆、排球及羽毛球合用馆等。另外这是杨柳郡有较大面积的公园了。

商业配套：

区块内商业办公呈现区块东侧一片、艮山东路一线及七堡地铁站一点的态势，现状办公及产业较少，居住人口多去往市中心等地工作。

现状商场较少，七堡地铁站附近建有招商越秀的商业综合体。

购房指南：

①板块新盘

随着艮北板块各盘顺利售罄，目前新盘仅剩一个独苗花样年对越天项目，整个艮北新城的板块也由原有的高库存、多楼盘竞争局面转变为临近断供的局面，代表着整个城东市场渐渐的在被人接受，渐渐的走出了2018年以来的颓势，从价格战、推广战、分销战市场逐步向正常摇号市场转变，成为市场上有利的竞争品。42400元/㎡的限价标准更是让艮北在这个火热市场下竞争力大增，可以期待绿城艮北项目首开将是怎么热烈的景象。

②板块二手房

随着钱江新城范围内宅地的开发完成，江河汇69800元/㎡杭城最高限价地打开，城东新城摇号限售时代的到来，夹在75000+元/㎡江河汇、50000+元/㎡的城东新城二手楼盘均价中，艮北新城成为一块价值洼地。

暂时板块内二手房大多数还集中在43000+元/㎡区间，仅绿城杨柳郡、招商1872这两个标杆盘站上了55000元/㎡，按同板块的价格区间差异值来说并没有这么大，低价格位的楼盘在这波行情中明显会有一轮上涨行情，而代表着艮北上限的标杆盘，也会因整个城东价值回归的风口进一步提升，综合性补涨的可能性非常大，值得介入。

重点楼盘建议（详见重点楼盘一览表）：

招商越秀公园1872 = 绿城杨柳郡 > 云悦湾 > 越秀前滩名邸 > 越秀亲爱里 > 交通晓时代 > 雍和府 > 招商雍华府 > 招商武林郡 = 世茂东壹号

③板块投资建议及未来的两年价格预测

艮北新城建设速度相比同期板块确实稍慢了，目前依旧处于一个大工地状态，还需要等待2年左右的时间来等待规控中的指标建落地，达到居住环境舒适、办公环境优良、配套设施完善、商业体系完美的状态。

总体来说艮北新城作为一个生活居住区，板块内宅地分布较多，商务地块较少，对于产业能级会有所限制，但它的区位优势、交通优势、配套优势还是十分明显的，特别是考虑到规划时间比较新，没有出现城东新城前期较为杂乱的布局规划局面，为整体的发展潜力奠定了有效基础。杭州花园城即将开业，李宁公园即将竣工，采荷实验中学也即将启用，三甲医院也即将进驻，金科博翠、越秀天翠等一个个新产品新项目的交付上市，它完成自我的塑造与腾飞时间并不会太慢。

2021年的艮北新城将是重新站上新高度的一年，预计普遍商品房房价将站上46000-50000元/㎡，顶部次新盘将站稳57000-62000元/㎡。

我们整理了板块应该重点关注的部分楼盘信息，供参考。

部分图片、资料来源网络，若有谬误敬请指出。