三大豪宅区的现状：有的正在老去，有的正在崛起

最近，白先生买房顾问收到一位客户的咨询，这位客户想入手一套豪宅，自住兼顾投资，在华侨城，香蜜湖和深圳湾中间犹豫，不知道该怎么选择。

将近20年来，我亲眼目睹城市中心从罗湖到福田、到南山的快速发展，从辉煌到逐渐衰退，从满地滩涂到产业聚集。随着城市发展和快速的产业更迭，深圳的豪宅神话也随着每个片区和人群的特点经历变迁。

这三个豪宅片区就非常具有代表性，下面一起来了解一下。

1

华侨城

华侨城历史较早，于1985年开始建设，属中国旅游地产的开创者。我们所熟知的世界之窗，欢乐谷，锦绣中华及民俗文化村等等都是华侨城巨作。

借此东风，华侨城在2001年开始开建以波托菲诺低密度（容积率1.5）著称的大型豪宅区。这片面积达到108万平的纯高档住宅片区，是继罗湖百仕达豪宅片区后，迅速崛起的豪宅区之一。

当时很多世界各地的政要，富豪及明星们纷至沓来，新颖的设计及得天独厚的优美环境颇受名流的追捧，堪称当年豪宅中的典范。

华侨城片区豪宅以参与早期华侨城规划建设的领导，退休干部们居住居多。作为代表一个时代风格的区域，随着深圳适龄人口的不断涌入和超强的生育能力，以及房价的不断上涨，华侨城却逐渐掉了队。

2015年前，深圳房价是普涨，但随着产业布局和迁徙以及人群的筛选，房价的涨势开始出现分化。

有产业加持的、有学位、有配套、有综合体、交通方便的优质房产得到大多数人的认可，房价涨幅颇为可观，而华侨城，却显现出来了它的尴尬。

因华侨城拥有两个最大的问题：

面积太大，一套豪宅动不动就两三百平，让新深圳人望而却步；

其次是它最大的痛点——学区，拥有豪宅片区的定位，而学位却乏善可陈，这也是让华侨城片区家长们产生焦虑的最根本原因。

这两个原因，导致本已开始陈旧的华侨城片区逐渐在这场逐鹿的战役中因体力的原因放慢了脚步。

2006年，天鹅堡和半岛城邦几乎同时开盘：

天鹅堡：开盘价1.8万/平，主力户型200-350平，以最小200平户型为例，一套房约360万。

半岛城邦一期：开盘价8000/平，主力户型80-270平。

下面我们简单粗暴来算一笔账，如果2006年全款买房，1套200平的天鹅堡一期和2套220平的半岛城邦一期，到如今有什么不同？

十四年过去，当年花360万买天鹅堡200平户型的盈利，竟赶不上仅176万入手半岛一期220平户型的增值，天鹅堡涨了近6倍，而同时期开盘的半岛城邦一期已经涨了足足近20倍。

可见，选择大于努力，懂大势，才会躺赢。

如今逐渐老去的华侨城，正在面临最尴尬的境地：

华侨城的有钱人：购买力已经转移，富豪们已经将资产转向了香蜜湖或者深圳湾。

刚需或置换者：100多平起步让新深圳人望而却步，考虑到孩子教育，也很难去选择一个没有优质学位的片区。

英雄迟暮，注定华侨城是一个宜居的养老之地，已不再是年轻人最青睐的地方。

2

香蜜湖

华侨城豪宅崛起之时，也是香蜜湖豪宅崛起之日。

几乎就在同一时间，香蜜湖鸿荣源地产开发为豪宅代表的熙园，以及水榭花都，香蜜湖一号等豪宅片区崛起，也标志着由豪宅引领的片区的各区域圈层的初步定位，也受到企业家，官员，高收入阶层及香港人的青睐。

香蜜湖地处福田中心区，占地120万平方米，有着“都市绿肺”之称的香蜜湖，空气上乘，环境绝佳，是名副其实的深圳豪宅片区之一。

香蜜湖片区，聚集着大量原始资产积累者，他们靠着智慧和出色的人脉在深圳打下了属于自己的江山，成为了深圳进阶的富豪阶层。

香蜜湖圈层层次高，环境宁静宜居，优秀校区扎堆，深圳四大在福田片区占了3个，而且都是学校总部。这里不仅有深实验，深高，深外，还有福外，侨外，红岭，石厦，莲花等优秀集团学校在福田各个角落释放着光芒。

至今为止，福田都是行政中心、金融中心、教育中心、医疗中心，福田的地位不可撼动。

香蜜湖由于优越的居住条件及名校加持还有金融城歌剧院等的利好，房价始终稳步上升，这个片区既满足了深圳人的优质上乘的居住条件，又让孩子可以有个很好的教育环境，是豪宅中不可多得的上等之选。

3

深圳湾

深圳湾是新兴豪宅片区，随着深圳“一路向西”的大战略，以及深圳高新科技园，后海总部基地，深圳湾总部基地等的蓬勃发展，带动了一个资源得天独厚的深圳湾片区的发展。

深圳湾满足了一切豪宅之梦，依山傍海，环境宜人，低密度，生态好，海天景色绝佳。

2008年，中心河两边还是填海的泥巴地及荒无人烟的混沌初开片区，各大知名地产商纷纷开始挥刀阔斧打造深圳湾。早在打造深圳湾片区之前，2001年开始建设的南山科技园片区，也为深圳湾奠定了高净值人才流向的基础。

深圳湾片区的崛起，离不开东西南北的资源扶持，东福田CBD，南香港，西前海自贸区，北高新科技园。

所以，深圳湾的人群多以年轻的世界500强企业高层及高新科技新贵为主导，随着南山产业的完善和世界500强企业的壮大，一批拥有着极高年薪的科技新贵们和各大上市企业大佬们以及网红们，金融巨鳄们纷纷抢占了深圳湾。

如果问我，深圳湾到底为什么能荣登新兴豪宅C位？

很简单，这里有着楼龄很新的楼盘，有着美丽的海景和难得的低容积率，乃至未来的顶级规划和重要的战略地位，拥有这些顶配规划加持，深圳湾已成为豪宅片区最炙手可热的存在。

深圳湾片区随着科技园及粤海街道办崛起，正在建设中的“巅峰之作”深圳湾超级总部基地，已有招商银行、中国电子、中兴通讯、神州数码、恒大中心、万科、OPPO、今日头条、小米等多个巨头入驻，这里将成为未来深圳发展成世界级城市的一个功能中心。

由此可见，三足鼎立的豪宅片区，居住人群迥异，华侨城更受企业家前辈们的青睐；香蜜湖受众人群是老福田低调的富豪们；而年轻的深圳湾更加吸引科技新贵们。

通过上述介绍，这位前来咨询的客户对这三个片区有了大致了解，理清了片区选择思路，接下来的楼盘选筹，则是更加细分的领域。『白先生的买房计划』也为他提供了量身定制的方案介绍。

每个人都有其个性化的背景和需要，买房这个动辄几百上千万的支出，值得且需要专业全面的咨询，来帮助你最终确定自己的选择，买对房才是买好房。