青岛房价下跌的原因，这几个棘手问题浮出水面，三大误区影响判断

青岛作为山东省的新一线城市，近几年房价出现阴跌行情。从2018年8月份峰值20992元/平方米，下跌到2021年3月份的16684元/平方米，下跌4308元/平方米，跌幅达20.5%。并且持续至今日。

再来看看同样属于胶东经济圈内的四线城市日照，2021年3月份的二手房均价为10150元/平方米。从2018年8月份二手房均价8900元/平方米，上涨至2021年3月份均价10150元/平方米，上涨1250元/平方米，涨幅为14.04%。

虽然说当前房地产市场下跌是大概率，从去年连续出台的调控政策，到今年高层的谈话，都透露出这样的信息。但是青岛楼市相对于周边城市的房价，出现了连续下跌的行情，很多人都不理解。无论从职工收入到城市的发展潜力，青岛都优于山东半岛的其他城市，青岛楼市下跌，有以下几点原因：

第一，前期涨幅过猛透支了很大一部分购买力

据安居客资料，青岛楼市在2016年8月份均价12379元/平方米，上涨至2018年8月份的均价20992元/平方米，短短两年内上涨8613元/平方米，涨幅为69.57%。当时因为在上合峰会以前，不排除有大量资金炒作，炒高了房价。然后从2018年8月份下跌至今，仍然有很多的炒作资金没有出逃。这种情况下，新资金没有大量介入楼市，导致近几年以消化存量房为主。

第二，青岛黄金地段的房子以养老房为主

很多黄金地段的房子以养老为主，如青岛八大关附近、五四广场附近、崂山风景秀丽的海边。这些黄金地段的房价最高，但是，多年来都是富裕的家庭用于养老，一般工薪阶层很难买得起。这些房子价格高但是交易不活跃，近几年只是高位横盘，没有大幅拉动青岛房价。不像深圳、上海等好位置的房子，用于开发高端小区，吸引高端人才入住。总体来说，青岛好位置房子用于养老型居住者较多，没有激发应有的活力并推向市场。

第三，工资水平低消费太高

青岛2019年工资排名在全国位于28位，平均薪酬为7853元/月。青岛以制造业为主，用工单位密集，中低收入者较多。缺乏全国著名的高科技企业和大型的互联网公司进驻，高端科技人才引进不足，相对于珠三角地区等还有相当差距。同时，由于旅游城市季节性消费旺盛，导致居民消费太高，物价太贵，用于生活方面的开支太大，购房困难，把很多优秀人才挡在了门外。

第四，地铁交通发达，主城区分散拉低房价

青岛因为地形原因，主城区发展十分有限，很多大型企业外迁到西海岸、城阳、胶州等区域。相对而言，这些地方是楼市的价值洼地。由于面积大，分布广，地铁方便，吸引大量的工薪阶层购买，同时拉低了主城区的房价均值。好的区域，如五四广场附近的楼盘、崂山区的楼盘等都和其他大城市差不多的价格。再说青岛近几年限购抓得比较好，有效地控制房价。全国都在调控楼市，青岛已经捷足先登，取得了初步效果。

第五，炒房客正在撤离青岛楼市

在2020年一份资料中发现，二手房不满两年的房源从38062套增加到41066套；二手房满两年的房源从8643套增加到9051套；二手房满五年的房源从13292套增加到13806套。这些释放出来的房源可以看出，炒房客正在逃离青岛楼市。这种情况下，房价出现下跌套现的现象就不足为奇了。由于政策的作用，未来的楼市炒房客很难介入，也就不会出现大涨大跌的现象了。

当前青岛放开城区的落户限制，未来会有更多的年轻人来工作和置业。在选择和购买房子时，要避免这三大误区，一定要记住。

01，买房子是自己住的，不是为了升值赚钱，这点很重要。所以，在选择房子时，不要贪图位置很好，价格很高的房子，重视升值功能而忽略了居住功能。比如年轻上班族选择靠近单位或者地铁、公交站点近的小区，买菜上班也方便。

02，不要高杠杆贷款，不要啃老。未来的楼市不会大涨，所以，长期高杠杆贷款将会因为工作和收入不稳定，出现还贷困难的现象。要量力而为，资金不够可选择稍偏远一点的房子，然后面积小一点的，等有条件了再换大房子。

03，房价上涨并不代表你生活富足。一套房子适合自己居住，如果房价上涨，也不代表你成了有钱人。虽然房子价值不菲，但是一套房还是以居住为主，因此要端正心态，不要有炒房的心理，自己住得舒服就可以了，未来投资房产风险会很大。