给你买房新思路：如何用炒股的逻辑选房

随着208新政对于深圳楼市的降温，想必带来的结果大家也都是有目共睹，短期来看还是很奏效的。

接触到很多朋友受限于名额指标苦于资金无处安放的焦虑，逐渐把目光转移到临深片区像是东莞、南沙、惠州、中山等；还有些更多的是跟随市场主流资金的方向将目光投放在杭州和成都等地。

至于说这些地方是否具备投资价值，我想说因人而异，你需要充分了解自己的需求。

我的看法是短期内的成交量下降和价格回调丝毫不会影响我对于投资深圳的判断逻辑，单单从房地产投资升值的角度来看，深圳就是最好的，注意这里没有之一。

原因在于：

更好的经济结构体+更加强大的人口资金吸附力+供需关系的强烈不对等

深圳已经不再是中国的深圳，而是世界的深圳。未来稀缺优质的核心资产一定会受到全球参与者的激烈争夺。

我一直信奉巴菲特在2011年致股东信中给出的投资的定义：

在伯克希尔，我们将投资定义为将现有购买力转移给他人，以期在未来合理地获取更强的购买力。

所以其实股票，就是把自己的购买力暂时转移到各个行业最优秀的企业身上，随着经济的稳步发展，这些企业的经营效益会越来越好，其价值也会跟着水涨船高。

同样的道理我们买房子也是一样，将自己的购买力暂时转移到深圳的核心资产上，接着随着深圳不断的进行结构性优化、产业升级迭代和整体配套设施的愈加成熟，然后所有人自然而然会选择居住环境的跃迁和资产的升级。

本质上所有三四五，甚至于二线的上涨，最终都是一线核心资产的上涨。

所有这些热钱赚了钱以后，最终都会来到世界最顶级的城市，中国最顶级的城市、也会进入到那些顶级城市的最顶级区域。我们所要做的事情就是在一线核心区域、未来有希望的区域买好房产，等着资金来。

深圳选盘与选股的共性

买房子选区域、选地段、选楼盘，就像下注股票一样。你要确保自己的投资决策正确，那就必须得拥有一个横跨所有行业能力圈的上帝视角。

不同的资金体量、风险偏好、回报预期和现金流情况的不同所对应到房产和股票背后的思考肯定是不同的。

围绕着大消费和医疗领域去做投资的朋友往往恐惧科技股的回撤，觉得稳健性不够；不断在股市中进行高频交易的朋友也许永远也无法体会到长期持有大蓝筹龙头股的乐趣。

不同的选股思想，主导我们不同的操作。就像股票投资一样，买房子也是有流派之分。

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第一类选盘思路，是选择龙头地段。

在股市中我们往往更倾向于蓝筹股白马股，此类也深受价值投资长期主义们的喜爱。

此类企业的特点是拥有近乎垄断的地位、护城河高且深、高度稀缺性、拥有高度确定性、可以不断地疯狂创造长期价值，比如腾讯、阿里、茅台等。

从选盘的角度来看，这也是一个城市最核心稀缺的地段，此类地段一直都是十分昂贵但随着时间的推移还会更加珍贵。

毫无疑问深圳的龙头地段只存在于“一湾一湖”深圳湾和香蜜湖，这是全深圳最贵的地方。投资这种地段的逻辑十分简单，长时间经历过市场的检验选出来的硬通货和高确定性的地段、圈层、产业、资金迁移聚集的方向。

而且，从长期来看，虽然买入价格不菲，但是最终获得的回报都是可观的。从我个人偏好而言，我更愿意选择这一流派，确定性好，信息透明，操作简单。

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第二类选盘思路，是选择具备成长型地段。

高成长性股票指的是现阶段暂不出名或暂不成熟，但却保持很高的成长性或者在未来具备很强的潜力发展的企业，这种买的更多的是对于上市公司未来的憧憬。

也就是以公司高成长性为基础，能长期持有一只成长性高的股票，便会拥有未来的巨大收益。

这类型股票所对应的地段一般都是通过各维度的规划去赋能前景，通常表现为大量的企业入驻，人口聚拢激增，配套建设增长迅猛等。这样的地段在深圳往往集中在以政策导向为核心的区域和新规划的新区为主。

在深圳我们一般多指前海片区，南山中心片区和宝安其他片区等。若在临深，一般多指南沙，横琴等地。这种类型的地段一般可以理解为买入一个优质企业的原始股，要知道龙头地段也都是从成长型地段一步一步成长起来的。

只有抓住成长型地段发展的红利，才可以享受到房产带来的数倍增值，也就是我们说的从鱼头吃到鱼尾。

但是，必须要指出，成长型地段的不确定性显然要超过龙头地段，这个不确定性是指：它有可能会成功，但也有可能不及预期。

如果成功，它则是中心，如果不及预期，则房价会缓慢增长。对我们个人的影响是，你有机会做先驱，也可能会变成先烈。

从选择成长性地段的角度来说并没有一个相对稳定的规律性，这点和股市不太一样。

我们对于一个新的片区所带来的价值支撑往往都是企业项目、交通地铁、学校规划等。但其实从规划到落地，再到一条龙的企业、人口、资金流入等，这都是一个漫长的过程，因此所带来的房价预期并不会是短期内的翻一番。

所以，在这个板块我们需要落实到具体区域去具体分析，经过综合考量后再下注，仅凭个人的经验去选择很容易踩坑，这里需要找专业的房产研究团队做咨询。

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第三类选盘思路是，选择重组股地段。

重组股是大股东进行资产重组，更换资产的股票，是对资源的重新配置。广义而言，重组包括资产的重组和资本的重组，资产的重组其实是一种资产的置换优化行为。

重组股的股票往往价格很低，具有较大的炒作题材和炒作空间，是市场主力资金最关注的对象。

此类地段的典型特征是地段老旧、价格便宜，所以通过产业格局的重塑酝酿很多价值重估的机会。

老城片区因为经历过很多周期的积累沉淀，所以自然而然出现产业结构化迁移、基础设施老化、公共空间匮乏、车位不足等问题。其实在深圳很多早期发展起来的区域都在经历这样的阶段，例如罗湖和布吉。

也正因此，这些老区的一些微观地段更有可能会出现价值被低估，比如八卦岭的魔化经历，因为一下子纳入了荔园中小学区的范围，房价每平米涨了好几万，等于是基本面完全改变价格被重新估值。

还有些是早年间以低价位买入的前海某小区和南油某小区然后现在被纳入到棚改所以价格自然是只升不减。

所以，我们可以看到此类地段选筹的一个主要特点是无法预期。龙头地段价格虽高但确定性高，成长型地段虽然不稳定但还是有迹可循。

因此类资产的高度不确定性我更愿意把它归纳为股市中的赌博行为；要么是天之骄子运气极佳，要么是依靠内部消息。总之，得之，我幸；不得，我命。

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最后一类的选盘思路，我称之为是烟蒂资产。

烟蒂型投资主要是寻找那些股票价格远低于流动资本的公司，非常便宜但又有些许价值的公司。烟蒂型公司的价值是利用市场先生的暂时失灵，用低价买进物超所值的公司。

日后当市场先生的称重机效应发挥作用时，烟蒂型公司的价格便会回升至不用打折甚至还有适当溢价的水平上，也可以理解为买预期卖事实。

此类资产多指一些市场上的小产权房、次级地段公寓、研发用房、M0用房等。关于此类资产是否具备投资价值是否值得购买，则需要具体案例具体分析。

内在价值层面，完全站在商品住宅的对立面，但和捡烟蒂的逻辑很相似，买了确实可以住，但是考虑到投资回报的话还是三思而后行。

每个人背后的选盘思路都有其自身的逻辑，这不是一个简单的对或错的问题。每个人的资金力，家庭情况，教育需求等因素都不同，所以不能一概而论。

如果你倾向于龙头地段，那就需要把主流的房子都过一遍然后再对比分析；如果你倾向于成长型地段，那你就要多方面分析认真去思考，为什么我的判断逻辑会支撑未来的价值重估所带来的变化？为什么有些区域同样具备相同因素却没有大放异彩？背后失败的原因要具体分析。

任何的选盘逻辑都有一个共性，都需要市场非常准确的信息，专业知识和长期的经验积累。很多人的错，并不是错在了选产品上，而是错在了这个背后的逻辑上。

尤其对于刚需而言，因为本金有限，买错踩坑的代价更大。不仅是购房成本的资金被套牢，随着时间推移家庭成员增多、孩子到了学龄有了改善置换需要，当初上车的这套房子的市价大概率还将决定你换房的预算。

这也是为什么上车一定要挑流通性好的，经受二手市场上检验过的楼盘的原因。

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