北京楼市：未来东西城合并，房价是涨是跌？

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　　提问：想请教一下房姐，现自住和平里110平米三居，虽是公房，但房龄和物业均算不错，孩子小学阶段，还有贷款约150万，月供1万。名下无其他房产，家庭收入保守算50万吧，京户，双方父母也均是，都有房产，贴补我们比较多。家庭存款不到100，主要是旅游花费比较高。目前考虑更好的升值及提高居住品质，比较想住带落地窗的小区，附近商品房喜欢的小区主要是和平新城和光熙家园。想卖掉现有的房子变成东城落户小房加附近商品房居住，但是又在想如果东西城合并的话东城是否可能会涨，卖掉可能会亏。不卖房的话首付又少，可以借到或者抵押贷款100万吧，因为不想压力太大。现在的房子除了不是落地窗以外，住着还是比较舒服的，离地铁也近，小区内也有两个车位。想不好要不要折腾，看了不少房姐的帖子，一直说投资不看好东西海，意思是学区溢价高，和平里目前10万单价左右，算是学区房里溢价相对低的吗，到底是继续持有大户型还是换成小面积加附近商品房呢？还是凑点钱偏僻地方再买套便宜的投资？从升值兼顾居住的角度考虑怎么操作比较好呢？毕竟孩子上学还不能住的远。手头的钱不买房的话可能就忍不住要换车了，老公属于享受型。中央政务区会成立吗，长期看东西城的房子会怎样？期待指教。

　　回答：你好，感谢付费！ 目前看东西城合并的概率在走低而不是走高，东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。 反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。 如果单纯考虑改善，是可以置换的，东城比较推荐：富贵园、官书院、和平新城。 未来还有其他资金，可以考虑到新区入手一套上车盘投资。

　　提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

　　回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

　　提问：欲置换望京附近改善三居，预算1500W左右，两个选择臻园三居175m*1650W，保利中央公园134m*赠送19m*1580W，大体布局差不多. 实际看臻园户型大气，保利略憋屈暗一些. 臻园地铁很近. 保利会稍微走一些. 但是保利有阿里美团. 清华附. 请问五年之后两小区价格走向？谁涨幅更高？

　　回答：你好，保利和东湖湾大三居（最好位置好点的，东湖湾太大）第一档吧。东湖湾有点望京工薪高端改善终极目标的意义，这个始终不过气；保利最新，4+1特别经济实用。 品质的话，我觉得都不错，差不多的档次，臻园最新，我觉得相对来说臻园品质更好一点，但臻园位置最差，这一波下跌臻园跌的最多，保利中央公园街区制，都有临街问题，品质不如东湖湾。 优先东湖湾和保利。

　　提问：美丽的房姐好，新人首问，望回复，感激不尽！昨天不小心把问题删了……希望能在12月份之前把房子定下来，所以比较着急 家庭大概情况介绍：本人京户，老公不是，17年2月底入手一套2居室，上车盘，由于317以后，房价就跌，处于亏钱状态，打算以后留给父母住，短时间没有出手的打算，后期出租，租金抵房贷。现在想购买二套，自住改善兼保值。子弹350，凑一凑可以到380+，目前税后年收入110左右，打算全款购入dyd，总价800以内。目前生活在北七家，交通不便利，由于后期有生孩子的计划，希望尽可能入手3居室。老公工作地点西二旗，我博士在读，工作地点不确定，但是未来在城里上班的可能性大，希望能够离地铁不远，由于对天通苑奥森附近熟，目前看的主要是天通苑中苑和北苑，问题如下: 1. 天通中苑150坪的南北三居，一梯两户，电梯房，590到600左右，是否能够入，未来价格是否坚挺，目前中苑是tty最贵的，17号线和13号拆分是否能让tty涨一波 2. 看了立水桥，没有看到合适的 3. 看了北苑的天畅园，天居园，望春园，茉黎园，清友园，城锦苑。天居园没有正规的三居，望春园离地铁远，城锦苑三居户型小，且破，目前倾向于天畅园的一个176平西北朝向的高层三居，预计750以下能成，但是这个小区有一些办公，而且这个小区价格偏低，不知道未来能不能保值，家人认为这个房已经才4万多了，毕竟商圈，地铁，医院，奥森在，不可能跌到3万多，看之前房姐的意见，是天字头的不太推荐……希望房姐帮忙分析一下，如果这个房不可行的话，麻烦推荐适合我们需求的北苑的三居，感激不尽！

　　回答：你好，总价800万放在天通苑比较浪费，天通苑只适合底仓充足的人长持，追求更好的居住环境和圈层，更推荐望京板块，总价800内的3居，可以关注澳洲康都。 北苑天字头几个小区都是一个开发商。天畅园是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。不太看好。 老北苑好小区少一点，能明显强于万科星园的也不多，万科星园也算可以的选择。 2个备选： 1.世华泊郡。这个属于新北苑了。小区年代新、学区好。当然世华泊郡属于新北苑最便宜的，主要是里面有回迁楼且离地铁远。但确实新北苑里面离地铁5号线立水桥最近的。还是明显格局新很多的。 2.天乐园，但总体不如万科星园。

　　提问：新人首问，来广营北纬40度单价6.9和四惠远洋天地三期单价5.9，总价一样的大一居，首套自主，请问房姐比较下推荐哪个?

　　回答：北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区，看你是否有学区需求。远洋天地 学区上小学还行 初中不行 不算学区房，另外靠近四环路和大望路的位置有噪音影响。 兼顾学区入北纬40，否则看远洋天地

　　提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。

　　回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳

　　提问：房姐好！新人首问。本人刚入职落集体户在月坛，现办公在金台西照附近，近几年暂无结婚生子计划，购北京首房自住，想找临铁三居南北通透的户型，为父母老人定期来京提供便利。 请问就本人情况而言西海朝三个区怎么排序？ 目前在自住基础上，同时考虑学区或投资盘的必要性有多大？ 子弹攒到了1,100万左右，本人名下现有老家的一套房，无贷款记录，月薪2w，是全款省心还是贷款选优更加合适？ 眼下金九银十，在明年夏天之前还有没有更合适上车的时间节点？ 捡漏原业主自还的抵押房风险高不高？ 如有合适地段或具体小区，请房姐多多指点，感谢！

　　回答：你好，感谢付费！ 投资+自住角度，板块排序：朝阳>海淀>西城 学区角度排序：西城>海淀>朝阳 如果暂时不考虑生子，建议把重心放在投资上 子弹1100，可以关注双井 国贸 超青 望京板块，月供压力大，可以用上公积金这类低息贷款。 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等 年底是比较好的上车时机，有充足的时间淘笋 自还的抵押房是最好的

　　提问：房姐您好！关注您很久了！这是我的首次提问，先谢谢您！我们一家五口（两个老人、夫妻两，一个孩子）都是北京户口。我们夫妻俩在京有两套房，一套是东坝75平的两限房，一套是亚运村阳光广场的137平的商品房，贷款200万。两个老人在京无房，但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局，一是我们夫妻俩是否需要优化，如何优化？二是老人在长春的房子是否需要卖掉，在北京购房，总价最好控制在180～260万之间，选哪个位置哪个小区合适？

　　回答：如果东坝的两限房还在限售期内，动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来，没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用，长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上，做投资也是一个选择。 260 看下 丰台的 中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

　　提问：房姐好，新人首问，打算买婚房，亦庄招商臻珑府的房子怎么样？2居全是纯南，感觉户型挺好的，77平米，总价370万，对应首付在130以内，正好在预算内。就是感觉位置有些偏，不知以后升值潜力如何？您怎么看

　　回答：招商臻珑府是限竞房，如果愿意持有7-8年这个盘也可以入。 如果考虑二手 看看中海御鑫阁的满五小户型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉园的满五小户型也可以 这俩位置都不错 通州可以看看DBC加州小镇

　　提问：房姐您好！新人首问： 涿州一套90平全款，重庆17年入手奥林匹克花园红城122平跃层，贷款80w月供5000，目前出手约165w。北京工作考虑入手一套自住及升值房子，算首套二贷，首付250，可突破到300，年收入60+单身不考虑学区，希望有朝南的房间，居住品质好一些，交通便利。没有固定办公点要求，有推荐合适的区域或楼盘吗（没有通州社保）？选择多少标的合适？角门阳光花园小区有一套南北通透89平，报价632，是否可以入手（之前看的基本是一居和低单价两居，看了您说的全款再抵押目前看两居）？看了精华帖感觉您重点推荐的都是朝阳的房子，南边的房不适合买吗？感觉这边离大兴机场和南站比较近，是否有升值空间？重庆的房子现在适合卖掉还是长期持有？根据目前情况如何处理能兼顾北京入手及增值需求？

　　回答：性价比还可以，没有硬伤可以入 南边建议看 草桥、角门、丽泽商务区、马家堡 主要淘星河城、阳光花园这些离商业近，品质还不错，交通便利的标的。 大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大，对周围的房价会有一点点拉动作用，但不明显. 建议将重庆出掉，增加北京的筹码

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