北京“危旧楼房”改建试点启动：公房简易楼变身经济适用房

　　2020年7月1日，北京住建委、规自委、发改委及财政局联合发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。在这个通知中，关于北京“危改楼房”究竟如何改建，有了非常详细的规定。

　　这个意见总共分为五大部分，分别阐述了危旧楼房改建的“范围规定”、“工作原则”、“试点内容”、“工作流程”和“工作要求”。

　　下面我们对这个意见进行详细的解读。

　　范围认定

　　两类房屋可进入“改建”试点

　　根据通知的第一条规定，对进入改建试点的房屋进行了界定，以下两类房屋可以进入北京“危旧楼市”改建试点：

　　第一类：经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼。

　　解读：公有简易楼要由市区房管局来认定，是否进入改建范围。

　　第二类：经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

　　解读：私有楼市只要被房屋安全专业检测单位鉴定后，也可以进入改建试点范围。

　　此外对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房，按照相关规定执行。

　　同时中央单位（含中央国家机关、在京部队、中央企事业单位）危旧楼房改建政策另行制定。

　　解读：关于文保类、历史文化街区类、央产房都有各自的相关规定，参照相关通知及规定执行即可，也就是说不参照本通知。

　　【2】

　　基本原则

　　原地改建+先行试点+户数不增加

　　通知在第二部分提出了危旧楼房改建的基本工作原则，重点就是三个方面：

　　第一，危旧楼房改建，主要就是原地拆掉，重新改建。

　　第二，要以北京城市总体规划、分区规划为依据，遵循区域总量平衡，户数不增加的基本原则来实施。

　　解读：也就是说，原地改建之后的楼房，原则上不增加户数，原来这栋楼是几户，改建之后，还是几户，严格控制人口流入。

　　第三，坚持先行先试，由各区政府选取试点项目并组织实施，市级相关部门给予政策支持。

　　解读：早期还是试点为主，选取试点来进行。

　　【3】

　　实施主体

　　产权方或委托方

　　那么“改建”的实施主体由谁来实施呢？

　　通知里说得很清楚：

　　
第一：如果试点片区所有的楼，都属于一个产权方，那么就可以由产权方来作为实施主体，当然也可以由产权方委托其他企业来实施。

　　第二：如果试点片区所有的楼，属于不同的产权方，由区政府来组织确定实施主体。

　　第三：产权不明晰的试点片区，由区政府确定实施主体。

　　【4】

　　原地改建的优势

　　加面积+加配套+加卫厨

　　全面提升居民生活品质

　　第一：改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。

　　解读：由于是拆掉重新建，必须要重新走一遍土地手续，全部按照经济适用房项目办理建设手续。

　　从“公房”变成了“经济适用房”，这里面还是有比较大的变化。

　　第二：依据街区控规集约利用土地资源，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施，其中经营性配套设施用地通过协议出让方式供应，增加的配套设施由区政府统筹安排使用，不得改变使用用途。

　　解读：拆掉重建后，可以利用地下、腾退空间及闲置空间，来补建一部分经营性配套和非经营性配套。

　　这样一来，居民的生活配套显然会增加，明显提升了居民的生活品质。同时还能增加一部分经营性配套，可以获取一点资金来源。

　　第三：原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。

　　安置后因异地安置或货币补偿剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房使用。

　　改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，按照成套住宅设计，适当增加厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。

　　解读：改建之后，整个楼的户数虽然不会增加，但是居住面积会增加，因为要在户内增加厨卫空间，改成了成套住宅。

　　对于原居民来说，既可以选择外迁，也可以选择原地回迁。居民外迁的补偿标准，按照申请式退租原则来办理。

　　外迁后，留下来的房屋，由区政府回购，作为公租房或定向安置房来此使用。

　　【5】

　　改建的钱哪里来？

　　政府补助+产权单位出资+居民出资

　　本次危旧楼房的改建，钱从哪里来？通知里也说得非常清楚：主要是政府专项资金补贴+产权单位出资+居民出资。

　　第一，政府专项资金补贴部分：

　　按照《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》（京财经二〔2019〕204号）执行，城六区、通州区区财政不高于市级补助单价的1.2倍，远郊区区财政不高于市级补助单价。

　　第二：居民应该承担的改建成本部分，做了详细说明：

　　承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。

　　原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分。

　　改建新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，标准由区政府制定。

　　解读：意思很明白，改建后公房承租人可以获取产权，但必须要承担相应的改建成本，这次改建相当于一次“房改房”。

　　改建后可以从公房变成经济适用房，将来上市交易，只要再缴纳一部分土地出让金即可。

　　居民因经济困难无力负担的，可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金，具体标准由区政府制定。

　　解读：有些居民如果实在没钱承担改建成本，那么可以接着承租改建后的房屋，租金按照公租房标准收取，具体由区里制定。

　　原住房为已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分。

　　改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。

　　解读：原来已经变成已购公房或商品房的居民，那就需要承担改建成本了，也就说私房改建，自己需要出一部分费用的。

　　各区政府结合实际可安排周转房源用于对接居民，并对居民在外周转期间予以适当补助，具体标准由各区政府制定。

　　【6】

　　改建后全部变身“经济适用房”

　　外迁居民按照“申请式退租”办理

　　本次通知里明确提到改建后的产权变化问题。

　　第一：项目改建完成后，实施主体可以申请房屋产权登记，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

　　解读：也就是说，原来是公房，现在变成了“经济适用房”，拥有了个人产权的性质了。

　　这次的产权登记是全部登记，包括已购公房、商品房，一旦进入改建，全部变成“经济适用房”，但是上市转让的时候，这部分房子不需要再缴纳地价款，但是新增面积部分需要缴纳。

　　第二：列入就地改建的项目，居民可以选择原址回迁或外迁。外迁居民参照我市直管公房申请式退租政策执行，符合条件的，可以承租公租房或者购买共有产权住房。

　　解读：如果有原来的居住想要外迁的，那就按照“申请式退租来办理”，给予货币补偿，然后满足条件可以购买共有产权房。

　　第三：长期居住在项目范围自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。

　　解读：对于改建项目内，有自建房的，给予购买共有产权房的指标，但不会给予货币补偿。

　　【7】

　　总结

　　对于北京这次的“危旧楼房”改建，思路是非常正确的。因为目前不管是旧改也好，还是申请退租也罢，关键问题都是资金来源问题。

　　这次危旧楼房改建，核心思路就是有效地解决了资金问题。

　　通过“产权换资金”的方式，允许公房简易楼改建后，变成经济适用房，这是一个巨大的产权变化，相当于一次“房改房”改革。

　　如果你想获取产权，那就需要承担改建的部分资金，这是一个比较公平的交易，当然这个承担的成本高低，由区政府来决定。

　　因此，对于公房简易楼的居民来说，就会面临三个选择：

　　第一，承担部分改建资金，获取公房的产权，变成经济适用房。

　　第二，外迁，按照申请式退租政策办理，不需要承担改建资金。

　　第三，承租改建后的房子，不需要承担改建资金成本。

　　
究竟如何选择，还是要看成本的比较。这相当于一次买房的过程，能不能买，关键看房价水平。

　　毫无疑问，本次试点，又是一次北京城区房价格局巨变的拐点。